 |
| 不動産最新情報: 土地の分割と区画割りが「解禁」されてから1か月が経ち、 ハノイ郊外の土地区画は購入に関心のある顧客を引きつけ始めている。 （写真：N.Le） |
投資家たちは価格を後悔しながらも、損失を出すと宣伝されているアパートを依然として「恐れている」。
最近、マンションを赤字で販売したり、値下げしたりする情報が市場に溢れています。旧第9区（現在のトゥドゥック市）の約300ヘクタールの市街地にある一部のアパートが低価格で売りに出されている。約54平方メートルの2ベッドルームのアパートは、2年以上前に所有者によって30億ドン以上で購入されましたが、現在は約27億ドンで売却する予定です。あるいは、第2区の再定住地区にあるアパートの場合、住宅所有者は80平方メートルの面積に対して約25億ドンで広告することに同意します。
多くの人が、この機会を利用して賃貸アパートを所有し、長期的な収入源を作りたいと考えています。しかし、キャッシュフローや投資効率の問題が躊躇を招いている。
計算によると、約27億ドンでアパートを購入した場合、利息と元本の猶予期間が終了した後、投資家は毎月約2,200万〜2,300万ドンを支払わなければならない。購入して賃貸する場合、賃貸料は月額500〜600万ドン程度で、利息をカバーするのに十分ではありません。そのため、多くの人が決断する際に躊躇し、躊躇してしまいます。
ホーチミン市の現在のアパート価格は1平方メートルあたり約6,000万〜7,000万VNDです。低価格住宅や公営住宅に関しては、供給が不足しています。アパートの価格は上昇している一方、賃貸価格は回復しつつあるため、このタイプの物件の利益率は近年あまり改善していません。
市場調査会社の調査によると、ホーチミン市のアパート賃貸の利益率は2023年第1四半期でわずか年間4.4％にとどまり、2019年の5.9％を大きく下回っています。パンデミックの影響で、過去3年間（2020～2022年）でこの率は年間4.9％に低下し、その後4.1％で推移し、最近になってようやく上昇に転じています。
金利は、人々が不動産を購入しようと決断する際に現在市場に存在する障壁の 1 つです。以前は金利は年間約 10% でしたが、現在は年間約 13 ～ 14% ですが、借り入れは困難になっています。
DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクターのヴォ・ホン・タン氏は、現在、市場には値下げされた価格や赤字で販売されているアパートがあり、多くの二次製品は30％も割引されていると語った。しかし、このチャンスは、大幅な割引、良い賃貸立地、そして需要の増加を伴う不動産を活用できる資金力とすぐにキャッシュフローが得られる人々にあります。
財務レバレッジを利用して銀行から借り入れをしなければならない人にとっては、話は逆になります。現在、賃貸価格は安定しており、上昇傾向にあります。平均利益率は年間約 4 ～ 5% ですが、銀行金利は年間 13 ～ 14% です。
明らかに、収益はローンの利息をカバーするのに十分ではありません。したがって、投資家が財務レバレッジを使用する場合、賃貸アパートを購入することは現時点では魅力的ではありません。将来的にマンション価格が上がる可能性はありますが、現時点での金銭的負担は非常に大きいです。
同じ見解を共有している、南部地域のBatdongsan.comディレクターのディン・ミン・トゥアン氏は、賃貸アパートに投資する場合、投資家はアパートの価格が年間どのくらい上昇するか、銀行金利と比較した賃貸収益率がどのくらいかを考慮する必要があると分析した。市場が好調な時期（2018～2020年）には、アパートの価格は年間10～15％上昇する可能性があります。 2021年から2023年にかけて、アパートの価格上昇率は平均して年間約8％にとどまり、大きな変動はないでしょう。セカンダリーアパートメントの場合、価格上昇率は年間わずか3～4％です。
トゥアン氏の評価によれば、現在市場には2つの異なる傾向がある。つまり、プライマリーアパートは価格が上昇する一方で、セカンダリーアパートは損失を出して販売されるのです。
二次取引プロジェクトの価格は依然として1平方メートルあたり5,000万～6,000万VND程度ですが、価格をより適切に調整するために割引や迅速な支払いが頻繁に使用されます。当グループの賃貸収益率は期待水準（約6％/年）まで上昇しておらず、依然として銀行融資金利を下回っており、融資金利の負担が重くのしかかっている。そのため、投資家が新築賃貸マンションを購入する場合、魅力度を実現することは困難です。 「市場で最も難しいのは融資を受けることだが、現段階で融資を受けるのは極めて難しい」とトゥアン氏は語った。
最後に、トゥアン氏は、引き渡しが完了し賃貸に出されているアパートについては、賃料が上昇していると述べた。投資家が投資目的で購入する場合、元本と利息の問題を考慮する必要があります。
区画分割と区画分離が「解放」された後、郊外の土地取引が活発化している
Vietnamnetによると、土地の分割と区画割りが「解禁」されてから1か月後、ハノイ郊外の土地区画は購入に関心のある顧客を引きつけ始めているという。調査によると、ほとんどの顧客はレッドブックがあり、法的地位が明確で、価格帯が10億〜15億ドンの土地にのみ興味を持っていることが分かりました。
EZ不動産投資開発株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は、ハノイが区画の分割と分離を許可しているという情報は市場にプラスの影響を与えるだろうと評価した。まだ強力ではないものの、特に土地セグメントにおいて、市場の改善に向けた「推進力」となるでしょう。
不動産は「病んでいる」状態であり、市場を困難にするような障壁を作るべきではありません。小さな区画に分割されれば、真の住宅ニーズを持つ大多数の人々のニーズを満たすことができるでしょう。
そこから、不動産事業にもさらにプラスの影響を与えています。特に土地を分割すると市場で取引が行われ、国も譲渡税を徴収することになる」とトアン氏は語った。
この人物によれば、トゥリエム、ハドン、ドンアン、メリンなどの地域には人々が所有する土地がたくさんあるので、区画を分割すれば市場に十分な供給が生まれるだろうとのことだ。
SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、ハノイが土地の分割と土地区画の再開以来、不動産市場にプラスの影響があったと評価し、郊外市場で取引が再開したと述べた。
「テト前と比べると、市場は投資家の注目を集め始めており、一定の取引も行われています。基本的に、住宅需要の高い人口密集地域に集中しています。ランホアラックのような、都市開発に向けた長期的な投資ニーズに応える地域もそうです…」
区画の細分化と分離は、実際の消費者の観点から市場を回復するのにも役立ち、より多くの対象に適した価値を生み出します。同時に、これは不動産市場の回復の原動力であり、全体的な影響でもある」とチョン氏は語った。
投資家が商品を売るのがほぼ困難な供給不足の状況において、区画を分割して分離することで、市場に商品の供給源がさらに増えるだろうとチョン氏は述べた。市場に商品が増えれば、取引も増えます。
土地価格についてチョン氏は、実際には市場価格はピーク時に比べてまだ下落しており、約15～20％下落し、地域によっては30％下落していると述べた。
「今は需要と供給が本当に良い商品を見つけるチャンス、つまり住むために買うチャンスがある時期だ」とチョン氏は付け加えた。
鄭氏は、今から年末までの土地市場について、以前のような「熱い」あるいは「熱狂的な」話題は起こりそうにないと述べた。
Batdongsan.com.vnの北部地域の営業部長、レ・ディン・ハオ氏は、土地の分割が再び許可されることはハノイの土地市場にとって「小さな光明」となるだろうと評価した。
ハオ氏によると、土地市場がより持続的に発展するためには、行政センター、工業団地、プロジェクト、大学などをハノイ郊外に移転することを促進するなど、より多くの支援が必要だという。
それに加えて、ホアラック、スアンマイなどの西部の衛星都市部や、メリン、ソクソン、ドンアンなどの紅河の北側の衛星都市部への投資を増やす...
特に、ハオ氏は、市場はより適切な金利の不動産ローンパッケージを必要としていると述べた。
「融資金利は平均11～13%ではなく10%を下回っています。同時に、投機目的の不動産ではなく、生産・事業に投入されキャッシュフローを生み出す不動産への融資を優先すべきです」とハオ氏は自身の見解を述べた。
カインホア省：バオダイ宮殿遺跡の5棟の別荘の土地を正式に返還
カインホア省人民委員会は、ニャチャン市ヴィングエン区のバオダイ高級リゾートプロジェクトの遺跡ヴィラ5棟の土地を埋め立てることを決定した。
2023年5月19日付決定第1125/QD-UBND号において、カインホア省人民委員会副委員長のレ・ヒュー・ホアン氏は、バオダイ高級リゾートプロジェクトを建設するために、カインハ投資株式会社がリースしたバオダイ遺跡ヴィラ5棟の9,209.4平方メートルの土地を収用することに署名した。
 |
| バオダイ宮殿遺跡のパノラマビュー。 （写真：BXD） |
これら5つの遺跡別荘の土地は、回収後、法律の規定に従って管理するためにカンホア遺跡保存センターに引き渡される予定です。
カインホア省人民委員会の土地回収決定によれば、カインホア土地登記事務所はプロジェクトの土地使用権証明書の回収と再発行を担当し、カインハ投資株式会社は法律の規定に従ってプロジェクト文書を調整することができる。
バオダイ宮殿遺跡はニャチャン湾にあることが知られており、ここは2005年に文化情報省によって国家名勝に指定されました。
2013年、カインホア省人民委員会は、バオダイ宮殿遺跡の1/500詳細計画を承認し、土地利用計画を現地で調整する決定を下した。
その後、バオダイ宮殿遺跡を含む土地をカインハー投資株式会社に割り当て、バオダイニャチャンリゾートプロジェクトを実施しました。
バオダイ宮殿遺跡は12ヘクタール以上の広さがあり、1923年にフランス人によって海洋学者の居住地としてカンロン山に建てられました。 1940年から1945年にかけて、バオダイ国王とナム・フォン王妃はここで休息をとるためによく訪れていたため、バオダイ宮殿という名前はその時代に遡ります。
レッドブックの個人情報変更のプロフィール
建設新聞によると、土地使用権および土地に付随する資産の証明書に記載されているグエン・ティ・トゥー・フエン（ハイズオン省）夫人と夫の情報は身分証明書です。現在は両者とも変更されており、国民識別カードを使用しています。
フエンさんは、土地登記所の支所で抵当権を登録するために、彼女と夫は土地使用権証明書の国民識別情報を修正する必要があるのかと尋ねました。国民識別カードの情報を修正する必要がある場合、どのような手続きが必要ですか?
天然資源・環境省はこの問題について次のように回答した。
発行された証明書に記載されている法人、身分証明書番号、国民身分証明書番号、住所等の情報の変更の確認は、土地使用者や土地に付随する資産の所有者のニーズに応じて、土地登記所または土地登記所支所で行われます。
書類は、2014年5月19日付天然資源・環境省地籍記録を規制する通達第24/2014/TT-BTNMT号第9条第16項（2021年6月30日付通達第09/2021/TT-BTNMT号第2条第1項により修正・補足）の規定に従って提出され、以下の内容が含まれます。
「a) 様式第09/DK号による土地及び土地に付随する資産の変更の登記申請書」
b) 発行された証明書の原本
c) 証明書に記載された人物の個人情報に変更があった場合、新しい身分証明書、新しい軍人身分証明書、新しい市民身分証明書、または戸籍簿のコピー、その他の個人情報の変更を証明する書類。
天然資源環境省では、知っておくべき情報を提供しています。
[広告2]
ソース
![[写真]アン・ホアン - ディン・ドゥック組が、ニャンダン新聞の全国卓球選手権男子ダブルスで優勝を飾った](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/5/23/d6ab3bcac02c49928b38c729d795cac6)
コメント (0)