베트남 상공회의소(VCCI)는 기업 및 협회의 의견을 수렴하여, 토지 가격에 관한 2014년 5월 15일자 정부령 44/2014/ND-CP를 개정 및 보완하는 시행령 초안과 토지 평가 방법, 토지 가격표 작성 및 조정, 특정 토지 평가 및 토지 가격 결정 관련 자문 등을 상세히 기술한 2014년 6월 30일자 자연자원환경부 장관령 36/2014/TT-BTNMT의 일부 조항을 개정 및 보완하는 시행령 초안(이하 "초안")에 대한 의견 수렴을 요청하는 자연자원환경부 공식 서한 제5080/BTNMT-QHPTTNĐ호에 대한 답변을 제출했습니다.
토지 평가 방법
현행 규정과 비교하여, 개정된 시행령 초안과 지침 초안은 토지 평가 방법을 조정하여 비교법, 소득법, 토지 가격 조정 계수법의 세 가지 방법만 남겨두었습니다. 이는 토지 평가 시 잉여법과 차감법을 더 이상 사용하지 않는다는 것을 의미합니다.
일부 기업들은 토지 평가 방법에서 잉여금 산정 방식을 제외하는 것에 대해 여러 관점에서 신중한 검토가 필요하다고 주장합니다.
첫째, 이는 토지 평가 과정에 어려움을 초래합니다.
현재 기업들의 의견에 따르면, 잉여비용법을 폐지할 경우 토지 평가에 사용되는 나머지 방법들이 여러 가지 한계에 직면하게 될 것입니다. 예를 들어, 잉여비용법은 비교법이나 소득법처럼 현재 용도를 기준으로 하는 것이 아니라, 잠재적인 미래 개발 용도를 기준으로 토지 가격을 산정합니다.
이러한 유형의 개발 잠재력이 있는 토지는 일반적으로 시장에서 성공적으로 거래된 유사하거나 비교 가능한 부동산이 부족하여 비교 분석 방법을 적용하기 어렵습니다(단, 시장에서 거래되었거나 토지 사용권 경매를 통해 낙찰된 비교 가능한 토지가 최소 3필지 이상 있는 경우에 한함).
비교 평가 방법은 비교 데이터 측면에서 한계가 있는데, 거래 정보와 평가 대상 자산의 정보를 대조하기가 어려운 경우가 많기 때문입니다. 이 방법은 명확하고 정확한 거래 정보가 많이 필요하지만, 실제로는 서류상의 거래 가격과 실제 거래 가격이 다른 경우가 많습니다.
토지가격 조정계수법은 토지가격표상의 토지가격에 토지가격 조정계수를 곱하는 방식으로 산출됩니다. 토지가격 조정계수는 지방인민위원회가 토지가격표상의 토지가격과 시장가격을 분석 및 비교하여 산출합니다. 따라서 조정계수 산출 역시 비교자료에 의존하므로, 비교법과 마찬가지로 투입정보 및 자료 측면에서 한계를 지닙니다.
현재 우리나라의 토지 데이터베이스는 시장 현실을 정확하게 반영하지 못하고 있습니다. 따라서 초안에서 제시된 세 가지 평가 방법만을 적용할 경우, 앞서 언급한 문제점들로 인해 시행에 어려움이 발생할 수 있습니다.
반면, 잔여가치법은 자산의 현재가치가 가상의 개발 예상 가치에서 해당 개발을 위해 발생한 모든 비용을 차감한 잔여가치라는 이론적 근거에 기반합니다. 이 방법의 핵심은 완공된 미래 개발 상품의 판매 수익에서 해당 상품을 개발하는 데 투자된 필수 개발 비용을 차감하여 토지 가치를 역산하는 것입니다. 개발 잠재력이 있는 토지는 다른 평가 방법으로는 평가하기 어려운 경우에 이 방법을 사용하여 평가합니다.
둘째, 부동산 평가에 관한 규정 간의 일관성입니다.
잔여법이란 전문 감정평가기관에서 적용하는 부동산 평가 방법으로, 개발 잠재력이 있는 부동산(미개발 공터 또는 기존 건축물을 철거하고 새로운 건축물을 신축하여 최적의 효율적인 활용이 가능한 토지)을 평가할 때 사용되는 방법 중 하나입니다. 잔여법은 베트남 감정평가기준 제11호(공문 145/2016/TT-BTC)에 명시되어 있습니다.
이번 초안에서 토지 평가 시 잉여금 산정 방식이 삭제됨에 따라 관련 법률 문서 전반에 걸쳐 부동산 평가 규정에 불일치가 발생했습니다.
셋째, 국가 관리의 목표입니다.
토지 평가 방법에서 잉여금 산정법을 제외한 이유 중 하나는 "이 방법은 관리자들이 투자 결정을 내릴 때 사용하는 부동산 평가 방법이며(이상적으로는 토지 가격이 사전에 결정되어야 함), 국가 토지 관리 목적의 토지 평가에는 적합하지 않기 때문"입니다.
이 방법을 오로지 투자 효율성 계산 목적으로만 고려한다면, 토지 가치는 최적의 효율적인 이용을 달성하도록 산정되었으며, 이러한 토지 가격은 시장 원칙에 부합한다는 것을 의미합니다. 따라서 국가는 이 평가 방법을 사용하여 개발 잠재력이 있는 토지 유형을 파악하고, 시장 가격에 부합하는 토지 가격을 책정함으로써 투자자가 국가에 납부해야 할 재정적 의무를 결정합니다.
"위 분석을 바탕으로, 기업들은 입법위원회가 토지 평가 방법에서 잉여금 산정 방식을 삭제하지 않는 것을 고려해야 한다고 제안합니다."라고 VCCI는 밝혔습니다.
현재 시장 토지 가격 결정
초안 제1조 제1항에 따르면, "토지의 시장 가격은 특정 지역 및 특정 기간 내에 동일한 용도의 토지 사용권에 대한 경매 또는 이미 시장에서 거래된 거래에서 가장 빈번하게 나타나는 가격"이다.
'가장 빈번하게 발생하는 가격 범위'를 파악하기 위해 토지 감정평가사는 특정 기간 동안의 모든 시장 거래 가격을 수집해야 합니다. 이 과정은 토지 등기소나 세무 당국과 같은 관련 데이터 소스를 보유한 정부 기관의 정보를 종합해야만 가능합니다.
피드백에 따르면, 공공 서비스 기관을 제외한 컨설팅 기관들은 이 정보를 완전히 활용하는 데 어려움을 겪을 것으로 예상됩니다.
컨설팅 기관의 운영을 원활하게 하기 위해 VCCI는 초안 작성 위원회가 해당 기관들이 앞서 언급한 정보원에 접근할 수 있도록 허용하는 조항을 추가할 것을 제안합니다.
토지 평가 방법 적용
본 초안 및 시행령 44/2014/ND-CP의 규정은 다음과 같은 경우에 대한 토지 평가 방법을 명확하게 명시하지 않습니다. "최소 3필지에 대한 필수 정보가 부족한 비 농지 또는 주거용지로 지정된 지역." 규정에 따르면, 이러한 경우는 비농지가 아니므로 개정된 제5조 1항에 규정된 비교 평가 방법이나, 동일한 토지 이용 목적을 가진 3필지에 대한 정보가 부족한 경우를 규정한 제5조 c항 8호의 적용 대상이 아닙니다.
토지 가격표에 따라 2,000억 VND를 초과하는 가치를 지닌 토지 필지 또는 지역으로서 전체 임대 기간에 대한 일시불 지급 방식의 토지 임대 범주에 속하는 경우는 제5조(개정)에 규정된 비교법 및 토지 가격 조정 계수법을 적용하는 경우에 해당하지 않습니다.
토지 평가 방법 적용에 관한 정보입니다.
시행령 초안 제5조 b항에 따르면, 비교법 및 토지가격조정계수법 적용을 위한 토지가격 정보는 토지등기소, 세무당국, 면 단위 인민위원회 등에서 이미 시장에 거래된 토지가격, 그리고 토지이용권 경매를 실시하는 기관의 낙찰가격과 같은 자료에서 수집된 정보입니다.
지금까지 수집된 정보만으로는 토지 가격을 정확하게 산정하기에 불충분해 보입니다. 현재 부동산 거래는 이중 가격 책정 체계를 띠고 있는데, 토지 사용권 양도 계약서에 기록된 가격(토지 등기소 및 세무 당국에서 얻은 정보)이 실제 거래 가격을 반영하지 않을 수 있습니다.
따라서 정보의 정확성을 높이기 위해 VCCI는 초안 작성 위원회가 정보 출처를 확대하여 부동산 거래 가격과 감정평가사가 설문 조사 및 조사를 통해 수집한 가격을 포함할 것을 제안합니다.
투민
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