手書きの書類で売買された不動産のレッドブックの段階的な発行

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複雑な不動産ファイルのステータス

ホーチミン市天然資源環境局は、2023年12月初旬、各区人民委員会、トゥドゥック市、ホーチミン市土地登記事務所およびその関連支局に対し、土地利用目的の恣意的変更、恣意的な区画分割、手書きによる権利譲渡の記録を処理するよう要請している。

ホーチミン市天然資源環境局の報告によると、ホーチミン市では、地区人民委員会から土地使用権証明書を交付された農地を世帯や個人が使用している事例があり、使用の過程で、世帯が別居して別居したり、土地の一部を相続、贈与、譲渡したりするなどの変化が起きているという。

この実際的なニーズを解決するために、土地使用者は、土地を勝手に分割したり、土地の一部を手で譲渡したり（規定どおりに土地使用権と土地に付随する資産を譲渡する契約を締結せずに）、土地の使用目的を勝手に変更したり（住宅の建設、農地での作業など）してきました。

土地法は長年にわたり適時かつ完全な規定を持たなかったため、これらのケースの譲受人には土地使用権、家屋所有権および土地に付随するその他の資産の証明書（証明書）が付与されていません。

上記の既存の問題は、政令第43/2014/ND-CP号第82条第2項の規定により、2014年7月1日より前に手書きの文書による譲渡、相続、贈与の受領のケースの解決が許可されるまで続きました。

しかし、土地は権利移転のため恣意的に分割されたため、移転された土地面積の大部分は省人民委員会の規定に従わなかった。

ホーチミン市天然資源環境局長のグエン・トアン・タン氏は、「現在、申告・登録が整備されていないため、具体的な統計は存在しません。しかし、記録によると、これらの事例は主に郊外地域、特にビンチャン、ホックモン、ビンタンなど、急速に都市化が進んでいる地区に集中しています」と評価しました。

比較的正確な数字を得るためには、ホーチミン市天然資源環境局が、地区、トゥドゥック市、区、コミューン、そしてその状況で不動産を「所有」している人々との緊密な連携のもと、市全体の申告と調査を実施する必要がある。

国民は、具体的かつ正確な数値を得るために、透明性のある宣言に協力する責任と権利を明確に認識する必要があります。

ホーチミン市は、手渡しで売買される不動産に証明書を発行するために、売買の時期、土地および建築違反の処理（罰金、強制的な解体または登録、違法な利益の強制的な返還など）、計画の検討、土地の区画制限およびインフラストラクチャに関する規制の遵守の確保などの問題を考慮し、適格な個々のケースを決定する必要があります。

同時に、手書き文書の売買は主務官庁による確認がないため、売買時の真正性の確認は根拠がなく、容易に違反行為に利用される可能性があります。厳格に実施されなければ、「脱法行為」につながりやすく、境界を守らずに土地を分割してしまう可能性があります。

「したがって、これらのケースについて、法的規制に従った証明書の発行を検討し、土地分野における行政違反に対処する必要があります。また、各ケースにおける証明書の発行は、計画、土地利用計画、土地区画の状況、インフラ整備状況に基づいて決定されなければなりません。これらは、地区人民委員会の管轄事項です」とタン氏は断言した。

法的問題の明確化が必要

LSX法律事務所の取締役である弁護士クアック・タン・ルック氏は、現在、公証や認証のない手書きの文書を使用した個人間の不動産取引が比較的一般的であると述べた。

両者がこのような取引を成立させた理由は、法的規制を明確に理解していなかったこと、不動産に土地使用権証明書がなかったこと、お互いを信頼していたこと、取引を公表したくなかったこと、税金の支払いを避けたかったことなどです...

法律では、不動産の譲渡には公証人と認証を受けた契約書が必要であると規定されています。歴代の土地法では、土地使用権の譲渡契約は公証人による公証、または土地の所在地である村、区、鎮の人民委員会による認証を受けなければならないという統一的な規定が定められています。

リュック弁護士は、手書き文書による不動産取引は正式な規制に適合しておらず、使用権を証明する文書に使用者の氏名を移転することができないため、法的に認められていないと指摘した。

購入者は、法律上、不動産の法的所有者または使用者としては認められていません。

購入者が法的土地使用者として認められない場合、土地の転用、譲渡、相続、抵当権設定は認められません。国が土地を収用した場合でも、土地使用者を決定する責任は売主にあります。

補償額や敷地の明け渡しについて両者間で紛争が生じた場合、その金額は、両者間の紛争を解決する判決または決定が出るまで、一時的な銀行口座に預けられます。

合意または和解に至らない場合、売主と買主の間で紛争が生じ、その問題を解決するために両者のうちの一方が不動産所在地の裁判所に訴訟を起こさなければなりません。

現在、不動産の無認可取引は依然として比較的一般的です。無認可取引は大きなリスクを伴いますが、リスクが高いほど利益の可能性も高まるため、多くの人が無認可取引を行っています。

「この場合、購入者の権利を確保するため、手書きの売買契約書を作成し、手付金条項を盛り込むことをお勧めします。その条項には、『土地と家屋に土地使用権証書が交付された場合、売主は購入者への法的譲渡手続きを行う責任を負い、手続きを怠った場合は、受領額の2倍の罰金を科せられる』と記載されています。この条項があれば、紛争の可能性を最小限に抑え、万が一紛争が発生した場合でも、購入者の権利が法律に基づいて保証されます」と、弁護士のリュック氏は述べた。

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