이 워크숍은 베트남 부동산 협회(VNREA)가 천연자원환경부, 건설부 와 협력하여 10월 15일 오후 하노이에서 주최했습니다.
베트남 부동산협회(VNREA) 부회장 응우옌 반 딘 박사는 이번 부동산 시장 관련 3대 법률(토지법, 주택법, 부동산사업법) 모두 매우 상세하고 명확한 규정을 갖추고 있으며, 특히 분권화 및 권한 위임에 대한 내용이 포함되어 있다고 언급했습니다. 하지만 많은 기업들의 의견을 수렴한 VNREA는 여전히 법률이 신속하게 시행되기를 기대하고 있습니다. 부동산 사업의 많은 어려움이 현재 해결 및 해소되기를 기다리고 있기 때문입니다.
"8월 1일부터 지금까지 법이 시행된 지 두 달 남짓 되었습니다. 특히 법 조항들이 대부분 매우 복잡한 만큼, 새로운 법 조항들이 신속하게 시행되기에는 시간이 많이 걸리지 않습니다. 그러나 복잡성과 수많은 어려움에도 불구하고, 법은 여전히 홍보되고 적용되어야 합니다."라고 딘 씨는 제안했습니다.
딘 씨에 따르면, 현재 VNREA는 지역 주민들에게 접근할 때 많은 지역이 여전히 법 집행에 대한 혼란을 겪고 있어 처리율이 매우 낮다는 것을 알고 있습니다. 예를 들어, 보상 및 부지 정리 프로젝트의 경우, 기업들은 부지 정리 전에 100% 보상금을 지불해야 한다고 주장합니다. 하지만 이는 매우 어려워 많은 프로젝트가 지연되고 있습니다.
경매, 입찰, 토지 사용료 등 다른 문제도 있습니다. 따라서 VNREA는 향후 새로운 법률 조항이 배포되고 신속한 시행을 위한 구체적인 지침이 마련되기를 기대합니다. 이를 위해서는 관련 부처의 관심과 협조가 필요합니다.
많은 기업들이 관심을 갖고 해결해야 할 문제 중 하나는 부동산사업법 규정에 따라 사업의 일부 양도는 투자 정책 결정 기관의 승인을 받아야 한다는 것입니다. 사업의 일부 양도로 인해 양도인의 기존 사업 규모가 10% 이상 또는 30헥타르 이상 변경(축소)되는 경우, 사유지법 제41조 제3항에 따라 투자 정책 결정을 조정해야 합니다.
그러나 기업은 투자정책 결정기관이 부동산사업법의 규정에 따라 프로젝트 일부의 양도를 허용한 후, 양도인은 투자법의 규정에 따라 투자정책을 조정하는 절차를 밟아야 하는지 의문을 제기했습니다.
이 내용과 관련하여, 주택 및 부동산 시장 관리부(건설부) 부국장인 Vuong Duy Dung 씨는 부동산 프로젝트의 일부 또는 전부를 양도할 때 조정이 필요한 프로젝트 유형이 2가지라고 확인했습니다.
우선, 투자 정책 승인을 받고 투자법에 따라 투자 대상으로 선정된 사업 유형은 투자 절차를 진행해야 합니다. 투자 조건은 여전히 부동산사업법 제40조에 따릅니다. 즉, 부동산사업법 또는 투자법 적용 여부와 관계없이 부동산 사업 양도의 모든 경우, 또는 신용기관의 자산인 부동산 사업 양도 시에도 제40조가 적용됩니다.
다음으로, 부동산사업법에 따라 프로젝트의 일부 또는 전부를 양도하는 경우, 양수인은 이전 투자자의 모든 규정을 승계합니다. 프로젝트가 이전 프로젝트와 비교하여 변경 사항이 없는 경우 투자 절차를 다시 수행할 필요가 없습니다. 기타 법률에 따라 투자 조정이 필요한 경우, 투자법을 준수하고 관련 법률에 따라 다음 절차를 따라야 합니다.
"이 문제는 두 개의 다른 기관이 있는 두 시스템에서 처리되지만, 부동산 사업법에 따라 이전할 때 투자자는 모든 법적 문서(부동산 사업법 제39조)를 상속받으며 투자 정책에 변경이 없는 한 투자 절차를 다시 할 필요가 없다는 점을 강조해야 합니다." - Dung 씨는 분석했습니다.
따라서 투자법 정책을 따르는 부동산 사업 유형의 프로젝트가 현재 해당 유형의 프로젝트를 이전하는 경우 부동산사업법을 따라야 합니다. 투자법에 따른 승인 절차를 따르는 프로젝트의 경우, 현재 프로젝트를 이전하고 투자 정책을 변경하는 경우 투자법을 따라야 합니다.
국회 경제 위원회 상임위원인 판 득 히에우 씨는 토지법, 주택법, 부동산사업법, 투자법 등 4개 법률의 시행이 매우 중요하다고 말했습니다. 명확한 시행 지침이 없다면 이 법률들을 실제로 적용하는 데 많은 어려움이 있을 것이므로, 이 4개 법률을 시행하기 위한 전담팀이 필요하다고 강조했습니다. 각 법률의 시행령과 시행규칙은 각기 다른 기관의 소관이므로, 단순히 앉아서 어려움을 공유하고 제기하는 것만으로는 효과가 없습니다. 따라서 기업과 국민의 어려움을 함께 해결하기 위해서는 관련 당사자 간의 긴밀한 협력이 필수적입니다.
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출처: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/nhieu-kho-khan-cua-thi-truong-bat-dong-san-van-cho-go-bang-luat/20241016071031584
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