Meramalkan masa apabila pasaran pulih, harga rumah di Hanoi dan Ho Chi Minh City adalah setinggi langit, kekurangan pangsapuri mampu milik

Pasaran masih menghadapi banyak kesukaran, dasar memerlukan masa untuk diperbaiki dan akan meningkat pada separuh kedua 2024; harga rumah di Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh terlalu tinggi berbanding pendapatan rakyat; Thai Nguyen sedang agresif memulihkan hutang yang berkaitan dengan yuran guna tanah dan yuran pajakan tanah... Ini adalah berita hartanah terkini.

Sektor hartanah masih menghadapi banyak kesukaran tetapi mungkin pulih pada separuh kedua 2024. (Sumber: State Bank of Vietnam)

Pasaran hartanah akan meningkat pada separuh kedua 2024.

Salah satu petunjuk yang meramalkan pemulihan dalam sektor hartanah ialah kadar faedah pinjaman yang lebih rendah akan menjadi daya penggerak utama bagi pemulihan keseluruhan industri. Walaupun kadar faedah deposit telah diselaraskan sejak S1 2023, pergerakan kadar faedah pinjaman mempunyai selang masa.

Menurut laporan WiGroup mengenai keputusan perniagaan Q2/2023, industri hartanah masih menghadapi banyak kesukaran tetapi mungkin pulih pada separuh kedua 2024.

Secara khusus, pertumbuhan keuntungan selepas cukai (NPAT) pada suku kedua 2023 bagi keseluruhan sektor hartanah kediaman (tidak termasuk Vinhomes) mencatatkan kadar pertumbuhan negatif kira-kira -46% berbanding tempoh yang sama tahun lalu. Walaupun nilai mutlak meningkat berbanding suku pertama 2023, belum ada pemangkin yang benar-benar kuat untuk meningkatkan pemulihan keuntungan keseluruhan sektor itu daripada tahap rendahnya.

Analisis lebih dekat mengenai pertumbuhan 20 syarikat (mewakili 90% daripada jumlah permodalan pasaran industri) mendedahkan bahawa hanya 5 syarikat hartanah mencatat pertumbuhan positif pada suku kedua.

Walau bagaimanapun, ini berpunca daripada dua sebab utama: sama ada peningkatan mendadak dalam keuntungan daripada sumber lain yang tidak berkaitan dengan perniagaan teras, atau pertumbuhan tinggi disebabkan margin keuntungan yang rendah dalam tempoh yang sama.

Syarikat bermodal besar lain dalam industri juga mencatatkan penurunan keuntungan lebih 20% tahun ke tahun, mencerminkan kesukaran keseluruhan dalam pasaran hartanah.

Nilai inventori merentas keseluruhan industri menurun berbanding S1/2023. Rangka kerja undang-undang yang lebih ketat dan aliran kredit terhad ke dalam pasaran hartanah adalah dua sebab utama perniagaan menghadapi kesukaran dalam melaksanakan projek.

Dari segi permintaan, prospek juga tidak begitu menjanjikan, dengan jumlah urus niaga hartanah pada Q2 2023 menurun sebanyak 66% berbanding tempoh yang sama tahun lalu dan sebanyak 9% berbanding suku sebelumnya.

Menurut WiGroup, untuk memastikan "bertahan hidup", pengurus hartanah mesti melaksanakan strategi defensif dengan mengurangkan leverage kewangan ke tahap yang selamat, mengurangkan perbelanjaan faedah, dan mengelakkan insolvensi manakala jualan perlahan dengan ketara. Sehingga akhir Q2 2023, jumlah nisbah hutang kepada ekuiti untuk keseluruhan industri mencapai 0.48 kali.

Jumlah perbelanjaan faedah untuk tempoh tersebut mencecah VND 2,030 bilion, meningkat sedikit berbanding suku pertama, mencerminkan bahawa kadar faedah pinjaman kekal agak tinggi dan tidak menunjukkan tanda-tanda reda. Kesolvenan perniagaan dalam industri, diukur dengan nisbah EBIT/Perbelanjaan Faedah, menurun berbanding suku pertama 2023.

Salah satu petunjuk yang meramalkan pemulihan dalam sektor hartanah ialah kadar faedah pinjaman yang lebih rendah akan menjadi daya penggerak utama bagi pemulihan keseluruhan industri. Walaupun kadar faedah deposit telah diselaraskan sejak suku pertama 2023, pergerakan kadar faedah pinjaman mempunyai selang masa.

Tambahan pula, penghapusan halangan undang-undang membantu menggiatkan semula bekalan hartanah. Segmen perumahan sosial boleh menjadi pemangkin kepada industri hartanah kediaman, kerana segmen ini mendapat manfaat daripada banyak dasar kerajaan yang menyokong.

"Oleh itu, pemulihan pasaran hartanah secara amnya dan sektor hartanah kediaman khususnya akan berlaku sekitar separuh kedua 2024 apabila dasar sokongan mula berkuat kuasa," WiGroup menilai.

Kelulusan dasar pelaburan bagi projek kawasan kediaman Ho Son 3.

Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat wilayah Lang Son , Luong Trong Quynh, baru sahaja mengeluarkan Keputusan No. 1282/QD-UBND yang meluluskan dasar pelaburan bagi projek kawasan kediaman Ho Son 3 di daerah Huu Lung, melalui proses bidaan untuk memilih pelabur.

Menurut Keputusan itu, skop projek kawasan kediaman Ho Son 3 termasuk: jalan wilayah bersempadan Utara dan Timur Laut DT.242 dan jalan masuk ke lebuh raya Hanoi - Lang Son; Selatan bersempadan dengan lebuh raya Hanoi - Lang Son; Timur bersempadan dengan tanah kediaman sedia ada di komune Ho Son dan Jawatankuasa Rakyat komune Ho Son; dan Barat dan Barat Daya bersempadan dengan Sungai Thuong.

Projek ini bertujuan untuk membina kawasan kediaman dengan sistem infrastruktur teknikal yang segerak dan moden, mengikut pelan yang diluluskan. Ia akan menggunakan sepenuhnya sumber tanah sedia ada, memenuhi keperluan semua yang memerlukan tanah dan perumahan, dan menyumbang secara positif kepada program pembangunan perumahan daerah Huu Lung khususnya dan wilayah Lang Son amnya.

Projek kediaman Ho Son 3 mempunyai jumlah modal pelaburan (tidak termasuk pampasan, sokongan, dan kos penempatan semula) sebanyak VND 1,379 bilion, dengan jumlah keluasan tanah 400,000 m2 (40 hektar). Projek ini merangkumi komponen berikut: perumahan bertingkat tinggi dengan keluasan 4,656 m2, rumah teres bertingkat rendah dengan keluasan tanah 111,392 m2 (1,102 plot), vila bertingkat rendah dengan keluasan keseluruhan 20,510.7 m2 (131 plot), jumlah kawasan penempatan semula 16 m2, 8 kawasan penempatan semula (8 m2) dan kemudahan penempatan semula (8 m2) seperti infrastruktur teknikal, pusat komersial dan perkhidmatan, dsb. Unjuran penduduk ialah 7,000 orang.

Tempoh operasi projek adalah 50 tahun dari tarikh pelabur diberikan peruntukan tanah atau pajakan tanah, dengan jadual pelaksanaan projek tidak melebihi 48 bulan.

Thai Nguyen: Secara agresif memulihkan hutang yang berkaitan dengan yuran guna tanah dan yuran pajakan tanah.

Pengerusi Jawatankuasa Rakyat wilayah Thai Nguyen baru sahaja meminta ketua jabatan, agensi dan pengerusi Jawatankuasa Rakyat daerah dan bandar untuk melaksanakan beberapa tugas dengan segera dan tegas untuk meneruskan pelaksanaan penyelesaian yang komprehensif untuk menggesa pemulihan hutang yang berkaitan dengan yuran guna tanah dan bayaran pajakan tanah di wilayah itu, dengan berusaha mencapai hasil kutipan tertinggi yang mungkin dalam belanjawan negeri.

Pada tahun 2023, Majlis Rakyat Provinsi Nguyen Thai menugaskan tugas untuk mengutip 20,000 bilion VND hasil belanjawan negeri, termasuk 4,800 bilion VND daripada yuran penggunaan tanah dan 700 bilion VND daripada yuran pajakan tanah. Sehingga 31 Julai, hasil daripada yuran guna tanah di wilayah Thai Nguyen hanya mencecah 734.778 bilion VND, mencapai 15.3% daripada sasaran wilayah, manakala hasil daripada yuran pajakan tanah mencecah 296.086 bilion VND, bersamaan 42.3% daripada sasaran wilayah.

Menurut pengumuman pihak berkuasa cukai, bayaran guna tanah tertunggak ialah VND 681.240 bilion dan bayaran pajakan tanah tertunggak ialah VND 94.865 bilion merentas 14 projek pembangunan kediaman dan bandar.

Beberapa sebab telah dikenal pasti untuk kutipan yuran guna tanah yang rendah daripada projek di wilayah Thai Nguyen, termasuk pasaran hartanah yang lembap sepanjang tahun lalu, mengakibatkan kadar transaksi yang rendah; banyak perniagaan bergantung kepada pinjaman dan modal yang digerakkan, manakala kadar faedah pinjaman kekal tinggi dan akses kepada modal adalah sukar. Di samping itu, sesetengah pembayar cukai tidak mematuhi undang-undang dan peraturan cukai dengan baik.

Menurut rancangan Jabatan Cukai Wilayah Thai Nguyen, selewat-lewatnya pada penghujung September 2023, projek dengan bayaran guna tanah tertunggak mesti memenuhi kewajipan mereka kepada belanjawan Negeri.

Dalam Dokumen No. 4151/UBND-KT bertarikh 18 Ogos, Pengerusi Jawatankuasa Rakyat wilayah Thai Nguyen mengarahkan Jabatan Cukai Wilayah untuk: Melaksanakan langkah-langkah kutipan hutang yang sesuai bagi setiap kes hutang cukai mengikut peraturan; terutamanya menumpukan pada segera menggunakan langkah-langkah untuk menggesa, menguatkuasakan dan mendedahkan maklumat secara terbuka seperti yang ditetapkan oleh Undang-undang Pentadbiran Cukai dan garis panduan pelaksanaannya untuk pembayar cukai yang mempunyai hutang cukai yang besar, berterusan dan berpanjangan untuk mendapatkan semula wang cukai tertunggak ke dalam belanjawan Negeri.

Mengarahkan unit bawahan untuk memeriksa dengan teliti dan memantau kemajuan pengendalian hutang yang berkaitan dengan bayaran guna tanah dan bayaran pajakan tanah di wilayah; melaporkan secara berkala penilaian situasi mengenai pengendalian hutang yang berkaitan dengan bayaran guna tanah dan bayaran sewa tanah di wilayah provinsi, meringkaskan kesulitan dan kendala yang timbul semasa pelaksanaan, dan melaporkan dan menasihati Jawatankuasa Rakyat Provinsi untuk pertimbangan dan arahan mengikut peraturan.

Jawatankuasa Rakyat daerah dan bandar: Memimpin dan menyelaras dengan Jabatan Cukai Wilayah untuk bekerjasama secara langsung dengan perniagaan yang terhutang yuran guna tanah dan yuran pajakan tanah di kawasan mereka untuk mendesak mereka membayar ke dalam belanjawan Negeri. Membangunkan program dan memberikan tugas khusus kepada jabatan dan unit di bawah bidang kuasa mereka untuk menyelaras rapat dengan Sub-jabatan Cukai serantau untuk memberi tumpuan kepada mendesak dan menyelesaikan hutang berkaitan tanah tertunggak secara muktamad.

Menurut Pengerusi Jawatankuasa Rakyat wilayah Thai Nguyen: Sekiranya pembida yang menang gagal membayar atau membayar jumlah bida yang menang untuk hak guna tanah yang tidak mencukupi dalam tempoh 120 hari dari tarikh keputusan mengiktiraf keputusan tawaran yang menang, Jawatankuasa Rakyat yang berwibawa hendaklah membatalkan keputusan mengiktiraf keputusan tawaran yang menang untuk hak guna tanah menurut Fasal 20ND/CP20 Kerajaan. bertarikh 3 April 2023.

Harga perumahan di Hanoi dan Ho Chi Minh City adalah 18-32 kali lebih tinggi daripada pendapatan.

Savills baru sahaja mengeluarkan angka berkaitan dengan kemampuan perumahan untuk penduduk di Hanoi dan Ho Chi Minh City.

Dalam laporan ini, unit tersebut memetik Indeks Mampu Mampu Perumahan Asia Pasifik 2023 oleh Urban Land Institute (ULI), yang menunjukkan bahawa Ho Chi Minh City dan Hanoi adalah dua bandar dengan purata harga perumahan di rantau ini. Walau bagaimanapun, terdapat perbezaan yang ketara antara harga ini dan pendapatan rakyat.

Khususnya, di Ho Chi Minh City, purata harga rumah ialah $296,000 (lebih 7 bilion VND) dengan purata pendapatan isi rumah pada $9,120 setahun (kira-kira 220 juta VND).

Bất động sản mới nhất. (Nguồn: Ảnh chụp màn hình/DT)

Dasar sokongan kerajaan adalah kunci untuk mewujudkan kemampuan perumahan untuk rakyat. (Sumber: Tangkapan Skrin/DT)

Menurut pengeluar laporan itu, jurang harga pendapatan ke rumah di Bandaraya Ho Chi Minh kini adalah 32.5 kali ganda. Ini adalah yang kedua tertinggi di rantau ini, selepas Shenzhen (35 kali), malah lebih tinggi daripada Beijing (29.3 kali), Shanghai (24.1 kali), dan Hong Kong (26.5 kali).

Sementara itu, indeks di Hanoi ini adalah 18.3 kali dengan purata pendapatan isi rumah tahunan sebanyak USD 9,967 (kira-kira VND 240 juta); lebih tinggi daripada Seoul (17.3 kali), Tokyo (16.1 kali), dan perumahan komersial Singapura (13.7 kali).

Dalam pasaran perumahan sewa, purata sewa bulanan bagi setiap pangsapuri di Ho Chi Minh City ialah $592, bersamaan dengan lebih kurang 14 juta VND. Pasaran ini sesuai terutamanya untuk pekerja muda, berpendapatan tinggi atau warga asing yang bekerja di Vietnam.

Menganalisis kemampuan perumahan penduduk di Bandar Ho Chi Minh, Cik Giang Huynh, Timbalan Pengarah dan Ketua Penyelidikan dan Pembangunan di S22M Savills Ho Chi Minh City, menyatakan bahawa majoriti orang hanya mampu membeli segmen perumahan mampu milik, atau pangsapuri bajet.

Menurut Cik Giang, bekalan pangsapuri mampu milik berharga antara 2 hingga 4 bilion VND pada masa ini adalah rendah. Sebelum ini, barisan produk ini menyumbang kira-kira 60% daripada bekalan pasaran; pada 2023, ia hanya menyumbang kira-kira 25%. Ini menjejaskan peluang orang ramai untuk memiliki rumah.

Cik Giang berhujah bahawa dasar sokongan kerajaan adalah kunci untuk mewujudkan kemampuan perumahan untuk rakyat. Pengalaman praktikal pelbagai negara telah menunjukkan kesan positif penyelesaian perumahan terhadap pembangunan sosio-ekonomi.

"Pertimbangan kerajaan terhadap cukai untuk mengekang pembelian spekulatif dan meningkatkan tanah untuk pembangunan rumah mampu milik menunjukkan komitmennya untuk mempromosikan pasaran perumahan yang stabil dan mampan, memberi manfaat kepada pembeli rumah," kata Cik Huynh.

Tambahan pula, beliau berhujah bahawa membangunkan perumahan sosial adalah keutamaan kerana ia membantu menyelesaikan masalah perumahan untuk rakyat berpendapatan rendah, merangsang pembangunan sosio-ekonomi sedikit sebanyak, mempercepatkan desentralisasi penduduk, meluaskan kawasan bandar ke pinggir bandar, dan meningkatkan kemampanan dalam perancangan bandar.

Sumber