농지를 주거지로 전환할 때 토지 사용료 부담을 완화하는 방법은 무엇일까요?

토지 사용료가 시민과 기업에 "부담"이 되는 것을 막기 위해 지방 정부는 대다수 주민의 소득 수준에 적합한 연간 토지 가격표를 산정하여 발표해야 합니다.

과도하게 높은 토지 사용료는 농지 를 주거용으로 전환해야 하는 사람들에게 어려움을 초래할 것입니다. (사진: 흥옌과 닌빈을 연결하는 주요 도로변의 토지 - 사진: 홍꽝)

세무 전문가인 응우옌 응옥 투 박사는 투오이 트레 신문 과의 인터뷰에서 개인과 기업이 농지를 주거용으로 전환할 때 토지 사용료를 징수하는 정책에 대해 이와 같은 견해를 밝혔습니다.

어떤 경우에는 시장 가격보다 높은 가격에 구매해야 할 필요가 있습니다.

* 선생님, 농지를 주거용으로 전환하려는 단체 및 개인에게 부과되는 토지 사용료는 어떤 기준으로 책정되는 것입니까?

- 2013년 토지법에 따르면 농지를 주거용으로 전환하려는 토지 사용자는 차액의 40%를 부담해야 합니다. 그러나 정부가 발표한 토지 가격 체계를 바탕으로 지방자치단체에서 기존에 책정한 토지 가격표(토지 가격표 ​​- PV)는 실제 시장 가격에 비해 매우 낮았습니다.

일반적으로 지방 가격표에 나와 있는 토지 가격은 시장 가격의 10%에 불과하며, 200~300제곱미터 ^의 농지를 주거용으로 전환하려는 가구는 수억 동, 즉 10억 동 미만의 토지 사용료만 내면 됩니다. 이 정도 금액은 대부분의 사람들이 감당할 수 있는 수준이어서 토지 사용권 이전이 매우 편리합니다.

그러나 2024년 토지법 제정 이후 두 가지 문제가 대두되었습니다. 첫째, 토지 가격이 시장 가격에 근접할 정도로 매우 높은 수준으로 상승했습니다(국가는 시장 상황에 따라 매년 토지 가격표를 조정합니다 - PV). 이는 이전보다 7~10배, 예외적인 경우에는 수십 배까지 오른 경우입니다.

게다가 토지 사용료 면제 및 감면 규정을 폐지하여 토지 사용권을 양도해야 하는 가구는 토지 사용료 전액을 국가에 납부해야 합니다. 이로 인해 일부 가구는 자신들이 소유했던 토지를 "되사야" 하는 상황에 처하게 되었습니다.

어떤 경우에는 지역 토지 평가액이 지나치게 높고 비현실적이어서 사람들이 시장 가치보다 훨씬 비싼 가격에 토지를 매입해야 하는 상황이 발생합니다. 따라서 관련 규정을 개정하고 보완하여 더욱 적절하게 조정하는 것이 필수적입니다.

대다수 인구의 소득 수준에 적합한 토지 가격표를 작성하십시오.

* 그렇다면 주거용 토지와 농지 가격 차액의 30%에 해당하는 토지 사용료를 징수하는 것이 합리적일까요?

- 현재 주거용 토지 가격과 농지 가격 차액의 30%를 징수하자는 제안은 이전의 40% 징수율보다 낮습니다.

토지이용료율을 인하하고 지역별 주택용지 할당량을 기준으로 토지이용료를 산정하는 것이 현시점에 적합하다. 이러한 규정은 투기적 이익을 위해 농지를 주택용으로 전환하는 정책을 악용하는 것을 막고, 비합리적인 토지이용을 방지할 것이다.

수년에 걸쳐 토지 이용 효율성을 극대화하기 위해 모든 주와 시는 인구 밀도가 높고 토지 자원이 제한적인 상황에서 주거용 토지 이용에 대한 제한을 설정해 왔습니다. 허용된 제한을 초과하여 농지를 주거용으로 전환해야 하는 개인이나 단체는 더 높은 토지 이용료를 지불하거나, 심지어 차액의 100%를 지불해야 할 수도 있습니다. 이는 결국 국가로부터 토지를 다시 매입해야 한다는 의미이며, 이는 합리적인 조치입니다.

하지만 이러한 합리적인 접근 방식은 대다수 인구의 소득에 적합한 토지 가격표 ​​수립을 포함한 다른 토지 관리 조치와 병행되어야 합니다.

그러나 2024년 토지법을 현행대로 계속 적용한다면, 토지 사용료율을 30%로 인하하더라도 토지 가격표가 시장 가격에 근접하도록 지나치게 상향 조정되어 실제로 사람들이 부담해야 하는 토지 사용료는 매우 높아 많은 사람들의 재정적 부담을 초과하게 될 것입니다. 따라서 토지 가격표를 재산정해야 합니다.

적절한 토지 가격과 투입 비용은 주택 가격 인하에 기여할 것입니다 - 사진: B. NGOC

최근 경험에 따르면, 국가가 토지 용도 변경 차액에 대해 30%의 수수료를 부과하고 있음에도 불구하고 많은 사람들이 여전히 이를 감당하지 못하고 있습니다. 이러한 어려움을 완화하기 위해 어떤 해결책이 필요하다고 생각하십니까?

- 여러 가구가 조상으로부터 상속받은 토지를 공유하는 경우, 가구 분리 또는 토지 분할을 원할 때는 토지 양도 신청 시 두 그룹으로 나누어 신청해야 합니다.

재정적 여유가 있는 가구는 차액의 30%를 즉시 납부하는 것이 좋습니다. 재정적 어려움을 겪는 가구의 경우, 국가는 토지 사용료의 일부만 납부하고 나머지는 납부를 연기할 수 있도록 허용할 수 있습니다. 납부가 불가능한 가구의 경우, 국가는 토지 사용료 전액의 납부를 연기할 수 있도록 허용할 수 있습니다.

해당 부채는 토지 사용권 증명서에 항상 반영되며, 사람들은 여전히 ​​자신의 토지에 주택을 짓고 거주지를 마련할 권리, 그리고 자녀에게 소유권을 이전할 권리를 갖습니다. 토지를 매각하여 자금이 생겼을 때에만 국가에 부채를 상환하면 됩니다.

이러한 접근 방식은 토지 이용료 정책을 조화시켜 국가가 토지를 효과적으로 올바른 목적에 맞게 관리할 수 있도록 하는 동시에, 국민이 주택을 건설할 토지를 확보하고 헌법에 명시된 국민의 주거권을 보장할 것입니다.

전문가들은 토지이용료 징수에 있어 이해관계의 조화를 권고한다 - 사진: 홍꽝

토지 가격표 ​​수립: 많은 지역에서 혼란이 심각합니다.

응우옌 응옥 투 박사에 따르면, 2024년 토지법은 시장 가격을 최대한 반영하는 토지 가격표를 작성하도록 규정하고 있지만, "시장 가격에 근접한" 가격이 무엇을 의미하는지에 대한 지침 문서가 없어 많은 지역에서 혼란이 발생하고 있습니다.

실제로 현재 시장의 토지 가격은 부풀려져 있으며, 심지어 인위적으로 높게 책정된 경우도 있습니다. 따라서 2026년 1월 1일부터 적용될 토지 가격표는 근본적인 차원에서 산정 및 개발되어야 합니다. 정부 부처와 기관들은 함께 모여 각 지방 정부가 시장 가치에 따라 토지 가격을 책정하는 방법을 안내해야 합니다.

최근 많은 전문가들이 시장 기반 토지 가격은 지난 5년간의 평균 매매가를 기준으로 해야 한다고 주장하고 있습니다. 예를 들어, 2026년 토지 가격표의 시장 가격은 2021년부터 2025년까지 동일 지역 토지의 평균 매매가가 되어야 한다는 것입니다. 이러한 방식이 특정 토지 몇 필지의 가격을 기준으로 가격표를 작성하는 것보다 더 합리적입니다.

지금 가장 중요한 것은 지방 정부 차원의 연간 토지 가격표를 합리적인 수준으로 산정하여 기업과 일반 시민에게 충격을 주지 않는 것입니다.

팜 득 토안 씨(EZ 부동산 투자 개발 주식회사 이사):

가격 차액의 30%를 징수하자는 제안은 적절합니다.

정원, 논, 혼재지를 주거용지로 전환하려는 수요는 개인과 기업 모두에게 빈번하며, 가격 차액에 대한 30%의 수수료는 적절합니다.

제안된 용도변경 제한을 고려할 때, 토지이용료 관련 규정은 주거용과 상업용 용도변경에 따라 차별적으로 적용되어야 합니다. 동시에, 용도변경 면적에 따른 누진세를 도입하는 것이 적절하며, 이는 토지 정책 시행의 공정성을 확보할 것입니다.

농지를 허용된 한도를 초과하여 주거용으로 전환하는 것은 분명히 그들의 주거 필요량을 넘어서는 전환입니다. 그들은 더 큰 이익을 얻기 위해 주거용 토지를 사고팔 목적으로 전환하는 것일 수 있으므로, 더 높은 토지 사용료를 지불해야 하는 것은 당연한 일입니다.

예를 들어, 어떤 사람이 고향에 1에이커( ^3,600m² )의 땅을 상속받았는데, 실제로 주거용으로 쓸 수 있는 땅은 ^500m² 에 불과하다고 가정해 봅시다. 집을 짓는 데 필요한 면적은 ^200m² 에 그치고, 나머지 ^3,100m² 는 정원이나 다년생 작물 재배지로 사용할 수 있습니다. 땅의 소유권은 여전히 ​​상속인에게 있지만, 용도는 달라지는 것입니다.

만약 사람들이 3,100 ^제곱미터 의 농지를 주거용으로 전환하여 토지 용도를 변경하고 상업적 가치를 높이려면, 국가에 더 많은 토지 사용료를 지불해야 합니다.

주민들이 토지 이용권 변경을 원하지 않을 경우, ^3,600m² 의 토지는 계속 사용할 수 있지만, 나머지 ^3,100m² 는 농업용으로만 지정됩니다. 이 경우 토지는 주민들의 소유로 남으며, 국가는 이를 회수하지 않습니다.

만약 국가가 토지 이용료를 부과하지 않고 사람들이 자유롭게 토지를 용도 변경할 수 있도록 허용한다면, 사람들이 대규모로 토지를 용도 변경하여 주거용지는 과잉 공급되는 반면 생산 및 사업용지는 부족해지는 상황이 발생할 수 있습니다.

토지 사용료가 급등했습니다.

최근 부동산 시장의 회복세에도 불구하고 2025년에는 토지 관련 수익이 급증할 것으로 예상됩니다.

재정부 산하 통계청에 따르면, 2025년 첫 10개월 동안 하노이의 토지 사용료 수입은 89조 동에 달해 전년 동기 대비 167% 증가했습니다. 호치민시에서도 토지 사용료 수입이 급증하여 49조 7,120억 동을 기록했으며, 이는 전년 동기 대비 269% 증가한 수치입니다.

레 호앙 차우 씨(호찌민시 부동산협회 회장):

공정하고 합리적이며 통제된 정책이 있어야 합니다.

저는 주거지역으로 인정되지 않은 주거지역 내 주거용 토지 내에서 정원, 연못, 농경지였던 토지를 주거용으로 용도 변경하는 경우, 또는 주거용 토지에 부속된 정원이나 연못이었던 토지가 토지이용권 양도를 위해 분리되거나, 2004년 7월 1일 이전에 지적도를 측량할 때 측량기관에서 별도의 필지로 분리하여 주거용으로 용도 변경되는 경우, 토지 사용료는 주거용 토지 가격과 농경지 가격의 차액의 20%로 계산해야 한다고 생각합니다.

지방 주택용지 할당 한도 내에서 용도가 변경된 토지의 경우, 할당 한도를 1배 이하로 초과하는 경우에는 초과 면적의 30%를, 할당 한도를 1배 이상 초과하는 경우에는 초과 면적의 100%를 수수료로 징수해야 합니다.

이 제안의 이유는 전국적으로, 특히 남부 지방에서 토지 이용의 일반적인 기원이 국가가 할당한 토지가 아니라 여러 세대에 걸쳐 가구와 개인이 경작하고 상속받은 토지이기 때문입니다. 더욱이, 여러 세대가 함께 거주하며 토지를 경작하는 가구가 많고, 이러한 토지를 가족 구성원 간에 분할하여 개별 필지로 만들기 위해 토지 이용 목적을 변경해야 할 필요성이 있습니다.

여기에는 주택 건설 자금 마련 및 경비 충당을 위해 주거용 토지의 일부를 양도하거나 매각해야 하는 필요성이 포함되므로 합리적이고 공정한 정책이 필요하지만, "양심 없는 토지 투기꾼과 가계 또는 개인으로 위장한 사업체"가 농지 용도 변경을 신청하여 "정책을 악용"하여 불법적인 이익을 취하는 사례를 방지하기 위해 엄격하게 통제되어야 합니다.

농지를 주거용지로 전환하는 데에는 세 가지 수수료 단계가 있습니다.

과도하게 높은 토지 사용료는 농지를 주거지로 전환하여 거주지를 마련해야 하는 많은 사람들에게 큰 부담이 될 것입니다. - 사진: D. TUAN

하나의 토지를 여러 가구가 공유하는 경우, 토지는 세분화되고 각 가구에 할당되는 토지 한도가 결정됩니다.

정부령 초안에 따르면, 가구 또는 개인이 여러 필지의 토지(여러 성 및 중앙 직할시 경계 내에 있는 여러 필지의 토지 포함)를 소유하고 있고 본 결의안에 명시된 대로 토지 용도 변경이 허용된 경우, 해당 가구 또는 개인은 규정에 따라 토지 사용료 계산을 적용할 토지 한 필지를 선택할 수 있습니다.

두 번째 필지부터는 토지 사용료 전액이 징수됩니다.

여러 가구 또는 개인이 하나의 토지를 공동으로 사용하는 경우, 관할 국가기관이 각 가구 또는 개인에 대해 토지 분할을 허가하면, 토지 사용료 산정을 위한 할당 면적은 토지 사용권 및 토지에 부속된 자산의 소유권 증서가 발급된 각 필지에 대해 결정됩니다. 즉, 토지 분할 권한을 부여받은 각 가구 또는 개인은 토지 사용료 산정을 위해 할당된 주거용 토지 면적을 한 번만 인정받게 됩니다.

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바오 응옥

출처: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm