초안에서 토지 가격 결정 및 추가 수입 처리를 위한 추가 메커니즘 제안

이에 따라 VNREA는 5개 내용에 대해 의견을 제시했습니다. 이 중 초안에 이미 규정된 조항인 3개 내용을 수정하고, 결의안 초안에 아직 규정되지 않은 2개 내용을 추가할 것을 제안했습니다.

VNREA는 2개의 추가 제안 내용과 함께 초안 결의안 제5조에 토지가 할당되거나 임대되거나 토지 사용 목적이 변경되는 모든 경우에 토지 사용료와 토지 임대료를 결정하기 위해 토지 가격표를 적용하도록 규정되어 있다고 인용했습니다.

그러나 VNREA의 분석에 따르면, 실제로는 신개발 지역에 대한 투자 프로젝트나 토지 이용 규모가 크고 토지 가격표가 없는 프로젝트가 존재하거나, 토지 가격표가 있더라도 토지 가격표를 적용하는 것은 적절하지 않을 것입니다. 이 경우, 현행 토지법에 규정된 지가 산정 방식에 따라 구체적인 토지 가격을 확정하여 토지 이용료 및 토지 임대료를 산정해야 합니다.

VNREA는 국가가 토지를 배정하거나, 토지를 임대하거나, 토지 이용 목적을 변경할 때 토지 이용료와 토지 임대료를 계산하기 위해 특정 토지 가격을 적용하는 사례에 대한 규정을 보완할 것을 제안합니다. 여기에는 100헥타르 이상의 대규모 토지 이용 규모를 가진 프로젝트와 토지 가격표가 없는 신개발 지역에 대한 투자 프로젝트가 포함됩니다.

또한, VNREA는 미정지 기간 동안 추가 수수료 산정 규정을 추가할 것을 제안했습니다. 2024년 토지법 제257조 제2항 d호에 따라, 시행령 103/2024/ND-CP는 2024년 8월 1일 이전에 토지 양도/임대 결정을 했지만 토지 가격이 확정되지 않은 경우, 미정지 기간 동안 납부해야 할 토지 사용료/임대료의 연 5.4%(향후 3.6%로 인하될 예정)의 추가 수수료를 납부해야 한다고 규정하고 있습니다.

토지 사용료/토지 임대료가 납부되지 않으면 투자자가 미납 금액에 대한 혜택을 받기 때문입니다. VNREA는 이러한 관점은 부정확하고 부적절하다고 강조했습니다. 현재 토지 가격 결정 의무는 국가 기관의 책임이며, 토지 사용자에게 달려 있지 않습니다.

이 경우 토지 사용자에게 책임을 묻도록 하는 요건은 근거가 없습니다. 토지 사용자가 토지 사용료와 토지 임대료를 납부하지 않으면 토지 사용자로서의 권리, 즉 매매/양도/저당권 등을 행사할 수 없습니다. VNREA는 규정에 따라 이러한 권리는 토지에 대한 재정적 의무가 이행된 후에만 행사할 수 있다고 분석했습니다.

따라서 VNREA는 여러 구체적인 사례의 판단에 따라 추가 징수 수수료 처리에 대한 규정을 추가할 것을 권고합니다. 이 법 시행일 이전에 토지법 및 기타 관련 법률의 규정에 따라 토지 할당, 토지 임대, 토지 용도 변경 허가, 연간 토지 임대에서 전체 임대 기간 동안의 일회성 토지 임대로의 변경 허가, 토지 용도 연장, 토지 용도 기간 조정, 세부 계획 조정에 대한 결정이 있었지만 지가가 결정되지 않은 경우, 토지 임대료 및 토지 사용료 결정은 2024년 토지법 제257조 제2항 a, b, c의 규정에 따라 시행됩니다.

동시에 토지사용자는 토지이용권이 부여된 토지구역을 개발, 사업 및 사용에 사용한 경우 토지법 제257조 제2항 가, 나, 다에 규정된 토지이용료 및 토지임대료에 대하여 아직 계산되지 않은 기간에 대한 추가 수수료를 납부해야 합니다.

토지 사용자는 토지법 제257조 제2항 가, 나, 다호에 따라 토지 사용료 및 토지 임대료가 아직 산정되지 않은 기간에 대한 추가 비용을 납부할 의무가 없습니다. 단, 토지 사용자가 토지 사용권을 부여받은 토지 면적을 개발, 사업 또는 사용하지 않은 경우에는 해당 추가 비용을 환불받거나 국가에 대한 기타 재정적 의무에서 공제합니다.

제안된 3가지 개정안에 관해 VNREA는 다음과 같이 인용했습니다. 토지 회수, 보상, 지원 및 재정착에 관한 제3조 제7항은 "투자자가 토지 사용료와 지불해야 할 토지 임대료에서 선급한 보상금, 지원금 및 재정착금 공제는 토지법 제94조 제2항의 규정에 따라 시행되어야 하며 전체 프로젝트에 대해 계산되어야 한다"고 규정하고 있습니다.

그러나 VNREA에 따르면, 현재 토지법은 투자자가 보상금, 지원금, 그리고 이주 자금을 지급할 경우, 해당 자금은 프로젝트의 토지 사용료와 토지 임대료에서 공제되도록 규정하고 있습니다. 토지 사용료와 토지 임대료에서 공제 후 남은 자금은 프로젝트의 총 투자자본에 포함됩니다.

따라서 이 규정은 실제로 권리를 보장하지 못했으며 투자자들이 선불 보상, 지원 및 재정착에 참여하도록 유도하지 못했습니다. 특히 토지 사용료와 토지 임대료가 면제되거나 감면되는 프로젝트의 경우 더욱 그렇습니다. - VNREA 분석

따라서 VNREA는 투자자가 지불해야 하는 다른 재정적 의무에서 보상, 지원 및 재정착에 대한 선지급금을 계속 공제할 수 있도록 허용할 것을 제안합니다.

동시에 제5조 제1항 제d목에서 토지이용료를 산정하는 기준에는 투자자가 국가에 인도하는 토지면적에 대한 사회기반시설 건설비용을 포함하며, 이 지점에서 정하는 사회기반시설 건설비용은 건설법의 규정에 따라 산정한다.

VNREA에 따르면, 초안은 투자자가 국가에 양도하는 토지 면적에 대해서만 인프라 건설 비용을 산정하도록 규정하고 있어 부적절합니다. 토지 가격표는 일반적인 규정이며, 토지 가격표의 토지 가격은 기존 토지를 기준으로 산정되는 경우가 많기 때문입니다. 인프라 개발 투자 프로젝트이지만 국가에 양도되는 면적이 없는 프로젝트(예: 산업단지 인프라 개발 투자 프로젝트)는 인프라 건설 비용에서 공제되지 않습니다.

또는 지질 조건과 규모에 따라 투자 프로젝트가 달라지는 인프라 투자 비용, 특히 신규 지역, 매립지 등에 대한 투자 프로젝트는 평탄화 및 인프라 구축에 막대한 투자 비용이 발생합니다. 따라서 투자자가 국가에 양도하는 토지 면적에 대한 인프라 비용만 산정하는 것은 공정성을 보장하지 못합니다.

이러한 현실을 고려하여, VNREA는 토지가격 산정 시 투자자가 국가에 양도하는 토지면적만이 아니라 전체 사업의 기반시설 비용을 산정해야 한다고 제안합니다. 또한, 토지가격 산정 시 토지매립비 처리 규정을 보완할 필요가 있습니다(현행 규정에 따르면, 잉여금 산정법을 적용하여 토지가격을 산정할 경우, 토지매립비는 사업 개발비에 포함됩니다).

VNREA가 언급한 또 다른 내용은 제3조 13항 b항에서 토지 회수, 보상, 지원 및 재정착에 대한 과도 조항이 다음과 같이 명확히 규정되어 있다는 것입니다. "이 결의안의 발효일 이전에 보상, 지원 및 재정착 계획을 승인하는 결정이 없는 경우, 토지 회수, 보상, 지원 및 재정착은 토지법의 규정과 이 조의 규정에 따라 수행되어야 합니다."

VNREA에 따르면, "본 결의안의 발효일 이전에 결정이 없는 경우"라는 문구는 사건 발생 시점을 정확하게 판단하는 데 적합하지 않습니다. 결의안의 발효일 이전에는 보상 계획 승인 결정이 없더라도, 결의안이 발효될 때에는 보상 계획 승인 결정이 있는 경우가 있습니다. 따라서 VNREA는 "본 결의안의 발효일 이전에 결정이 없는 경우..."로 수정할 것을 제안합니다.

출처: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm