データセンターの需要と不動産の機会の増加

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データセンターの成長可能性

サヴィルズの最近の調査によると、デジタル経済の発展とオンラインショッピングの増加により、アジア諸国におけるデータセンターの需要が増加しています。特にインド、インドネシア、マレーシアなどの国々は、この需要に対応するための戦略を策定しています。

特にマレーシアは、海底ケーブルの敷設、国内の接続性の向上、5Gの開発を通じてデジタルインフラに投資しており、ここに65MWのデータセンターを建設しているオーストラリアのデータセンター投資家NEXTDCなど外国企業の関心を集めている。

一方、インドでは、2022年にデータセンター容量が150MW増加し、2023年には250MW増加し、現在のデータセンター容量は1GWに達する見込みです。「デジタル・インディア」などの政府主導の取り組み、あるいはデータローカライゼーションによる自立性とデータ保護の重視により、インド国内のデータ量が増加し、データセンターの需要が高まることが予想されます。

データセンター開発のニーズが高まり、ベトナムでは不動産のチャンスがある（写真1） — 2023 年の世界の新興データセンター市場トップ 10。

インドネシアにとって、データセンターの魅力は国内需要だけでなく、海外需要への対応も見込まれています。その一つが、シンガポール近郊のインドネシア領島バタム島です。バタム島は将来、インドネシアとシンガポール両国にサービスを提供するデータセンターのホットスポットになると予想されています。バタム島は開発が進んでおり、従来型エネルギーと再生可能エネルギーの両方を活用しているため、データマイニング企業にとって魅力的な拠点となっています。

サヴィルズ・アジア・パシフィックのレポートによると、ベトナムのデータセンターは、国内中小企業のデジタル化、デジタルに精通した若い世代、5Gの出現、デジタルインフラの自給自足の必要性、データローカリゼーション法などにより、世界で最も急速に成長している市場の一つと考えられている。

サヴィルズ・ベトナムの記録によると、ベトナム全体では合計28件のデータセンタープロジェクトがあり、総容量は45MWに達しています。市場への参加は44社のサービスプロバイダーに上ります。2021年第1四半期以降、ハイパースケール企業がベトナムへの関心を表明したことを受け、海外のデータセンター事業者からの問い合わせは、立地や潜在的な合弁パートナーを探している状況です。特に注目すべきは、2022年8月にAmazon Web Services（AWS）がハノイとホーチミン市にデータセンターを開設すると発表したことです。

データセンター開発のニーズが高まっており、ベトナムの不動産にはチャンスがある（写真2） — ベトナムにおけるデータセンター開発は「ブーム」期に入っている。

重要なデジタルハブとなることを目指しているベトナムのデータセンター市場は、2022年の5億6,100万米ドルから2023年には10億4,000万米ドルに成長し、複合成長率10.7%を達成すると予測されています。

しかし、急速な成長は、データプライバシー、サイバーセキュリティ、持続可能な資源消費、信頼性、そしてサービス品質の確保といったリスクと責任をもたらします。これは、ベトナムがクラウドコンピューティング、コロケーション、エンタープライズ、エッジコンピューティングといった課題と機会、そしてそれらが国のデジタル化の未来を推進する上で果たす役割に取り組まなければならないことを意味します、とサヴィルズ・ハノイのインダストリアル・アドバイザリー・サービス担当シニアマネージャー、トーマス・ルーニー氏は述べています。

ベトナムには多くの利点があります。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは以前、アジア太平洋地域の主要14市場37都市における2023/2024年のデータセンタープロジェクト開発コストに関する統計も発表していました。そのうち、シンガポール（11,573米ドル/㎡）、韓国（9,695米ドル/㎡）、香港（3,418米ドル/㎡）、日本（3,320米ドル/㎡）、中国本土（2,966米ドル/㎡）の5つの市場は、この地域で平均地価が最も高い市場です。

建設コストに関しては、原材料費、エネルギー費、輸送費が依然として高止まりしており、ワット当たりの建設コストは過去最高を記録しています。具体的には、この地域で建設コストが最も高い5市場は、日本（12.73米ドル/ワット）、シンガポール（12.73米ドル/ワット）、韓国（12.73米ドル/ワット）、香港（12.73米ドル/ワット）、オーストラリア（12.73米ドル/ワット）で、シンガポールでは年間平均8%、オーストラリアでは3.5%のコスト上昇が見られます。

一方、ベトナムはデータセンタープロジェクトの平均賃料が1平方メートルあたり168米ドルと、地域で最も低いため、賃料面で優位性を持っています。さらに、ベトナムの建設コストも6.70米ドル/Wと、アジア太平洋地域で最も低くなっています。

データセンター開発のニーズが高まっており、ベトナムの不動産にはチャンスがある（写真3） — ベトナムにおけるデータセンター開発のための土地賃貸価格は、地域で最も安い部類に入ります。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドのジェネラル・ディレクター、トラン・ブイ氏によると、ベトナムのデータセンター市場は成熟市場と比較するとまだ初期段階にあり、成長率は緩やかです。しかしながら、競争力のある建設コストと土地価格、そして優れた地理的条件を背景に、ベトナムは常に投資家の注目を集める新興市場となっています。具体的には、ホーチミン市とハノイ市では、現在45MWの稼働容量があり、16MWが建設中、さらに将来的には40MWの増設が見込まれており、空室率は42%です。

これらの利点は、特にアジア太平洋地域の新興市場と先進市場の両方でデータセンター開発のための土地探しが続く中で、不動産の成長を促進すると予想されます。ゾーニングと電力供給が確保され、拘束力のある契約条件のない土地を、商業的に実現可能な価格で見つけることはますます困難になっています。

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