시장은 끊임없이 새로운 가격 수준을 설정하고 있으며, '땅의 모든 인치가 금이다'라는 사고방식으로 하노이 주거용 토지는 구매자의 눈에 띄고 있습니다.

부동산 가격이 끊임없이 상승하고, 신규 시장이 형성되고 있으며, 하노이의 주거용 토지 수요가 급증하고 있고, 최근 담보대출 관련 규정이 발표되는 등... 이것이 최신 부동산 뉴스입니다.

주택 부동산은 아파트처럼 가격 상승이 "혼란스럽지" 않기 때문에 또 다른 선택지로 떠오르고 있다. (사진: 린 안)

부동산 가격이 계속 상승하고 있습니다

베트남 부동산 시장 조사 및 평가원(베트남 부동산 중개업 협회)의 팜 티 미엔 부소장은 부동산 가격이 지속적으로 새로운 수준을 기록하고 있으며, 대다수 사람들의 소득 성장률을 훨씬 뛰어넘는 높은 수준에 있다고 말했습니다.

구체적으로, 2024년 2분기 하노이와 호찌민시의 아파트 부동산 가격 지수는 2019년 2분기 대비 각각 58%와 27% 상승했습니다. 도심 지역에서는 저렴한 상업용 아파트 프로젝트가 완전히 사라졌습니다. 중저가 아파트 부문조차 점점 희소해지고 있으며, 2024년 하노이와 호찌민시에서 판매되는 아파트의 80% 이상이 m²당 5천만 동(VND) 이상인 고급 아파트 부문에 점차 "지배"되고 있습니다. 새로 출시된 아파트 프로젝트의 상당수는 m²당 수만 달러에 달합니다.

1차 부동산 아파트의 높은 가격은 오래된 아파트 가격의 "급등"으로 이어졌고, 수십 년 동안 사용되어 온 많은 아파트가 인수 시점에 두 배 또는 세 배의 가격에 거래되고 있습니다. 아파트 가격의 폭등에 "따라" 빌라와 타운하우스를 포함한 토지 연립 주택의 매매 가격도 상승하는 "기세를 타고" 하노이 도심에서 멀리 떨어진 지역의 일부 프로젝트가 도심 공급 부족으로 어려움을 겪고 있습니다.

과거에는 빌라의 평방미터당 수억 동(약 1억 8천만 원)이 고가로 여겨졌지만, 현재는 평방미터당 최대 10억 동(약 1억 8천만 원)에 달하는 빌라가 판매되고 있으며, 이는 여전히 정상적인 가격으로 간주됩니다. 토지 가격 또한 꾸준히 상승하고 있습니다. 많은 지방과 도시에서 재투자 활동이나 일부 투자자들이 가격을 부풀리기 위해 허위 수요와 공급을 조작하는 행위로 인해 합법적인 토지가 지역적으로 "과열"되는 현상이 기록되었습니다. 하이즈엉 과 같은 일부 지방과 도시에서는 2022년에 가격이 "고열 정점"을 넘어섰습니다.

미엔 씨는 단기적으로 주요 부동산 가격, 특히 도시 지역의 주택 수요를 충족하는 아파트 부문의 가격이 크게 하락하지 않을 것이라고 생각합니다. 부동산 수요, 특히 투자 수요가 지속적으로 증가하는 상황에서, 토지 자금이 점점 부족해지고 건설 비용이 증가하며, 인프라와 공공시설에 대한 투자가 점점 더 고품질화되는 상황에서 투자자들은 수익 극대화를 위해 고급 부동산 개발을 우선시할 것이기 때문입니다.

새로운 법적 체계는 재정 능력이 약한 개발업체를 배제하고, 남은 개발업체들이 통합 인프라와 편의시설을 갖춘 대규모 도시 지역을 개발하여 광범위한 영향을 미치도록 강제합니다. 이는 비용 증가로 이어져 부동산 가격 하락을 어렵게 만듭니다.

동시에, 시장에 강력한 재정 자원, 기존 역량 또는 토지 확보상의 이점을 가진 개발업체만 남게 되는 현실은 공급 독점을 지속시키고, 대형 개발업체들이 이윤 극대화를 위해 종종 더 높은 수준으로 시장 가격을 결정하는 상황을 유지할 것입니다.

하노이의 주거용 토지 수요가 매우 높습니다.

아파트처럼 가격 상승이 "무질서하게" 진행되지 않을 때 주거용 부동산이 또 다른 선택지가 되고 있습니다. Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면 동다, 바딘, 탄쑤언, 꺼우저이, 남뜨리엠, 하동, 호앙마이 등 도심 지역의 개인 주택 가격은 연초 이후 평균 10~20% 상승했습니다. 하노이의 주거용 토지 매매 전문 업체의 거래량은 아파트 가격이 꾸준히 상승하던 지난 3개월 동안 평균 10~30% 증가했습니다.

Batdongsan.com.vn의 응우옌 꾸옥 아인 부총괄은 Batdongsan.com.vn의 부동산 시장 데이터에 따르면 개인 주택과 타운하우스는 안정적인 관심을 유지하고 있다고 밝혔습니다. 2024년 첫 3개월 동안 개인 주택과 타운하우스는 모든 가격대에서 거래량과 관심이 증가하는 경향을 보였습니다. 특히 하노이 거의 모든 지역에서 관심이 급격히 증가했습니다.

구체적으로, 2023년 초 대비 남뚜리엠 지역의 개인 주택에 대한 관심은 43%, 호앙마이 지역의 개인 주택은 28%, 동다 지역의 개인 주택은 21%, 하동 지역의 개인 주택은 26%, 탄쑤언 지역의 개인 주택은 12% 상승했습니다. 가격 측면에서 하노이의 개인 주택 가격은 2021년 1분기 평균 9,500만 동/m²에서 2024년 2분기 1억 6,400만 동/m²로 상승했습니다.

따라서 단독주택의 평균 가격 상승률은 지역에 따라 연평균 15~20%로 상당히 안정적입니다. 이러한 안정성 덕분에 가격 변동이나 급격한 상승 없이 단독주택과 타운하우스의 거래량이 꾸준히 유지되어, 하노이의 끊임없이 변동하는 아파트 가격 속에서도 실제 구매자와 투자자 모두에게 매력적인 투자 대상이 되고 있습니다.

부동산 전문가이자 MSP 랜드 시스템 회장인 쩐 후 시엠은 향후 주거용 부동산 시장의 성장을 보장하는 여러 요인이 있으며, 이로 인해 자금 흐름이 해당 부문으로 강하게 이동할 것이라고 말했습니다.

특히, 새롭게 통과된 토지법과 부동산업법 개정은 부동산 시장의 투명하고 건전한 발전을 촉진하고 있습니다. 특히, 지가체계와 지가표가 폐지되어 매년 갱신됨에 따라, 주택용 부동산의 향후 가격은 상승할 것으로 예상됩니다.

또한, 분쟁이 없는 토지에 대한 토지 사용권 증명서 발급 조건이 더욱 엄격해지고 투명해짐에 따라, 그리고 가격 결정의 정확성이 더욱 강화됨에 따라, 법적 지위가 명확한 토지, 타운하우스, 단독주택의 가격도 상승할 것입니다.

또한 MSP 랜드 시스템 회장은 "땅 한 뼘도 금처럼 귀중하다"는 베트남의 전통적인 사고방식과 맞물려, 베트남 국민들의 주택 소유 및 자산 축적에 대한 높은 수요로 인해 주거용 부동산이 항상 매력적인 투자처로 자리매김하고 있다고 믿습니다. 도심 지역의 토지 부족 현상과 지속적으로 증가하는 수요는 가격과 거래량을 더욱 끌어올릴 것입니다. 따라서 주거용 부동산은 자본의 안전한 투자처로 여겨지며, 부동산 매수자와 투자자 모두를 매료시키고 있습니다.

박장성, 토지 분할에 관한 최신 규정 발표

박장성 인민위원회는 방금 주거용 토지 할당 한도, 주거용 토지 인정 한도, 토지 구획 분할 및 통합의 최소 면적 및 조건, 농업용 토지 할당 한도, 미사용 토지의 개인 할당 한도, 농업용 토지 양도 수령 한도, 벼농사용 토지, 보호용 임지, 특수용도 임지, 생산용 임지의 용도 변경 기준 및 조건, 1993년 10월 15일 이전에 이 지방에 적용 가능한 토지 사용자에 대한 기타 유형의 문서에 대한 세부 내용을 담은 결정 제24호를 발표했습니다.

따라서 해당 규정은 주거용 토지 분할 조건으로 최소 32제곱미터의 주거용 토지 면적, 최소 4미터의 전면 길이, 그리고 기존 토지의 깊이가 5.5미터 이상인 경우 건축 경계선(있는 경우) 대비 최소 5.5미터의 깊이를 확보해야 한다고 명시하고 있습니다.

국가가 토지를 회수한 후 해당 토지 구획의 기존 깊이가 5.5m 미만인 경우 최소 깊이는 3m여야 합니다.

개인에게 할당되는 주거용 토지의 한도에 관하여, 새로운 규정에 따르면, 박장시 구역 내 도시 주거용 토지(신설, 분할 또는 합병된 행정 구역으로 인해 구역과 마을로 전환된 행정 구역 내의 코뮌 제외)의 경우 최대 100제곱미터입니다.

도시 내 주거용 토지, 도시가 행정구역으로 전환된 지역의 주거용 토지; 비엣옌(Viet Yen) 시 행정구역 내 주거용 토지; 박장(Bac Giang) 시의 딘찌(Dinh Tri), 송케(Song Khe), 탄띠엔(Tan Tien), 동선(Dong Son), 탄미(Tan My), 송마이(Song Mai) 면 내 주거용 토지; 박장 시 경계 내 행정구역으로 전환된 면 내 주거용 토지; 고속도로, 국도, 지방도로변 농촌 지역의 최대 면적 120제곱미터 주거용 토지.

행정구역이 신설, 분할 또는 합병되어 구·읍·면으로 전환된 시·군의 행정구역 내 지방자치단체의 주거용 토지는 (국회 상임위원회의 행정구역 신설, 분할 또는 합병에 관한 의결이 발효된 후) 최대 200제곱미터입니다.

구, 시, 읍의 중부 지역 자치단체 내 주거용 토지 면적은 최대 300m2로 제한됩니다. 구, 읍, 읍의 산간 지역 자치단체 내 주거용 토지 면적은 최대 360m2로 제한됩니다.

1980년 12월 18일 이전에 조성된 토지의 경우, 주거용 토지 면적은 각 지역 또는 구역에 해당하는 주거용 토지 할당 한도의 5배로 정하되, 현재 사용 중인 토지 면적을 초과할 수 없고, 최대 800m2를 넘지 않아야 합니다.

1980년 12월 18일부터 1993년 10월 15일 이전에 토지가 조성된 경우, 주거용지 인정 한도는 각 규정된 지역 또는 구역에 해당하는 주거용지 할당 한도의 3배로 정하되, 총 면적은 사용 중인 토지의 면적을 초과하지 아니하며 최대 600m2입니다.

본 결정은 9월 21일부터 효력을 발생하며, 성 인민위원회의 결정 제40/2021호 및 제44/2023호를 대체합니다.

토지 사용자가 토지 이용권을 담보로 제공할 수 있는 조건은 2024년 토지법 제45조에 규정되어 있습니다. (사진: 하퐁)

레드북 모기지에 대한 중요 규정

토지 이용자가 토지 이용권을 담보로 제공할 수 있는 조건은 2024년 토지법 제45조에 규정되어 있습니다.

담보권 행사 조건

2024년 토지법 제45조 제1항에 따라, 토지 이용자는 다음 조건을 충족하는 경우 토지 이용권을 담보로 제공할 수 있습니다.

다음의 경우를 제외하고, 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 토지 사용권 증명서, 또는 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지 부속 자산 증명서를 소지한 자는 토지 사용권을 양도, 임대, 전대하거나 토지 사용권을 이용하여 사업에 자본을 투자할 수 있다. (1) 토지 사용권의 상속; (2) 토지 통합, 토지 교환, 국가에 토지 사용권 증여, 주거 공동체 조성 시 농지 전환; (3) 외국인 투자 자본을 보유한 경제 조직이 부동산 사업 양도를 받는 경우; (4) 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 토지 사용권 증명서, 토지 사용권, 주택 소유권 및 기타 토지 부속 자산 증명서, 토지 사용권, 토지 부속 자산 소유권 증명서를 발급받지 않았지만 토지 사용권 증명서, 토지 부속 자산 소유권 증명서 발급 자격이 있는 가구 및 개인은 토지 사용권을 양도, 임대, 전대하거나 토지 사용권을 이용하여 사업 시행에 자본을 투자할 수 있다.

토지에 대한 분쟁이 없거나, 분쟁이 유능한 국가 기관, 법원 판결이나 결정, 또는 법적 효력을 갖는 중재 결정이나 판정에 의해 해결되었습니다.

토지 이용권은 민사 판결 집행에 관한 법률에서 규정하는 판결 집행을 위한 압류 또는 기타 조치의 대상이 되지 않습니다. 토지 이용 기간 동안 토지 이용권은 법률에서 규정하는 임시 긴급 조치의 대상이 되지 않습니다.

레드북 모기지 계약서는 공증이 필요합니까?

2024년 토지법 제27조 제3항에 따르면, 토지이용권 행사를 위한 계약서 및 서류의 공증 및 인증은 다음과 같이 진행됩니다.

토지이용권, 토지이용권 및 토지에 부속된 자산을 이용한 양도, 증여, 저당 및 자본출자 계약은 이 항 제2호의 경우를 제외하고는 공증 또는 인증을 받아야 한다.

토지 사용권에 대한 임대차 계약, 전대차 계약, 토지 사용권 및 토지에 부속된 자산에 대한 임대차 계약, 농지 사용권 전환 계약, 토지 사용권, 토지 사용권 및 토지에 부속된 자산, 그리고 토지에 부속된 자산의 형태로 자본을 이전하거나 출자하는 계약으로서 거래 당사자 중 한쪽 또는 양쪽 모두가 부동산 사업 활동에 종사하는 조직인 경우에는 당사자가 요구하는 바에 따라 공증 또는 인증을 받아야 합니다.

토지사용권, 토지사용권 및 토지에 부속된 자산의 상속 관련 서류는 민법의 규정에 따라 공증 또는 인증을 받아야 합니다. 공증 및 인증은 공증 및 인증에 관한 법률의 규정에 따라 진행됩니다. 따라서 등기부등본을 저당할 경우, 저당계약서도 공증 및 인증을 받아야 합니다.

레드북 모기지 파일에는 무엇이 포함되나요?

특히 법령 99/2022/ND-CP의 제27조에 따르면, 담보 등록을 요청하는 사람은 다음 서류를 포함한 일련의 서류를 제출해야 합니다. 원본 요청 양식 번호 01a; 보증 계약서 또는 공증 또는 인증된 보증 계약서(원본 1부 또는 인증 사본 1부);

(1) 토지 및 부동산 등록 서류 또는 (2) 토지에 부속된 부동산의 소유권을 증명하는 서류와 함께 보안 조치 등록을 동시에 제출하는 경우를 제외하고 원본 증명서(토지 소유권 증명서, 주택 소유권 증명서)를 제출해야 합니다.

담보가 있는 토지를 매각할 수 있나요?

2015년 민법 제320조 제8항 및 제321조 제5항에 따라, 저당권설정자는 저당권자의 동의 없이 저당재산을 매매, 교환 또는 증여할 수 없습니다. 따라서 저당권설정자는 저당권자의 동의가 있는 경우에만 토지를 매매할 수 있습니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html