PropertyGuru Vietnam의 2024년 1분기 부동산 시장 보고서에 따르면, 아파트 가격은 1분기에도 상승세를 이어갔습니다. 지난 6년간 하노이 아파트 평균 가격 상승률은 70%에 달했습니다.
2018년 초 하노이와 호치민시의 아파트 분양가는 각각 평방미터당 2700만 VND와 3100만 VND였습니다. 6년 후, 하노이 아파트의 평균 가격 상승률은 70%에 달해 호치민시(상승률 55%)를 넘어섰습니다.
PropertyGuru Vietnam의 보고서에 따르면 호치민시의 아파트 가격은 2023년 같은 기간 대비 2~5% 상승세를 이어갔습니다.
구체적으로, 호치민시의 고급 아파트(제곱미터당 5,500만 VND 이상)의 호가는 5% 상승했고, 중급 아파트(제곱미터당 3,500만~5,500만 VND)의 호가는 2023년 같은 기간 대비 2% 상승했습니다.
주요 도시 중심부의 아파트 가격은 지속적인 상승세를 보이고 있다(사진: Cong Hieu).
전문가들에 따르면 집값이 무한정 상승할 수는 없습니다. 10년 전과 같은 상황이 재현되어 저렴한 주택 공급이 증가하고 수급 균형이 회복된다면 집값은 하락할 것입니다.
G6 그룹의 응우옌 안 퀘 회장은 아파트 가격 상승의 원인으로 원자재 가격 상승 외에도 과도한 법적 절차로 인한 사업 지연과 수요를 충족하지 못하는 공급 부족 현상을 꼽았습니다.
하지만 퀘 씨에 따르면 아파트 가격 상승이 하락 가능성을 배제할 수는 없습니다. 그 예로, 과거 2008년부터 2010년까지는 평방미터당 5천만~7천만 동에 달하는 아파트 프로젝트가 있었지만, 2011년부터 2013년까지 평방미터당 평균 1천1백만~1천5백만 동 수준의 저렴한 상업용 주택 프로젝트가 시장에 나오면서 아파트 가격이 급격히 하락했다는 점을 들었습니다.
예를 들어, 2010년 하노이 까우자이구 쑤언투이 거리에 위치한 인도차이나 플라자 아파트 단지의 평균 분양가는 평방미터당 5천만~6천만 동이었습니다. 하지만 공급이 증가한 2013년에는 이 지역의 많은 아파트 가격이 평방미터당 3천만~3천5백만 동까지 떨어졌습니다. 그리고 10년이 넘는 시간이 흐른 지금, 이 지역 아파트 가격은 평방미터당 약 1억 동에 달합니다.
현재 상황을 고려할 때, G6 그룹 관계자는 과거 시나리오가 반복된다면 2026년부터 주택 가격이 하락할 수 있다고 예측했습니다. 이는 일반 주택 프로젝트, 특히 사회주택 프로젝트가 절차를 마무리하기 시작하면서 약 1년 후 공급이 증가하고, 이로 인해 주택 가격이 안정될 수 있기 때문입니다.
베트남 부동산중개인협회(VARS)에 따르면, 장기간의 감소세 이후 하노이와 호치민시의 아파트 공급이 시장 회복과 정부 관리 기관의 프로젝트 관련 법적 장애물 제거 노력에 힘입어 다시 증가할 것으로 예상됩니다.
특히, 사회주택과 근로자주택 공급이 가까운 시일 내에 시장에 본격적으로 이루어질 예정이다. 그러나 이러한 주택들은 시장에 공급되기까지 법적 절차를 완료하는 데 시간이 걸리며, 주로 도심에서 멀리 떨어진 지역에서 공급된다.
따라서 VARS는 단기적으로 주요 도시 중심부의 아파트 가격이 특히 저가 및 중가 부문에서 상승세를 유지할 것으로 전망합니다. 반면 고가 및 고급 아파트의 재판매 가격은 소폭 하락할 수 있습니다.
하지만 2025년 중반쯤 부동산 부문 관련 법률 문서가 발효되어 사회주택 및 근로자주택 개발업체와 구매자의 어려움이 완화되면 주택 가격이 안정될 수 있습니다.
" 공공주택 공급이 증가하고 아파트 가격은 실질적인 주택 수요가 있는 사람들에게 더 적합한 수준으로 떨어질 것입니다 ."라고 VARS는 예측합니다.
CBRE 베트남의 수석 이사인 두옹 투이 둥 씨에 따르면, 아파트 가격은 무한정 오를 수 없으며, '허용 한계'와 주택 구매자의 감당 능력에 도달할 때까지만 상승할 것이라고 합니다.
많은 전문가들은 2025년 중반부터 주택 가격이 하락할 것으로 예측합니다.
둥 씨에 따르면, 이러한 현실을 가장 명확하게 보여주는 증거는 호치민시의 아파트 가격이 2017년부터 2019년까지 지속적으로 상승하여 최고점을 찍은 후 2022년에 안정세를 보였다는 점입니다.
"호치민시의 아파트 가격이 사람들이 더 이상 감당할 수 없는 수준에 이르렀습니다." 라고 둥 씨는 말했다.
하노이 아파트 시장과 관련하여 둥 씨는 가격이 평방미터당 평균 1억~2억 VND에 도달할 때까지 계속 상승하다가 그 시점에 이르면 상승세가 멈출 것이라고 예상합니다.
" 물론, 이러한 가격 인상은 각 프로젝트의 위치와 품질에 따라 달라질 것입니다. 현재 평방미터당 7천만 VND에 책정된 프로젝트는 1억~1억 2천만 VND까지 가격이 오를 수 있습니다. 현재 평방미터당 3천만~4천만 VND에 책정된 프로젝트는 아파트의 품질과 개발사의 평판에 따라 5천만~6천만 VND까지 오를 수 있습니다 ."라고 Dung 씨는 말했습니다.
또한 전문가들에 따르면, 토지법이 시행되면 주택 공급이 증가하고 주택 가격은 안정될 것으로 예상됩니다.
호찌민시 부동산협회(HoREA) 회장인 레 호앙 차우 씨는 2024년 토지법이 예정보다 6개월 앞당겨 시행됨으로써 시장 공급이 늘어나 주택 가격이 하락할 것이라고 강조했습니다.
최근 장기간 지속된 아파트 공급 부족으로 하노이의 아파트 가격이 급등하고 있으며, 교외 지역에서도 평당 6천만~7천만 동에 달하는 호가가 책정되어 토지 가격과 맞먹는 수준에 이르렀습니다. 도심 일부 프로젝트는 평당 거의 3억 동에 육박하는 가격으로 분양되고 있습니다.
PropertyGuru Vietnam의 조사에 따르면 최근 신규 프로젝트로 공급되는 아파트 수는 연간 약 2만~3만 채에 불과한 반면, 일반적인 수요는 연간 7만~8만 채에 달합니다.
베트남 부동산중개인협회(VARS) 회장인 응우옌 반 딘 박사도 같은 견해를 밝히며 다음과 같이 분석했습니다. "토지법의 조기 시행은 많은 프로젝트의 장애물을 해결하고 더 빨리 완료하는 데 도움이 될 것입니다. 이는 시장 공급을 늘려 현재의 공급-수요 불균형을 완화하는 데 기여할 것입니다. 결과적으로 주택 가격은 점차 사람들의 소득 수준에 맞는 합리적인 수준으로 하락할 것입니다."
또한, 개발자들이 토지에 더 쉽게 접근할 수 있게 되면 법적 절차 단축으로 인해 프로젝트 개발 비용이 절감될 가능성도 있습니다. 제품의 판매 가격 또한 조정할 수 있습니다.
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