市場は興味深い「パラドックス」を目撃しており、多くのアパートプロジェクトが「完売」し、5000万VND/m2の価格帯は消滅するだろう。

市場では興味深い「パラドックス」が見られ、 ハノイのアパートプロジェクトは好調に取引され「完売」したほか、レッドブック発行時に土地使用料を記録する規制が施行されたことなどが最新の不動産ニュースとなっている。

専門家によると、ハノイでは1平方メートルあたり5,000万ドン以下の新築マンションが消滅しつつあるという。（写真：リン・アン）

手頃な価格のアパートが徐々に「消滅」しつつある

手頃な価格の住宅セグメントは市場で高い需要があるものの、供給が著しく不足しています。2024年には、ハノイ市場の新築マンションの約67%が高級住宅セグメントになると予想されます。

2025年までに5,000万ドン/㎡のプライマリーセグメントは消滅すると予測されています。専門家は、ハノイでは5,000万ドン/㎡未満の新築マンションもまもなく消滅するとさえ考えています。手頃な価格の商業住宅の登場は、市場の需給バランスを回復させると期待されていますが、今やその実現はますます遠のいています。

ベトナム不動産協会（VARS）の統計によると、2024年第3四半期のハノイのマンション価格指数は、2019年第2四半期と比較して64%上昇し、 ホーチミン市の2倍の上昇率となりました。平均販売価格は1平方メートルあたり6,000万ドンに迫っています。

ベトナム不動産協会のグエン・ヴァン・ディン副会長は、ハノイの中間所得層が住宅購入のために、インフラ整備が未整備な郊外地区へ移住するケースが増えていると指摘した。プロジェクト認可の仕組みが見直されなければ、近い将来、他の都市部でも同様の状況が生まれるだろう。しかし、これらの地域のマンション価格はもはや「適正」な水準ではない。

Batdongsan.com.vnの南部ディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、2024年は興味深い「パラドックス」が見られたと述べた。ハノイとホーチミン両市において、プライマリーマーケットのマンション価格は高騰していたものの、購買力は依然として非常に良好だった。仲介業者の最大70%が、ハノイのマンションプロジェクトの取引量はプラスで、2024年には「完売」したと回答した。同様に、ホーチミン市でもこの数字は40%を超えた。

これは、マンションセグメント、特に真の住宅ニーズに合致するプロジェクトの魅力の高さを示しています。マンションは、常に存在し、持続的な真の住宅ニーズをターゲットとしているため、市場回復サイクルにおいて常に先駆者となっています。取引件数の急増は、小規模で手頃な価格のマンションに集中しています。さらに、購入者が選ぶプロジェクトは、インフラが整備され、建設密度が低く、信頼できる投資家がおり、支払いの進捗状況が良好で、金利優遇措置など、完成済みの物件であることが多いと、トゥアン氏は分析しました。

ハノイやホーチミン市などの大都市では、手頃な価格のマンションや中価格帯のマンションのセグメントは縮小しているものの、依然としてこのセグメントが主流であり、定住するために住宅を所有したいという実際の購入者から大きな関心を集めています。

このような現実を踏まえると、特に大都市においては、手頃な価格の商業住宅の開発は依然として喫緊の課題です。 天然資源・環境省前副大臣のダン・フン・ヴォ氏は、手頃な価格の商業住宅分野の研究開発は不動産市場の安定と持続可能性にとって重要な要素となるため、その取り組みを提案する必要があると述べました。

賃貸サービスアパートメントに投資すべきでしょうか？

12月23日午後に開催されたワークショップ「賃貸マンションの潜在的可能性」において、ベトナム不動産ブローカー協会会長のグエン・ヴァン・ディン博士は、中心部の不動産価格が上昇傾向にあると述べた。ハノイ中心部4区のマンション平均価格は、2019年初頭と比較して2倍に上昇し、ハノイ全体の平均上昇率を30%上回っている。

例えば、ハイバーチュン地区とドンダー地区は、郊外の新規開業物件と比較して比較的良好な価格水準にあることから、過去5年間で最も価格上昇率の高い2つの地区となっています。過去3年間の新規開業物件は、開業フェーズごとに約10%の価格調整を継続的に行っています。2024年に開業予定の新築アパートメント物件は、1平方メートルあたり1億2,500万ドンからが一般的です。サービスアパートメントの価格は、1平方メートルあたり約8,800万ドン（VATおよび管理費を除く）です。

アパートの価格が高騰している状況で、50億VND以上の現金を持っている場合、投資を賃貸サービスアパートに切り替えるべきでしょうか？

SGOホームのゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、多くの投資家は賃貸収入と資産増加による利益が安定している二重の収益源を持つ不動産を探す傾向があると語った。

したがって、55億ドンの資金があれば、投資家はキャッシュフローを生み出し、居住用にも賃貸用にも使える柔軟性の高い不動産を見つけることができるとチョン氏は示唆しています。このような柔軟性の高い不動産であれば、後で売却することも難しくないでしょう。

チョン氏によると、ハノイやホーチミン市のような大都市の中心部にあるサービスアパートメントは、長期滞在者や専門家、外国人コミュニティからの安定した収入により近年注目を集めている。

さらに、サービスアパートメントの価格は同セグメントの市場価格より35～70%安い一方で、賃貸価格は長期賃貸アパートメントより25～50%高くなっています。これは、賃貸サービスアパートメントが高い投資効率をもたらす不動産商品であることを示しています。

ビンディン省の2兆5000億ドンの観光地プロジェクトに投資家がいる。

12月23日、ビンディン省人民委員会事務局からのニュースによると、同省人民委員会副委員長のグエン・トゥ・コン・ホアン氏が、ニョンリー-カティエンビーチ観光エリアのポイントNo.2（2-2）プロジェクトを実施するための土地使用権のオークション結果を承認する決定第4428/QD-UBND号に署名した。

本プロジェクトは、ビンディン省ニョンホイ経済特区フーカット郡カットチャンコミューンにおいて実施される、推定総投資額が少なくとも2兆2,155億7千万ドン（土地使用権オークション落札金を除く）のプロジェクトです。

その結果、選定された投資家は、Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company（本社：ビンディン省クイニョン市）で、落札価格は3,688.23億ドンとなり、開始価格の3,479.46億ドンと比べて約210億ドン（208.77億ドン）の差となった。

プロジェクトの計画面積は40ヘクタールを超え、そのうち観光サービス用地（観光別荘地、リゾートサービス用地、ホテル用地、広場用地、商業サービス用地、プール用地）は14.4ヘクタールを超え、緑地は15.3ヘクタールを超え、交通・技術インフラ用地（交通用地、技術インフラ用地、駐車場用地）は5.6ヘクタール近く、ビーチ・水面用地は4.8ヘクタールです。土地利用の形式は、国が土地をリースし、土地使用権の競売形式を通じて、リース期間全体にわたって地代を一括徴収するというものです。

完成後、ビンディン省には、観光客の宿泊、リゾート、娯楽、レクリエーションのニーズを満たすために、規制に従って販売、リース、リース購入、その他の事業活動のための観光別荘、ホテル、リゾートサービスプロジェクト、商業サービスプロジェクト（レストラン、土産物店、カラオケ、一般事業）などのより多くの高級リゾートプロジェクトが存在することになります。

このプロジェクトでは、ホテル、リゾートヴィラ、広場、商業サービスなど、多くの重要な施設が建設され、地元の観光開発にさらなる弾みがつくことが期待されています。

ビンディン省の指導者によると、この地域は大きな潜在力を秘めているものの、十分に活用されていないとのことです。ビンディン省は、投資の呼びかけと誘致に関する多くの政策を実施してきました。そして、十分な能力と経験を持つ投資家が、各期の省人民評議会の指示に従ってこの地域に投資できるよう、条件を整備してきました。

レッドブック発行時の土地使用料債務記録に関する規定

土地使用権証書（赤色帳簿）交付時に土地使用料債務を記帳する規定、土地に付随する資産の所有権に注意する必要がある。

政令101/2024/ND-CP第18条第11項は、土地使用権および土地に付随する資産の所有権の証明書（一般にレッドブックと呼ばれる）を交付する際の土地使用料の負債を規定しており、以下のように実施されます。

a) 土地使用権及び土地に付随する財産の所有権に関する最初の証明書を発行する際の土地使用料債務の対象者は、現在土地を使用しており債務を登記する必要がある個人及び世帯、並びに法律の規定により債務を登記する必要がある相続人であり、その者は引き続き債務を登記される。

b) 本項 a 号に規定する場合において債務として計上される土地使用料の額は、土地使用権及び土地に付随する財産の所有権に関する証明書の発行時点で支払われるべき土地使用料の総額である。

c) 本項の規定に従って土地使用料債務を負う世帯および個人の土地使用料債務の記録、支払、清算の手順および手続、ならびに土地使用料債務の期限は、土地使用料および土地賃料の徴収に関する法律の規定に従って実施される。

d) 当該個人が再定住のために土地を割り当てられる場合、土地使用料の債務は、国家が土地を回収する際の補償、支援、再定住に関する政令の規定に従って記録されるものとする。

d) 本項a号に規定する対象者に対する土地使用料債務の計上は、2024年8月1日から2029年7月31日まで適用される。土地使用料債務の支払いおよび免除は、土地使用料徴収および土地賃料に関する法律の規定に従って行われる。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html