하노이 아파트 가격 계속 오르고, 저렴한 아파트 없어 호치민시 토지 중개업체 가격 부풀리기 어려워

고급 아파트 과잉 공급, 대다수 국민을 위한 저렴한 주택 부족, 호치민시의 새로운 토지 가격표의 영향 평가, 2024년 아파트 매매 절차... 등이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 소식: 하노이 와 호치민시에는 대다수 사람들의 소득에 적합한 가격대의 아파트가 더 이상 존재하지 않습니다. (사진: 하이안)

부동산 가격이 급등하다

국회 감시단은 방금 2015년부터 2023년까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발에 관한 정책 및 법률 시행 현황에 대한 감시 결과 보고서를 대의원들에게 보냈습니다.

2015년부터 2021년까지의 기간을 돌이켜보면, 시장은 공급이 풍부하고 관광 아파트(콘도텔), 리조트 빌라 등 새로운 유형의 부동산이 많이 등장하면서 활발하고 강력하게 발전했습니다. 그러나 감독팀은 부동산 상품의 불합리한 구조, 주로 고급 계층을 타깃으로 하는 수급 불균형, 재정적 투자 목표, 대다수 사람들의 소득에 적합한 상품이 적다는 점 등 "부족함이 있다"고 평가했습니다.

2022~2023년 기간에는 부동산 시장이 침체되었고, 2015~2021년 기간의 부족함과 한계가 코로나19 팬데믹의 압박으로 드러남에 따라 사업 운영에 많은 어려움이 있었습니다. 현재 공급은 이전 기간에 비해 훨씬 제한적입니다. 부동산 가격은 대부분 사람들의 소득 증가에 비해 엄청나게 상승했습니다.

하노이와 호치민시에는 대다수 사람들의 소득에 적합한 가격대의 아파트가 더 이상 존재하지 않습니다.

통계에 따르면 부동산 상품의 구조 격차는 점점 더 커지고 있습니다. 하노이 인민위원회 보고서에 따르면, 중급 및 고급 아파트 부문이 대부분을 차지합니다. 2022년에는 아파트 가격이 매우 크게 상승했고, 거래량은 적어 시중에 나와 있는 매물의 약 10% 정도만 차지했으며, 개별 주택 가격은 높은 수준을 유지했고 거래는 거의 없었습니다.

호치민시에서는 부동산 거래가 급격히 감소하고, 부동산 가격이 통제불능으로 상승하고 있으며, 가격과 가치의 불균형이 발생하고 있습니다. 호치민시 부동산 협회에 따르면, 2021년부터 이 도시에는 저렴한 아파트(m²당 2,500만 VND 미만)가 더 이상 존재하지 않을 것입니다.

한편, 많은 주택 부동산 프로젝트가 어려움에 직면하고 있으며, 일정이 뒤처지고, 실행이 느리고, 중단되어 기업들이 프로젝트에 투자한 토지와 자본이 막대한 낭비를 초래하고 있습니다. 이로 인해 투자자들의 어려움과 비용이 증가하고, 제품 가격이 상승하게 됩니다.

감독 대표단 보고서는 또한 시장에 고급 주택 상품이 과잉 공급되고, 면적이 넓고, 가격이 높은 반면, 대다수 사람들의 요구에 적합한 사회 주택 상품과 저렴한 주택이 부족하다는 점을 지적했습니다. 게다가 사회주택의 평균 가격은 수혜자들의 소득에 비해 여전히 너무 높습니다.

또한, 사회주택 대출 프로그램, 근로자 주택, 12조 VND 규모의 신용 패키지로 운영되는 노후 아파트의 리노베이션 및 재건축 등의 지급이 느리고, 조건과 절차가 복잡하며, 이자율이 높고, 투자자와 사회주택 구매자가 이 신용 패키지에 접근하도록 유치하고 장려하는 데 있어 효과가 없는 것도 사회주택 개발에 큰 장애물입니다.

위의 현실에 근거하여, 감독 대표단은 즉시 수행해야 할 과제 중 하나로 2021~2030년 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위해 최소 100만 채의 사회주택을 건설하는 데 투자하는 프로젝트를 효과적으로 이행하기 위한 구체적인 솔루션을 제안하고, 수혜자의 요구, 근무 및 생활 조건에 대한 진행, 품질 및 적합성을 보장하는 것을 권고합니다.

감독 대표단은 장기적으로 토지를 광범위하게 사용하거나 주택이 많은 사람, 토지 이용이 느린 사람, 토지를 방치하는 사람에게 더 높은 세율을 적용하는 조항을 포함한 새로운 세법에 대한 연구, 수정안, 보충안 및 공포를 조기에 완료하고, 토지법의 혁신적인 내용과의 일관성을 보장하며, 토지 관리 및 이용의 효율성을 개선하고, 소득 재분배 목표를 달성하며, 국제적 관행을 참고하고 베트남의 사회 경제적 상황에 맞춰 국가 예산을 위한 합리적이고 안정적인 수입원을 동원할 것을 권고합니다.

하노이 아파트 가격, 계속해서 새로운 최고치를 경신하고 있다

Batdongsan.com.vn의 온라인 데이터에 따르면, 하노이 아파트는 짧은 기간 내에 계속해서 최고 가격에 도달했습니다. 2018년 초 하노이와 호치민시의 아파트 매매 가격은 각각 m²당 2,700만 동, m²당 3,100만 동이었습니다. 그러나 6년 후인 2024년에는 하노이의 아파트 가격 상승률이 평균 70%에 달하는 반면, 호치민시의 아파트 가격 상승률은 이보다 낮아 55%에 그칠 것으로 전망됩니다.

베트남 부동산협회의 자료에 따르면 하노이 아파트 가격이 급등한 것으로 확인됐습니다. 이에 따라 2023년 하노이 아파트 가격 지수는 2019년 대비 약 38%포인트 상승했습니다. 반면, 호치민시 아파트 가격 지수는 약 16%포인트만 상승했습니다. 실제로 아파트 가격 상승은 계속되고 있으며 최근에는 월 평균 1억~2억 VND씩 오르며 더욱 강해지고 있습니다.

위와 같은 상황에 대해 남부 지역 Batdongsan.com.vn의 디인 민 투안(Dinh Minh Tuan) 이사는 아파트 시장의 경우 프로젝트의 평균 성장률은 8~12% 사이로 변동될 것이라고 언급했습니다. 이는 긍정적인 증가로 간주됩니다. 가격 상승률이 평균 상승률보다 높으면 시장은 지속 불가능해 보인다는 신호입니다.

하노이 아파트 시장에 대해 투안 씨는 최근 아파트 가격이 지속적으로 상승하고 있으며, 짧은 기간에도 가격이 계속 급등했다고 말했습니다. 따라서 특정 임계값에 도달하면, 아마도 앞으로 2~3년 안에 하노이 아파트 가격은 오르지 않을 것입니다. 오르더라도 상승폭은 완만할 것이며, 5~6% 정도에서 변동할 것입니다.

"토지 중개인"이 조정된 토지 가격표를 이용해 가격을 "부풀리는" 것을 방지합니다.

호치민시 인민위원회가 최근 발표하고 2025년 10월 31일부터 12월 31일까지 적용되는 조정된 토지 가격표와 관련하여 부동산 전문가들은 그 영향에 대해 의견을 밝혔습니다.

도시부동산협회(HoREA) 회장인 레 황 차우 씨에 따르면, 조정된 토지 가격표는 시장 가격에 따른 가치 평가 원칙을 준수하여 작성되었습니다. 기초 작성 기관은 기업과 전문가로부터 많은 의견을 받았습니다.

HoREA 위원장은 7월 말에 의견을 받기 위해 공개된 초안에 비해 새로 발행된 토지 가격표가 긍정적인 방향으로 "합리적으로" 조정되고 변경되었다고 말했습니다.

예를 들어, 호크몬 구의 경우 초안에 따르면 일부 지역의 토지 가격은 2020년 가격표와 비교해 50.7배 상승했지만, 조정된 가격표를 적용하면 이 수준은 약 40배로만 상승했습니다.

차우 씨에 따르면, 영향과 관련하여 조정된 토지 가격표는 올해 10월 31일 이후의 사례와 비교하여 올해 첫 10개월 동안 재정적 의무를 이행한 사람들 간의 공정성을 보장합니다.

차우 씨는 "조정된 토지 가격표는 아직 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미치지 않았습니다. 상업용 주택 프로젝트는 현재 잉여금 방식으로 가격이 책정되기 때문입니다. 하지만 시간이 지나면 투자자들이 프로젝트 수행을 위한 토지 사용권 양도를 받게 되면 이전보다 더 높은 가격을 요구하게 되고, 이는 주택 가격 상승으로 이어질 것입니다."라고 말했습니다.

HoREA 위원장은 국가 기관에서 "투기꾼, 토지 중개인 및 부정직한 기업"의 활동을 통제하기 위한 조치를 취해야 한다고 권고했습니다. 이러한 사람들은 조정된 토지 가격표를 이용하여 투기를 하고 가격을 "부풀릴" 수 있기 때문입니다.

2024년 아파트 매매 절차

2023년 주택법 제160조에 따르면 주택 매매거래는 다음 6가지 조건을 충족해야 합니다.

구체적으로는 (1) 법률이 정하는 바에 따라 자격증을 소지하고 있을 것.

(2) 분쟁해결·불만 및 고발에 관한 법률의 규정에 의한 소유권에 관한 분쟁, 불만 또는 소송의 경우에는 그러하지 아니하다.

(3) 기간제 주택보유의 경우 주택보유기간 내.

(4) 판결의 집행 또는 유능한 국가기관의 법률적 효력이 생긴 행정결정의 집행을 위한 압류의 대상이 아니거나 법원 또는 유능한 국가기관의 결정에 따른 임시긴급조치 또는 예방조치의 적용을 받지 아니하는 것.

(5) 토지매립결정 또는 주택의 철거 또는 철거공고가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

(6) (2)항 및 (3)항에 명시된 조건은 장래 주택의 구매 및 할부구매에는 적용되지 않습니다.

참고: 다음 주택 거래에는 주택 증명서가 필요하지 않습니다: 미래 주택 매매; 해산 또는 파산 시 주택 매각 감사의 집, 사랑의 집, 위대한 연대의 집에 기부를 조직하세요.

주택건설투자사업에 참여하는 투자자의 공매주택의 매매는 다음의 경우에 해당합니다. 공공재산에 속하는 주택; 사회주택, 인민군을 위한 주택, 공공재산에 속하지 않는 재정착 주택. 집을 상속받습니다.

이 조항에 명시된 거래에 참여하기 위한 주택 조건을 증명하는 서류는 정부 규정을 준수해야 합니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html