부동산 시장의 해결책은 이자율 인하일까?

SCMP에 게재된 기사에서 저자 니콜라스 스피로는 한국과 호주의 경제가 주거용 부동산 전망에 영향을 미치는 다른 요소들이 있는 상황에서 통화 정책의 한계에 대한 경고의 이야기를 제공한다고 주장합니다.

시드니 교외 메도우뱅크의 아파트 건물들. 기록적인 저금리로 수요가 증가하면서 호주 주택 가격은 최근 몇 년간 급등했지만, 이러한 상승세가 지속 가능하지 않다는 경고도 나오고 있습니다. 사진: 블룸버그

제롬 파월 연방준비제도(Fed) 의장은 8월 23일 와이오밍주 잭슨홀에서 열린 캔자스시티 연준 연례 컨퍼런스 콜에서 큰 기대를 모았던 연설을 했지만, 금융시장에는 큰 놀라움을 주지 못했습니다. 그러나 "정책을 조정할 때"라는 그의 발언은 세계에서 가장 영향력 있는 중앙은행이 금리 인하가 임박했음을 보여주는 가장 강력한 신호였습니다.

유럽중앙은행(ECB)을 포함한 다른 주요 중앙은행들이 대출 금리를 인하하기 시작한 가운데, 연준의 정책 변화는 전 세계에 "더 큰 영향"을 미치고 있습니다. 특히 아시아 지역에서는 미국과의 긴밀한 무역 및 금융 관계로 인해 그 파급 효과가 더욱 두드러집니다.

중국을 제외하고 어떤 아시아 주요 경제권이 가장 먼저 대출 금리를 인하할지에 대한 추측이 나오고 있습니다. 금리에 민감한 주택 시장의 경우, 통화 정책의 변화는 심리에 상당한 영향을 미칩니다. 하지만 이것이 주택 부동산의 실적과 전망에 영향을 미치는 유일한 요인은 아닙니다. 일부 국가에서는 가까운 미래에 금리를 인하할 수 있을지, 또는 인하해야 할지조차 불분명합니다.

예를 들어, 한국에서는 대출 금리가 거의 완전히 인하될 것이라는 기대가 부동산 가격의 강한 회복에 기여했습니다. 한국은행이 14년 만에 최고치인 3.5%로 기준금리를 인상하면서 발생한 심각한 경기 침체 이후, 서울의 아파트 가격은 2022년 12월 최저치에서 급등했습니다.

한국의 물가상승률이 목표치인 2%를 향해 하락하고 내수도 크게 약화되어 금리 인하가 불가피한 상황이지만, 금융 안정성 유지는 한국은행(BOK)의 핵심 과제로 남아 있습니다. 이러한 상황으로 인해 한국은행은 동북아 경제의 아킬레스건인 가계의 높은 부채 수준에 매우 민감하게 반응하고 있습니다.

한국 정부 가 본격적인 주택 위기를 막기 위해 시행한 이전 조치들은 예상보다 빠른 주택담보대출 회복세를 가져왔으며, 지난 분기에는 연간 기준으로 약 6% 상승했습니다. 2020-21년 호황만큼 급등하지는 않았지만, 한국은행(BOK)이 지난달 금융정책결정회의에서 서울 주택 가격 반등을 금리 인하의 신중한 이유로 지적할 만큼 빠른 회복세를 보였습니다.

"서울 지역의 물가를 구체적으로 언급한 것은 이번이 처음입니다. 이는 낮은 물가상승률과 저성장에도 불구하고 주택 가격 급등 위험이 통화정책의 제약 요인으로 작용하고 있음을 보여줍니다. 한국은행은 '어려운 상황'에 처해 있습니다."라고 노무라의 한국 및 대만 전문 이코노미스트인 박정우는 말했습니다.

주택 시장 관리 책임이 중앙은행이 아닌 정부에 있다는 사실 때문에 이러한 상황은 더욱 어려워집니다. 주택담보대출 규제가 강화되고 공급 확대를 위한 노력이 이루어지고 있지만, 정책 입안자들은 여전히 ​​부동산 시장을 해치는 호황과 불황을 막기 위해 고군분투하고 있습니다.

반면 호주에서는 금리 인하가 논의조차 되지 않았습니다. 이달 초 호주 중앙은행(RBA)은 차입 금리를 12년 만에 최고 수준으로 유지했고, 지속적으로 높은 인플레이션으로 인해 추가 인상 가능성까지 논의했습니다.

호주중앙은행(RBA)은 다른 주요 중앙은행들처럼 공격적으로 통화정책을 긴축하지는 않지만, 올해 금리를 더 오랫동안 높게 유지함으로써 통화 완화 추세에 저항할 것이라는 점을 시장에 납득시키는 데 어려움을 겪고 있습니다. 채권 투자자들은 RBA가 12월부터 통화정책 완화에 나설 것으로 예상합니다.

하지만 국가 주택 시장을 움직이는 것은 통화 정책이 아닙니다. 작년 호주중앙은행(RBA)이 금리를 인상했을 때조차 주택 가격은 급락했지만 잠깐 하락한 후 예상보다 빠른 속도로 상승했습니다 . 코어로직(CoreLogic)의 아시아 태평양 리서치 디렉터인 팀 롤리스(Tim Lawless)는 "금리 문제만 있었다면 지금쯤 심각한 경기 침체에 빠져 있었을 것" 이라고 말했습니다.

수요와 공급의 변동은 호주 부동산 가격에 훨씬 더 큰 영향을 미칩니다. 코로나19 팬데믹으로 악화된 주택 가격 상승 위기는 공급과 수요 모두에서 오랫동안 지속되어 온 정책 실패를 여실히 드러냈습니다.

코리나 경제 자문(Corinna Economic Advisory)의 사울 에슬레이크(Saul Eslake)는 주택 위기 인민위원회에 제출한 4월 보고서에서 주택 시장이 가장 큰 타격을 입었다고 지적했습니다. 1980년대 중반 이후 연방 정부와 주 정부는 공급 확대보다는 수요 진작에 집중해 왔습니다. 수요 중심 정책은 궁극적으로 첫 주택 구매자보다 투자자에게 더 큰 혜택을 주었는데, 이는 부분적으로 세제 개혁 덕분이기도 합니다.

주택 소유율의 급격한 감소는 임대 주택 수요를 촉진했고, 팬데믹으로 인한 순이민 급증 속에서 주택 구매력 저하로 이어졌습니다. 제한적인 계획 및 용도 지역 규제는 도심 인근의 매력적인 교외 지역에서 중밀도 주택 개발을 저해하여 위기를 더욱 악화시켰습니다.

차입 비용 인하는 주택 구매력을 개선하지 못할 뿐만 아니라 오히려 문제를 악화시킬 수도 있습니다. 반면, 호주의 도시 계획 시스템을 대대적으로 개혁하면 주택 위기의 근본 원인을 해결하는 데 도움이 될 것입니다.

투자자들이 아시아 주요 경제권에서 금리가 하락할 것으로 기대하는 경향이 커지고 있는 가운데, 한국과 호주는 특히 주택 시장과 관련해 통화 정책의 한계에 대해 경고의 목소리를 높이고 있습니다.

니콜라스 스피로는 런던에 본사를 둔 전문 부동산 및 거시경제 자문 회사인 로레사 어드바이저리(Lauressa Advisory)의 파트너입니다. 그는 선진국 및 신흥 경제권 전문가이며, 거시경제 금융 및 정치 동향에 대한 논평을 자주 내놓습니다.

출처: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html