ハノイの所得と住宅価格は「拡大」を維持

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価格は高水準で「アンカー」され続けている

サヴィルズ・ベトナムの2023年上半期市場レポートによると、マンション市場では新規供給戸数が前四半期比76%増、前年同期比125%増の3,596戸となった。このうち、プライマリーマーケットでは20,412戸が供給され、前四半期比5%増、前年同期比14%増となった。

対照的に、ヴィラ・タウンハウス市場では、当四半期に新規プロジェクトはなく、新規供給はすべて既存プロジェクトからの126戸で、前四半期比334%増、前年同期比14%減でした。主要供給は14プロジェクトから797戸で、前四半期比5%増、前年同期比20%減でした。

アパートは今でも人々が最も関心を持つ商品ですが、販売価格は依然として高い水準で「固定」されています。

2023年第2四半期時点で、ハノイ市場におけるマンションの平均プライマリー販売価格は1平方メートルあたり5,300万^ドンに達し、前四半期比1%増、前年同期比17%増となりました。この価格は18四半期連続で上昇しており、2019年第1四半期と比較して73%高くなっています。サヴィルズ・ハノイのコンサルティング・リサーチ部門シニアディレクター、ド・トゥ・ハン氏は次のように述べています。「地価と建設費の高騰に加え、製品の品質向上や周辺インフラ・ユーティリティへの投資の必要性から、新規プロジェクトによるプライマリー市場価格、つまり新規発売プロジェクトの価格は、販売中のマンションの一般市場価格よりも常に高くなっています。」

カウザイ区のホアン・タン・ニャンさんは、「子供たちが別々に暮らすためのアパートを購入したいと思っていますが、都心部は価格が高すぎるのに、郊外の物件は依然として高いのです。6～7件の物件を検討しましたが、まだ決めかねています。購入すれば銀行からさらに借り入れる必要があり、収入は多くないため、金利の支払いプレッシャーが今一番の懸念事項です」と語った。

一方、ヴィラとタウンハウスについては、2023年第2四半期の価格は、前四半期と比較して一部のヴィラまたはタウンハウス製品で下方修正されました。タウンハウス製品の価格下落は記録されていません。具体的には、ヴィラのプライマリー価格は、メリン地区の未販売地で前四半期比10％下落し、1^{平方メートル}あたり1億ドンとなり、プライマリー供給も増加したため、顧客需要が実際には増加していないにもかかわらず、供給過剰が生じています。ショップハウスの価格は前四半期比7％下落しました。対照的に、タウンハウスの価格は前四半期比4％上昇し、1平方メートルあたり1億7,300万^ドンに達しました。

画像3.jpg — 同期化されたインフラ、グリーンキャンパス、そしてリーズナブルな価格により、高級不動産セグメントは依然として多くの人々の注目を集めていますが、取引は遅く、暗い状況にあります。

低層住宅とアパートの価格がまちまちな推移を見せていることについて、ド・トゥ・ハン氏は次のように述べた。「ヴィラやタウンハウス市場の価格下落は、中心部から離れた場所でプロジェクトが手頃な価格で立ち上げられ、市場水準が低下したことが原因であることに留意すべきです。実際、低層住宅セグメントの価格は依然として高く、特にハノイ環状2号線と環状3号線に隣接する地域、社会インフラ整備計画のある開発地域、安定した交通インフラ、人口密度の高い地域では顕著です。」

所得の伸びは価格上昇とともに「延長」している

純移住、人口増加、そして高い都市化率により、長期的な住宅需要は依然として高い水準を維持しています。さらに、ハノイでは2023年から2025年の間に15万7,000世帯が新たに増加すると予測されています。しかし、今後の供給は、全グレードのマンション5万9,000戸、低層住宅9,000戸、そして販売開始が見込まれる社会住宅1万8,700戸にとどまります。住宅不足は7万300戸に上ります。

住宅需要の高まりを背景に、ハノイの平均的な所得水準では住宅を所有できるかどうかが問題となっています。サヴィルズ・ベトナムの報告書では、ハノイは2023年までに一人当たり平均所得を1億5,000万ドン/年まで引き上げることを目指していると指摘されています。2019年と比較すると、平均所得の伸び率は年6%です。一方、2019年から2023年上半期にかけてのマンション価格の伸び率は年13%です。

アンミンホア.jpg — ハノイは、労働者が住宅にアクセスし、生活を安定させることができるように、社会住宅部門（低所得者）にもっと注意を払う必要がある。

ハン氏は次のように述べました。「ハノイの一人当たり所得の伸びがマンション価格の伸びを下回っているのは明白です。この差が拡大し続ければ、住宅購入に時間がかかるということを示す好例です。この二つの数字が縮まらなければ、ハノイ在住者だけでなく、仕事や子供のためにハノイで住宅を所有したいと考えている他省出身者など、一般の人々にとって、住宅購入までの期間はより長くなり、困難になるでしょう。低層住宅は言うまでもなく、価格が高騰すると、購入者は価格の妥当性だけでなく、製品の実質的な価値に見合っているかどうかも考慮するようになります。そのため、購入者の意思決定プロセスはより遅く、より長引くことになるでしょう。」

しかし、ヴィラやタウンハウス市場では、手頃な価格と綿密に計画されたプロジェクトが依然として購入者を惹きつけています。これは、ハノイの低層住宅セグメントの取引が低調な第1四半期を経て改善し、前四半期比20%増の106戸が販売されたという事実に反映されています。

「これは、2023年第2四半期末に記録された明るい兆候の一つです。当時、市場には1戸あたり約100億ドンの低層プロジェクトが多数存在していました。ハノイにおける2023年第2四半期の記録によると、100億ドン未満の主要価格のプロジェクトが取引の39%を占め、100億ドンから200億ドンのアパートが28%、300億ドンを超えるアパートはわずか13%でした。データによると、価格が手頃であればあるほど、販売率も向上することがわかります」とハン氏はコメントしました。

ダイフォン建設投資不動産株式会社の営業部長ディン・ヴァン・トロイ氏は次のように語った。「一次供給は限られているが、今日のハノイ市場における住宅購入者にとっての利点は、二次市場を選択できることである。二次市場は、事前に開発され、法的に保証され、よりリーズナブルな価格の製品が多数ある。」

現状では、セカンダリー市場の価格はプライマリー市場と比較して依然として競争力があります。サヴィルズ・ベトナムによると、2023年第2四半期の低層住宅の供給価格は、プライマリー市場よりも20%低くなる傾向にあります。プライマリー市場では選択肢が限られているのに対し、セカンダリー市場では価格面でより多くの選択肢があります。たとえ商品が新品ではなくなったとしても、購入者はすぐに、あるいはすぐに使用できる物件を見つけることができます。

特に、近年ハノイは公共投資の支出を促進しており、これはハノイの経済活動全般、特に不動産業を含む様々な活動の促進にとって好ましい要因となっています。環状4号線の建設が始まったばかりで、メーリン、ダンフオン、ホアイドゥック、ソクソン、ハドン、タンオアイといった郊外地域の開発が促進されることが期待されています。2027年に環状4号線が開通すると、環状4号線周辺地域の住宅供給は現在よりも増加すると予測されています。

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