기득권 세력에 의해 부추겨진 부동산 거품.
10월 28일 오전, 국회 본회의장에서 열린 ‘2015년부터 2023년 말까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발 관련 정책과 법률 이행 실태 감찰 결과’에 대한 감찰단 보고서 및 국회 결의안 초안 심의 과정에서, 타 반 하( 꽝남 대표단) 의원은 갑작스럽고 급격한 가격 상승을 겪고 있는 부동산 시장의 현실은 제도적·정책적 장애물 외에도 특정 이해관계자 집단에 의한 가격 조작, 인플레이션, 부동산 거품 형성 등의 징후를 보인다고 지적했습니다.
꽝남성 대표는 "문제를 정확하고 면밀하게 평가한 후, 구체적이고 근본적인 해결책을 마련해야 한다"며, "결의안 초안은 한계를 지적했지만, 이는 주로 정책과 법률상의 한계에 관한 것이다. 그러나 2~3배에 달하는 갑작스러운 가격 인상과 같은 이례적인 요인들은 전반적인 상황과 국민의 요구에 부합하지 않는다"고 지적했다.
하씨에 따르면 부동산 시장 가격을 낮추는 한 가지 해결책은 부동산 채권 발행입니다. 그러나 현재 부동산 채권은 12~15%의 이자율에 약 3%의 발행 수수료가 더해져 발행되고 있습니다. 따라서 부동산 채권 발행의 목적과 만기가 도래하는 부동산 부문의 기존 부채 규모는 막대한 압박을 받고 있습니다. 부동산 시장의 회복과 발전을 위해 채권 발행을 엄격하게 통제하지 않으면, 채권 발행은 효과적이지 못할 것입니다. 약 3년 동안 이처럼 높은 이자율을 감당하는 것은 국가와 국민에게 큰 부담이 될 뿐 아니라, 부실채권 증가와 채무불이행으로 이어질 가능성까지 있습니다.
"따라서 부동산 시장은 가까운 시일 내에 냉각될 가능성이 낮고, 사람들이 시장에 접근할 기회도 제한적일 것입니다. 그러므로 부동산 시장을 근본적으로 건전하고 올바른 방향으로 회복 및 발전시키기 위해 해결책을 연구하고 철저한 점검과 검토를 실시해야 합니다."라고 타 반 하 대표는 제안했습니다.
황반꾸엉 하노이 대표단장은 "2015년부터 2023년 말까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발 관련 정책과 법률 시행 현황"에 대한 감독단의 보고서를 높이 평가하며, 전문적인 부동산 거래 관리 체계를 구축해야 한다고 제안했습니다.
황반꾸엉 의원에 따르면, 부동산 가격이 비정상적으로 높은 이유는 부동산을 사재기하려는 사람들이 늘어나면서 사업이나 생산 활동 대신 부동산으로 자금이 몰리고 있기 때문이며, 부동산 공급은 점점 부족해지고 있고, 게다가 중개인이나 경매업자 같은 시장 참여자들이 이윤을 남기기 위해 의도적으로 가격을 끌어올리고 있기 때문이라고 합니다.
"가장 큰 문제는 주요 도시의 부동산 가격이 매우 높고 끊임없이 상승하여 주택이 필요한 대다수 사람들의 구매력을 넘어선다는 점입니다. 반면 부동산 투자 수익은 초기 투자 비용에 비해 낮습니다."라고 쿠옹 씨는 언급했습니다.
제도적 "병목 현상" 제거
모니터링 보고서를 검토한 후, 호아빈 대표단의 당 비치 응옥 대표는 제도적 병목 현상을 신속하게 해소하고 프로젝트 관련 법적 문제를 확실하게 해결하기 위해 부동산 시장을 관리하는 많은 정책과 법률이 제정되어 부동산 시장 및 사회 주택 개발을 위한 법적 틀을 마련하는 데 기여했다고 강조했습니다.
당 비치 응옥 의원은 보고서에서 국가 예산에서 지원되는 사회주택 우선 대출 프로그램이 여전히 부족하고, 사회정책은행을 통한 대출 절차가 복잡하고 중복되며, 사회정책 수혜자를 위한 최대 대출 금액이 사회경제적 여건에 맞지 않아 낮다는 점도 지적했다고 밝혔습니다.
이러한 단점들을 고려할 때, 당 비치 응옥 의원은 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발에 관한 정책과 법률 시행에 대한 국회의 최고 감독권 행사가 매우 필요하고 시의적절하며, 특히 향후 해결해야 할 제도적 "병목 현상"을 파악하는 데 더욱 중요하다고 주장했다.
따라서 대표단은 정부가 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발에 있어 정책과 법률의 미비점과 한계를 지속적으로 철저히 검토해야 한다고 제안했습니다.
응옥 씨는 "부동산사업법, 2023년 주택법, 2024년 토지법 공포 이후 남아 있는 22가지 정책·법률적 문제와 미비점을 해결하기 위해 지속적인 검토와 연구를 통해 신속하고 종합적인 해결책을 제시해야 한다. 이를 통해 제도적 병목 현상을 조속히 해소하고, 장기적인 시행 과정과 법률 개정으로 인해 어려움과 법적 장애물, 정체에 직면한 부동산 사업들을 적절히 해결하여 부동산 시장과 사회주택의 지속가능한 발전을 위한 요건을 충족해야 한다"고 제안했다.
동시에, 호아빈 대표단에 따르면, 모니터링 보고서에서 지적된 제도적 미비점과 중복은 입법 기관이 이번 회기부터, 특히 도시·농촌 계획법과 공공투자법을 개정, 연구, 수정하는 데 있어 매우 중요한 근거가 됩니다. 특히, 지방 정부의 역량과 자원 배분에 맞춰 지방 정부의 역할, 주도성, 책임감을 강화하기 위해 지방 분권화 및 권한 위임을 촉진하는 규정을 연구해야 합니다.
제도적 해결책을 효과적으로 지속적으로 시행해야 한다는 견해를 밝히면서, 닥농 대표단의 두옹 카크 마이 의원은 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발 관련 정책과 법률이 시장의 급속한 발전에 발맞춰 발전하지 못하고 있다고 지적했습니다. 또한 부동산 관련 법률과 토지·주택 관련 법률 등 관련 규정 간에 일관성과 통일성이 부족하다고 비판했습니다.
더욱이, 부동산 사업 관리에 대한 국가의 책임이 미비하고 불분명하여 관리 효율성이 저해되고 있다. 토지 양도 가격을 실제 가치보다 낮게 신고하여 세금을 회피하는 관행이 여전히 만연해 있다. 사회주택 정책의 자격 요건 및 사회주택 개발을 위한 토지 투자 절차에 관한 규정 또한 여전히 미비점을 안고 있다.
대표단에 따르면, 이러한 문제점과 한계는 시장 상황에 대한 종합적인 예측 부족과 자문 인력의 법규 평가 및 분석 능력 부족에서 비롯됩니다. 부동산 구조 또한 부적합하며, 사회주택과 고급 아파트에 할당되는 토지 비율에 대한 통일된 규정이 없습니다. 또한, 공증 시 가격 및 실제 부동산 거래 가격을 모니터링하고 신고하는 것이 매우 어렵습니다.
위의 상황을 바탕으로, 즈엉 칵 마이 대표는 다음과 같이 제안했습니다. “향후에도 일련의 제도적 해결책들을 효과적으로 지속적으로 이행해야 합니다. 토지법, 주택법, 부동산사업법 등 관련 법률을 지속적으로 검토, 개정, 보완해야 합니다. 투기와 가격 인플레이션을 억제하기 위해, 사람들이 토지 가격을 명확하게 이해할 수 있도록 투명하고 접근하기 쉬운 부동산 시장 정보 시스템을 구축해야 합니다. 또한, 건설부에 사회주택 사업 투자자를 엄격하게 관리할 수 있는 메커니즘과 정책 마련에 대한 자문을 맡기고, 동시에 사회주택 우대대출 정책의 어려움과 장애물을 평가하고 검토하도록 지시해야 합니다.”
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출처: https://vov.vn/chinh-polit/gia-bat-dong-san-cao-bat-thuong-do-nguoi-mua-bat-dong-san-de-tich-luy-tang-cao-post1131459.vov
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