社会住宅開発：政策メカニズムと資金源の面でさらなる支援が必要

専門家によると、国が投資するのではなく企業に社会住宅への投資を許可するという政策は、国が土地税の免除を通じて支援し、低金利の融資を提供する政策をとっているため、非常に正しいとのことだ。

手頃な価格の住宅供給が不足している状況で、特に社会住宅に関する新しい法律や政策が発効されたことを受けて、住宅・不動産市場管理局（建設省）の副局長であるヴオン・ズイ・ドゥン氏は、真に必要としている人々の住宅問題を解決するためには、低価格住宅と高級住宅の分野を含め、国と社会の両方からすべてのリソース（メカニズム、政策、資本の面での支援を含む）を動員する必要があると語った。

すべてのリソースを動員する必要がある

2月11日に開催されたセミナー「2025年の不動産：課題の中での機会の模索」で講演した住宅・不動産市場管理局の副局長、ヴオン・ズイ・ドゥン氏は、2023年住宅法とその指導法令により、社会住宅の売買における土地の割り当て、投資手続き、価格計算、ターゲットグループの選択が具体的に規制されていると述べた。

政府、省庁、各省庁も社会住宅開発プロジェクトを積極的に実施しており、そのおかげで不動産供給は改善しました。

実際、改訂・公布された政策は、投資家の心理に直接的・間接的に影響を与えました。明確で透明性のある政策は、一部の地域において、住民にとって適切な価格で社会住宅プロジェクトの実施をより容易にすることにも貢献しました。

建設省に関して、ズン氏は、同省は各地域における社会住宅開発目標を毎年度考慮していると述べた。これは、今後社会住宅のより積極的な導入と、145兆ドンの社会住宅融資パッケージのより効果的な配分の基盤の一つとなる。

ズン氏は建設省の立場からも見解を述べ、特に低所得者向けの社会住宅に関心を示していると述べた。これは食料、水、教育、交通といった真に不可欠なニーズを満たす住宅であり、特にハノイやホーチミン市のような大都市の低所得者層にとって重点的に取り組み、実現する必要がある。

「では、公営住宅には国が投資すべきでしょうか、それとも企業が投資すべきでしょうか？低価格住宅から高級住宅まで、国と社会のあらゆる資源を動員する必要があると思います。人々にとって適切な住宅への需要は依然として非常に大きく、より多くの資源、支援メカニズム、政策、そして資本が本当に必要です」とドゥン氏は述べた。

天然資源・環境省の代表で土地局副局長のレ・ヴァン・ビン氏は、社会住宅部門は迅速な法的手続きや土地税の優遇措置など、国から非常に優れたインセンティブを数多く受けていると語った。

今後、低所得者の住宅ニーズが満たされ、2030年までに100万戸の社会住宅が確保されることが期待されています。（写真：ホアイナム/Vietnam+）

「このセグメントは、他のセグメントのように顧客を探す時間をかけずに、自ら来てくれるので、売上も早い。公営住宅セグメントも明らかに収益性が高いが、実際には投資事業を引きつけていない」とビン氏は認めた。

2030年までに100万戸の社会住宅が建設される見込み

一方、ベトナム銀行協会副会長兼事務局長のグエン・クオック・フン氏は、政府は現在、不動産企業の債券返済期限を「緩和」し、企業が銀行返済や不動産ローンのための資源を再編成する時間を持てるように支援していると述べた。

しかし、フン氏は、不動産投資家は開発の機会を見出しているものの、現実には課題は依然として大きいとも指摘した。

「消費者に売られている商品は本物なのでしょうか？実際に住宅を購入して住む人はどれくらいいるのでしょうか？それとも3軒か7軒追加で買うだけなのでしょうか？なぜ価格はこんなに高いのに、多くの投資家が購入して賃貸に出せるのでしょうか？」とフン氏は問いかけ、その理由は、将来的に売却または賃貸に出せば利益が「得られる」と期待しているからだと説明した。しかし、これは将来にとって大きなリスクであり、投資家と企業双方にとってのリスクでもある。

フン氏によると、住宅不足は確かに存在するものの、購入を希望する人々は購入できるのだろうか？「住宅価格が倍増しているにもかかわらず、住宅の質は依然として低いことが懸念されます。一方で、市場には依然として多くの空き家が残っており、住宅不足は依然として深刻です。明らかに、深刻な廃棄物問題が顕在化しています」とフン氏は疑問を呈した。

社会住宅開発の問題について、ベトナム銀行協会の副会長兼事務総長は、国家が社会住宅に対して土地税の免除を通じて支援し、低金利で融資する政策をとっていることから、国家が社会住宅に投資するのではなく企業に投資させるという政策は非常に正しい政策であると述べた。

「このように、国は多大な支援を行っており、社会住宅事業を実施するために新たな企業を設立する必要はありません。将来的には、数百万戸の社会住宅が確実に建設されると信じています。政府が目標を設定し、地方自治体に実施を促し、指示すれば、必ず実行されます」とフン氏は述べた。

フン氏はさらに、銀行もこのプロジェクト実施のために多くのリソース（低金利の優遇融資パッケージを含む）を投入する用意があると述べた。「優遇融資パッケージがあれば、手続きが完了すれば、社会住宅への投資は迅速に実施できると期待しています。今後、低所得者の住宅ニーズに応えられるようになり、2030年までに100万戸の社会住宅が確保される見込みです」とフン氏は強調した。

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