ANTD.VN - ベトナム銀行協会（VNBA）のグエン・クオック・フン副会長兼事務総長は、銀行は住宅の頭金としてお金を貸すべきではなく、出資融資の場合には融資資金が本来の目的通りに使われるよう管理する必要があると考えている。
住宅ローンの規制強化が必要だ。
国会第15期第6回会議で可決された改正不動産事業法には、住宅や建設プロジェクトのリース購入のために顧客から徴収する保証金が販売価格の5％を超えてはならないという規定や、将来の住宅のリース購入の支払い比率を現在の70％から50％に引き下げるなど、いくつかの新しい点が含まれています。
ベトナム銀行協会（VNBA）の副会長兼事務局長であるグエン・クオック・フン氏は、これらの新しい規制についてコメントし、同意を表明した。
洪氏は、顧客からの預かり金を売買価格またはリース購入価格の5%以下とする規制は、改正消費者保護法の規定と整合していると主張した。この規制は、預かり金の性質（資金調達を目的としないもの）が、預かり者と預かり金受取人の双方が住宅購入者の要件と希望を理解し、満たすのに十分なものであることを確保することを目的としている。
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グエン・クオック・フン氏 |
住宅ローンの頭金融資に関して、洪氏は、信用機関が住宅ローンの頭金のみを融資対象とすることは認められるべきではないと主張した。これは、信用機関法およびその指導通達によれば、すべての融資（貯蓄口座を担保とする住宅ローンを含む）において、顧客は融資計画書を作成し、売買契約書、返済計画書、そして返済資金源の証明を提示しなければならないと規定されているためである。
では、顧客が購入契約を締結するために、頭金のみを銀行に融資を申し込む場合、どのような計画が必要となるのでしょうか？その効果は？また、頭金を含む住宅購入の包括的な計画がない場合、銀行はどのような規制に基づいて頭金融資を承認するのでしょうか？したがって、洪氏によると、頭金融資のみを単独で承認した場合、銀行には融資の根拠がないとのことです。
顧客がローンを担保するための頭金を含む購入計画を立てる場合でも、自己資本の少なくとも20～30%を用意する必要があります。「では、契約を担保するための頭金であれば、なぜ銀行から借り入れる必要があるのでしょうか？借り手はすでに自己資本の少なくとも20～30%を必要としているからです。売買契約でもないのに、契約を担保するために頭金として銀行から借り入れる必要があるとは考えられません」とフン氏は疑問を呈しました。
銀行の場合でも、売買契約に保証金（もしあれば）を貸し出す保証契約が含まれている場合、貸し出した保証金が売主によって使用された場合には、銀行は潜在的なリスクに直面することになります。そのため、貸し出しを行う際には、債務が履行されるまで銀行で資金を保管することを顧客と合意します。
「銀行業界で長年培ってきた経験から、頭金のみを目的とした融資はすべきではないと考えています。例外的なケースとして、全体計画を考慮の上、契約の保証期間中に顧客と合意して頭金を受け入れることは可能ですが、そのお金は顧客または売主の預金口座に留保され、売買契約が締結されるまで使用できません。そして、その頭金は、融資申請時の全体計画に基づき、住宅購入のための融資額に算入されます」と洪氏は述べた。
銀行が融資資金の使途を管理する義務は廃止できない。
最近、ホーチミン市不動産協会（HoREA）は、ベトナム国家銀行に対し、信用機関による「借入資本の適切な使用の管理」に関する規制を削除するため、通達第39/2016号を修正・補足することを提案した。
HoREAが挙げた理由は、顧客が「プロジェクトを実施するための出資契約、投資協力契約、または業務協力契約に基づいて出資を支払うために借り入れる」場合、この融資額はすでに信用機関によってプロジェクト投資家の口座に振り込まれており、借り手は「出資を支払う」という本来の目的のために融資資金を使用していることを意味するという。
しかし、グエン・クオック・フン氏は、2010年信用機関法第94条第3項、および通達第39/2016/TT-NHNN第24条第1項および第2項といった規定に基づき、信用機関は融資資金の使途および顧客による債務返済状況を検査・監督する権利と義務を有すると主張した。さらに、政令第88/2019/ND-CP第14条第2項は、これらの規定に違反した信用機関に対し、最高2,000万ドンの罰金を含む行政罰を規定している。
前述の行政処分に関する規定により、銀行法は、銀行業務の共通の利益から生じる検査と監督が貸付人の義務であることを確認しました。
理論と実践は、借り手（顧客）から生じるリスクが銀行システムのリスクにも転化される可能性があることを示している。したがって、借り手は自らの義務を認識し、検査と監督を厳格に遵守する必要があり、いかなる理由を挙げてもこれらの義務の履行を遅らせたり回避したりしてはならない。
「信用機関の責任は、融資前、融資中、融資後に審査を行うことです。信用機関による融資の手続きと規制は非常に明確かつ具体的であり、厳格に遵守されなければなりません」と彼は述べた。
債券発行に関して、洪氏は、資金調達のために債券を発行したい企業や組織は、目的、投資先、効果、収益性などを概説した発行計画を策定する必要があると述べた。この計画に基づいて初めて、金利が決定される。投資家は、投資が発行目的に合致しているかどうかを知る権利がある。これにより、投資家は受け取る金利がプロジェクトの収益性を反映していることを理解できる。
したがって、洪氏によれば、「借入金の適切な使用を管理する」規制を廃止するという提案は法律と国際慣行に反するものである。
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