不動産ビジネスにとって頭を悩ませる問題、コスト最適化

コストの最適化は、不動産業界がコストを削減するために「真剣に考える」必要がある解決策の 1 つです。

コストの最適化は、不動産業界がコストを削減するために「真剣に考える」必要がある解決策の 1 つです。

コストが上昇し、住宅価格が上昇し、企業は販売困難を懸念

ナムロン社の投資担当取締役グエン・タン・フオン氏は、新たな成長サイクルを見据えた戦略の中で、2024年8月1日から施行される法律によって、プロジェクト買収、土地利用転換、M&A、オークション参加など、企業にとって柔軟なアプローチが可能になったと述べた。

しかし、土地オークションへの参加は、投入コストの面で課題を抱えており、住宅価格の上昇を招き、住宅購入者のアクセス性に影響を与えています。事業者は、購入者のニーズを満たしつつ利益を確保し、適正な価格を提示できるよう慎重に検討する必要があります。

「競売にかけられた土地は投資家の投入コストを増大させます。これは、特に土地価格やその他のコストが高騰している状況では難しい問題です」とフオン氏は述べ、投入コストの高騰により不動産価格が上昇傾向を避けることは難しいだろうと付け加えた。

投資コストが上昇した場合、投資すべきかどうか迷う投資家は多い。なぜなら、管理費など積極的に削減できる要素に加え、設備の維持や将来の発展のためには、確実に利益を確保しなければならないからだ。

住宅価格の圧力を軽減し、実際の住宅需要を満たすためには、都市開発を郊外に拡大する必要がある。

「コストが上昇する状況下では、投資家には二つの選択肢しかありません。一つは、可能で売却できるならやる、もう一つはやらない、ということです。やるには収益性があり、事業が発展しなければなりませんが、コストが高すぎると、どうすればできるというのでしょうか？」とフオン氏は述べた。

CBREベトナムが最近発表した市場レポートでは、ホーチミン市の不動産価格が2024年も上昇傾向を維持することが確認されました。住宅供給の大幅な改善が見られない状況下で、セグメント間の格差は依然として非常に大きいことが示されています。特に、ホーチミン市では、アパートメント9,000戸、タウンハウス2,000戸の増加が見込まれており、その83%は1平方メートルあたり6,000万ドンを超える高級住宅です。

レ・タン社のゼネラル・ディレクター、レ・ヒュー・ギア氏は、ホーチミン市の不動産市場は市場セグメント間の不均衡という大きな問題に直面していると述べた。住宅需要の大部分は中低所得層向けであるにもかかわらず、ほとんどの資金は需要が限られている高級プロジェクトに集中している。

ギア氏は、ホーチミン市の不動産価格は現在1平方メートルあたり4500万～5000万ドンで変動しており、60平方メートルのアパートの場合は約30億ドンに相当すると述べた。

「土地価格と融資コストは住宅価格の上昇に大きな役割を果たしています。特に、借入コストとプロジェクトの期間が価格への圧力を大きく高めています」とギア氏は述べた。

ヴィナキャピタル傘下のヴィナリビング投資部門責任者、トラン・タン・ハイ氏も同様の見解を示し、今年だけでなく今後1～2年は、新たな土地価格表の適用により住宅価格が引き続き上昇すると述べた。土地価格の急騰と投資家が負担する土地利用コストの上昇は、企業自身にも大きなプレッシャーとなるだろう。これらの要因により、最終的な販売価格はアクセス困難な水準にまで押し上げられるだろう。

住宅価格を下げるにはどうすればいいですか?

不動産市場は多くの新たな成長期待を背負って2025年を迎えましたが、ダウトゥ紙の記者に対し、ホーチミン市のある不動産会社の代表者は、市場は依然として大きなダメージを受けており、市場の信頼感は徐々に回復しつつあると述べました。企業側としては、多くの企業が依然として法的問題、膨大な在庫、キャッシュフローの途絶といった困難に直面しています。

言うまでもなく、新しいプロジェクトの実装や古いバックログ問題の処理は依然として障害に直面しており、コストの増加につながっています。法的待機時間が長くなるほど、コストも高くなります。

この人物は、新たな資金源を獲得するためには、企業が幅広く協力し、M&A取引を増やす必要があると考えています。最も重要なのは、法的問題を迅速かつ効果的に解決し、コストを削減することです。企業はまた、適切な市場、適切なセグメントを選択し、適切な潜在顧客をターゲットにし、投資コストと適正な利益のバランスを取り、真の住宅、真の不動産、そしてその真の価値を獲得する必要があります。

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、2024年には初めてホーチミン市の不動産市場全体を高級住宅セグメントが占めるようになると述べ、現在、商業用住宅プロジェクトでは中価格帯や手頃な価格帯の住宅の供給が途絶えていると述べた。この現実は、ホーチミン市の不動産市場における住宅製品構造をさらに歪めている。

チャウ氏は、住宅価格を引き下げるには、住宅供給、特に手頃な価格の住宅を増やす必要があると述べた。しかし、供給を増やすには、停滞し、遅延している148件以上のプロジェクトを解決する必要がある。「ホーチミン市と企業は、住宅供給、特に手頃な価格の住宅供給を増やす必要があります。同時に、100万戸の社会住宅が実現すれば、住宅価格を引き下げることができるでしょう」とチャウ氏は述べた。

CBREベトナムのCEO、ドゥオン・トゥイ・ドゥン氏は、別の観点から、住宅価格の圧力を軽減し、真の住宅需要を満たすためには、都市開発を郊外にまで拡大する必要があると述べました。そのためには、交通システム、地下鉄、橋、道路といったインフラへの同時投資を行い、郊外と都心部間の利便性を確保する必要があります。

しかし、ホーチミン市では、クチやニャーベといった郊外地域の開発は、インフラ整備の不足により依然として多くの障害に直面しています。改善のためには、政府は環状道路や高速道路への投資を優先し、商業住宅向けに適正価格で土地開発ファンドを育成する環境を整える必要があります。

出典: https://baodautu.vn/batdongsan/toi-uu-chi-phi-bai-toan-can-nao-cua-doanh-nghiep-dia-oc-d240602.html