不動産関連書類の複雑さ
2023年12月初旬、ホーチミン市天然資源環境局は、各区人民委員会、トゥドゥック市、ホーチミン市土地登記所およびその支局に対し、手書き文書による無許可の土地利用変更、無許可の土地分割、所有権移転の事例を解決するよう要請した。
ホーチミン市天然資源環境局の報告によると、ホーチミン市では、区レベルの人民委員会から土地使用権証明書を交付された農地を世帯や個人が使用している事例がある。使用の過程で、世帯が別居して独立して生活する、土地の一部を相続、贈与、または譲渡するなどといった変化が生じている。
この実際的なニーズに対応するため、土地利用者は無許可の土地分割、手書きの文書による部分的な土地所有権の移転（必要な土地使用権や土地に付随する資産の移転契約書を作成しない）、土地利用目的の恣意的な変更（農地に家屋や建造物を建てるなど）に頼ってきた。
様々な時期における土地法の適時かつ包括的な規制の欠如により、これらの事例において所有権の移転を受けた者は、土地使用権証明書、家屋及び土地に付随するその他の資産の所有権証明書（証明書）を付与されていない。
前述の問題は、政令第43/2014/ND-CP号第82条第2項の規定により、2014年7月1日以前に手書きの文書で譲渡、相続、贈与を受け取った場合の解決が可能になるまで続いた。
しかし、土地は無許可で分割・譲渡されたため、譲渡された土地の大部分は省人民委員会の規定に適合していない。
ホーチミン市天然資源環境局のグエン・トアン・タン局長は、「現時点では、申告・登録手続きがまだ組織化されていないため、具体的な統計はありません。しかし、我々の観察によると、これらの事例は主に郊外地域、特にビンチャイン区、ホックモン区、ビンタン区など、都市化が急速に進んでいる地区に集中しています…」と評価した。
比較的正確な数値を得るためには、ホーチミン市天然資源環境局は、区、トゥドゥック市、区、コミューン、そして現在そのような状況にある不動産を「所有」している住民と緊密に連携しながら、市全体の調査と申告を実施する必要がある。
市民が透明性のある申告に協力するためには、自らの責任と権利を明確に理解する必要がある。そうして初めて、具体的かつ正確な数値を得ることができる。
手書きの契約書を使用して売買された不動産の土地所有権証明書を発行するために、ホーチミン市は、取引のタイミング、土地および建設違反の処理（罰金、強制解体、または登記許可、違法利益の強制返還など）、土地の区画制限およびインフラに関する規制への準拠を確保するための計画の見直しなどの問題を検討し、個々のケースが適格基準を満たしているかどうかを判断する必要があります。
同時に、非公式な土地取引は当局による公式な確認がないため、取引日の真正性を確認することが難しく、規制違反に悪用されやすい。厳格に執行されなければ、「法律の回避」や、許可された限度を超える土地分割につながる恐れがある。
「したがって、これらの事例における土地利用証明書の発行を法的規制に従って解決するには、土地分野における行政違反を考慮し、対処する必要があります。また、各事例における証明書の発行は、土地利用計画、土地分割の条件、インフラ整備状況に基づいて行う必要があります。これらは、地区人民委員会の管轄事項です」とタン氏は断言した。
明確化が必要な法的問題。
LSX法律事務所の所長であるクアック・タイン・ルック弁護士によると、公証や認証のない手書きの書類を用いた個人間の不動産取引は、今日では比較的よく見られるという。
両当事者がこのような取引を行った理由は、法的規制に対する理解不足、土地利用許可証の欠如、相互の信頼、取引を公表することへの抵抗、そして納税を回避しようとする試みなどによるものであった。
法律では、土地や家屋の譲渡は公証済みの契約書に記録されなければならないと規定されている。様々な時代の土地法において、土地使用権の譲渡契約は、公証人による公証を受けるか、土地が所在するコミューン、区、または町の人民委員会による認証を受けなければならないと一貫して規定されてきた。
弁護士のリュック氏は、手書きの書類で行われた不動産取引は形式に関する規制に準拠しておらず、所有権を正式な土地使用権書類上で新しい所有者に移転することはできないため、法律上認められないと指摘した。
購入者は、土地および家屋の所有者または正当な使用者として法的に認められていません。
買主が土地の法的所有者として認められない場合、買主は当該土地を譲渡、移転、相続、または抵当に入れることはできません。州が当該土地を回収した場合でも、土地の所有権は売主に帰属します。
土地収用に対する補償に関して両当事者間で紛争が生じた場合、紛争解決のための判決または決定が下されるまで、当該資金は銀行の一時保管口座に預け入れられる。
売主と買主の間で合意や和解が成立しない場合、紛争が生じます。そのような場合、当事者のいずれかが、物件所在地を管轄する裁判所に訴訟を提起し、解決を図る必要があります。
現在でも、土地所有権証明書のない物件は比較的多く存在します。証明書のない物件の取引には大きなリスクが伴うことは多くの人が認識しているにもかかわらず、リスクが大きいほど潜在的な利益も大きくなるため、取引を進めてしまうのです。
「この場合、買主の権利を確保するため、手書きの売買契約書を作成し、手付金に関する条項を盛り込むべきです。その条項には、『土地使用権証明書が交付された場合、売主は買主への法的移転手続きを行う責任を負います。さもなければ、受け取った手付金の2倍の金額が違約金として課せられます』と明記する必要があります。この条項により、紛争の可能性を最小限に抑えることができ、万が一紛争が発生した場合でも、買主の権利は法律に基づいて保護されます」と、弁護士のリュック氏は述べた。
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