토지 평가 결과의 정확도를 관리하기 위해서는 "잠금 밸브"가 필요합니다.
1월 15일 오전, 제5차 임시회 일정의 일환으로 국회는 개정 토지법안의 일부 새로운 내용 또는 의견이 엇갈리는 내용에 대한 본회의를 개최했습니다.
응우옌 호앙 바오 쩐 국회의원 ( 빈즈엉 대표단)은 법안 초안의 일부 내용을 명확히 하는 데 기여하면서, 중요한 내용을 반영하고 수정하는 데 힘쓴 초안 작성 위원회와 경제 위원회의 설명 보고서에 대해 높이 평가했습니다.
법안 제158조 5항에 대한 의견입니다. 해당 조항은 "토지 평가 시 잉여금 산정 방식에 관한 c항의 토지 평가 방법은 해당 토지의 총 예상 개발 비용을 총 예상 개발 수익에서 차감하는 방식으로 수행한다"고 규정하고 있습니다.
대표단은 다음과 같은 이유로 토지 평가에 잉여금 산정 방식을 포함시키지 말아야 한다고 제안했습니다.
첫째, 토지 평가 방법은 여러 가지가 있지만, 특정 토지에 대해서는 서로 다른 방법으로 얻은 평가 결과가 유사합니다.
그러나 잉여금법을 이용한 토지 평가 결과는 가정과 추정에 기반하므로, 특히 추정의 근거가 될 만한 사실 정보나 수익-비용 데이터가 부족한 지역에서는 신뢰도가 높지 않습니다.
또한, 해당 토지는 역사적 배경, 상업 활동 및 기타 운영으로 인해 시간이 지남에 따라 가치가 상승할 가능성이 높습니다.
응우옌 호앙 바오 트란 국회의원.
"하지만 토지 가치가 항상 점진적으로 상승한다고 단정짓는 것은 불합리합니다. 경기 침체기나 불리한 요인에 직면했을 때 토지 가치가 하락할 수 있기 때문입니다. 예를 들어, 현재 부동산 시장이 거의 마비된 상황에서는 이러한 방식이 경제에 미치는 위험 요소와 부정적 영향을 정확하게 측정하지 못합니다."라고 트란 씨는 말했습니다.
둘째로, 이러한 가정된 요소들을 계산하는 것은 매우 복잡하여 불확실하고 부정확하며 오차가 큰 평가로 이어집니다.
대표단에 따르면, 동일한 토지라 하더라도 가정된 요소 중 단 하나만 바뀌어도 평가 결과가 달라집니다. 이것이 과거 특정 토지의 가격을 결정, 평가 및 확정하는 데 어려움과 지연이 발생했던 주된 이유이며, 그 해석은 상황과 시기에 따라 사람마다 다릅니다.
또한, 대표단에 따르면, 잉여금 산정 방식은 2014년 정부령 제44호와 환경자원부 고시 제36호에 명시되어 있음에도 불구하고, 실제 시행에는 많은 어려움과 장애물이 있다고 합니다. 부동산 사업의 총 수익 및 총 개발 비용 추정치는 조사, 설문, 그리고 평가 대상 사업과 유사한 특성을 가진 사업들의 양도 가격, 임대 가격, 수익 및 비용에 영향을 미치는 요인들에 대한 정보 수집을 바탕으로 산출됩니다.
수익과 비용을 결정하는 요소들은 여전히 모호하게 정의되어 있고, 구체적인 기준이나 규범이 부족하여 가격 책정이 어려운 과제입니다.
또한, 투자 프로젝트 설명서는 프로젝트 실행 잉여금 산정 방식, 사업 진행 상황 및 투자 자본 수익률에 적용되는 데이터를 활용하는 데 기초가 되는 중요한 문서 중 하나이며, 이러한 지표들은 평가 결과에 결정적인 역할을 합니다.
현재 투자 사업 설명은 매우 기본적인 수준이며, 충분한 정보, 데이터 또는 증빙 자료가 부족합니다. 토지 가격 데이터를 포함한 가격 및 토지 관련 데이터베이스가 불완전하고, 토지 이용권 시장이 미개발 상태이며 투명성이 떨어지는 상황에서, 토지 평가 방법을 변경하는 것은 토지 평가 과정을 저해하지 않도록 타당성을 신중하게 검토해야 합니다.
트란 의원은 "이 방식을 유지해야 한다면 토지 평가 결과의 정확성과 적합성을 관리할 '안전장치'가 필요하다"고 제안했다.
더욱이, 현재 토지 보상 및 수용 과정에서 하천, 도랑, 운하 및 수로 준설 사업을 위해 토지가 매립되는 사례가 발생하고 있습니다. 그러나 토지법 및 보상과 토지 정리 관련 시행령과 지침에는 이러한 사항에 대한 규정이 없어 상당한 어려움이 발생하고 있습니다. 주민들은 이에 동의하지 않고 국가의 보상 결정에 대해 반복적으로 민원을 제기하고 장기간 이의를 제기하는 등 토지 정리를 방해하고 있습니다. 따라서 본 의원은 이 문제에 대한 재검토를 제안합니다.
토지 자원 활용
국가 전체 발전을 위한 토지 자원 활용 촉진을 목표로 하는 법안 개선에 기여한 응 우옌 티 응옥 쑤언 대표 (빈즈엉 대표단)는 제122조 3항 b호 및 제127조 1항 b호와 관련하여 상업용 주택 사업 시행 조건 및 토지 사용권 양도 계약에 대한 빈즈엉성 내 여러 기업의 의견을 제기했습니다.
응우옌 득 하이 국회 부의장이 회의를 주재했다.
대표단은 승인된 계획과 일치한다면 다른 토지 범주를 추가할 것을 제안하면서, 국회가 이 조항을 신중하게 검토하여 별도로 표결하거나, 정부에 5년간 시범 사업을 시행하도록 위임한 후 요약 보고서를 국회에 제출할 것을 제안했다.
대표단에 따르면, 그 이유는 과거 국가가 투자와 경제 개발을 요구했을 때, 사업에 참여하고자 하는 많은 시민과 기업들이 주거용지를 포함한 다양한 유형의 토지를 국가에 양도하고 생산 및 사업 목적으로 임대하는 데 동의했던 관행에서 비롯됩니다. 이는 일자리를 창출하고 지역 발전에 크게 기여했습니다.
이제 주 정부가 도시 계획을 변경하고 도시를 개보수 및 개선하려 함에 따라, 수 세대에 걸쳐 생산과 사업을 위해 보존하고 사용해 온 바로 그 땅에 계속 투자하고 개발할 수 있는 기회를 우선적으로 제공하는 메커니즘이 필요합니다.
반면, 국가는 기업이 소유한 토지의 출처를 명확히 규명할 충분한 근거를 가지고 있다. 만약 해당 토지가 이전에 기업 자체의 소유였다면(상속, 증여, 양도 등), 이 문제에 대한 철저한 조사가 필요하다.
또한, 대표단은 토지 용도를 상업용 주택 사업을 위한 주거용지로 전환할 때 발생하는 이해관계를 기존 토지 이용자, 투자자, 그리고 국가 세 그룹 간에 조화롭게 조정하기 위해 조세 및 재정 관련 법규를 조속히 개정하고 개선해야 한다고 제안했습니다. 이를 통해 국가는 토지 이용자들에게 비례적으로 이익을 재분배하고 해당 지역의 사회경제적 개발 사업에 투자할 수 있을 것입니다 .
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