Adakah harga hartanah akan jatuh apabila undang-undang baharu dilaksanakan?

Dengan pengenalan jadual harga tanah dalam Undang-undang Tanah 2024, harga hartanah mungkin terus meningkat disebabkan peningkatan kos input. Bagaimanapun, peningkatan ini masih boleh dikekang.

Harga rumah akan terus meningkat

"Harga hartanah mungkin meningkat selepas 1 Ogos 2024. Kerana Undang-undang Tanah baharu akan menggunakan senarai harga tanah, yang akan meningkatkan pampasan dan kos pembersihan, serta yuran penggunaan tanah. Faktor-faktor ini akan menyumbang kepada peningkatan harga input projek itu," kata Encik Vo Hong Thang, Pengarah Pelaburan Kumpulan DKRA, ketika berucap pada seminar "Mencari peluang pelaburan pada separuh kedua tahun ini" yang dianjurkan oleh Dau Tupa.

Menganalisis lebih lanjut, Encik Thang berkata apabila mempertimbangkan struktur modal projek pelaburan, nisbah biasa ialah 2:4:4. Sehubungan itu, modal ekuiti menyumbang kira-kira 20%; leverage kewangan ialah 40%, daripada bank dan dana pelaburan; baki 40% digerakkan daripada pelanggan yang membayar awal.

Encik Vo Hong Thang, Pengarah Pelaburan Kumpulan DKRA, percaya bahawa peluang pelaburan sentiasa muncul di pasaran pada bila-bila masa. Foto: Chi Cuong

Bagaimanapun, mengikut Undang-undang Perniagaan Hartanah baharu, deposit untuk membeli rumah tidak akan melebihi 5% daripada nilai produk, bukannya 30% seperti dalam undang-undang semasa. Sebelum penyerahan rumah, pembeli hanya perlu membayar sehingga 50%, pengurangan 20% berbanding sebelum ini.

"Apabila modal yang digerakkan daripada pelanggan berkurangan, modal daripada pemilik dan modal yang dipinjam daripada institusi kewangan akan meningkat. Pada masa ini, "tongkat kerajaan" akan berada di tangan agensi pengurusan Negeri, kerana kos kewangan akan sangat terjejas oleh masa pelesenan projek", ulas Pengarah Pelaburan Kumpulan DKRA.

Menurut penjelasan Encik Thang, jika undang-undang baharu mempercepatkan penghapusan halangan undang-undang, kos kewangan akan berkurangan, dengan itu "menyejukkan" kos input projek. Apabila projek dialih keluar serentak, psikologi pelabur akan lega, dan lebih banyak wang pasti akan mengalir ke pasaran hartanah.

Pemimpin Kumpulan DKRA itu, mengulas, mulai sekarang hingga akhir tahun, tiga undang-undang hartanah baharu itu tidak akan memberi kesan mendalam kepada segmen berkenaan, terutama dalam konteks situasi makro yang rumit. Sebaliknya, undang-undang memerlukan sekurang-kurangnya 6-12 bulan untuk benar-benar menembusi pasaran.

Adakah masa untuk melabur dalam hartanah?

Pakar di seminar Dau Tu Newspaper semuanya bersetuju bahawa pasaran sentiasa mempunyai peluang pelaburan dalam apa jua keadaan. Sebagai contoh, pada tempoh lalu, segmen pangsapuri lama di Hanoi adalah "panas". Ramai pelabur tahu bagaimana untuk merebut peluang dan "surf" pada masa itu dan mencapai kadar keuntungan yang sangat menarik.

"Pasaran telah bergerak mengiring selama lebih daripada 2 tahun sekarang. Pada masa ini, kadar faedah adalah sangat rendah, pelabur yang mempunyai kelebihan tunai dan berpengetahuan tentang segmen itu harus melabur dalam produk dengan harga yang berpatutan. Namun, dalam masa ekonomi makro masih mempunyai banyak pembolehubah, mereka yang menggunakan leverage kewangan mesti benar-benar berhati-hati," saran Encik Thang.

Menurut laporan DKRA, sejak akhir 2023, pasaran telah menunjukkan tanda-tanda pemulihan tetapi hanya tertumpu pada segmen pangsapuri kelas B dan C di bandar-bandar utama. Segmen ini dijangka terus menerajui pasaran pada separuh kedua tahun ini.

Bagaimanapun, Encik Thang juga terus terang mengakui bahawa pemulihan semasa masih tidak begitu kukuh. Menurut data tinjauan dalam tempoh 6 bulan pertama tahun ini di Ho Chi Minh City dan kawasan sekitarnya, bekalan utama pangsapuri mencecah 15,000 unit. Bagaimanapun, penggunaan hanya berhenti pada kira-kira 3,300 unit, meningkat 8% dalam tempoh yang sama.

"Walaupun keseluruhan penawaran dan permintaan telah meningkat, jumlahnya masih tidak ketara, hanya 15-20% daripada tempoh 2019. Selain itu, pelabur perlu ambil perhatian bahawa beberapa segmen lain masih belum mencatatkan tanda-tanda pemulihan, seperti hartanah resort," kata Encik Thang.

Pada masa ini, sentimen pasaran terbahagi kepada dua ekstrem. Satu ialah pelabur yang menggunakan leverage kewangan dari kitaran sebelumnya masih cenderung untuk terus memegang keuntungan dan menunggu peluang. Dua ialah sesetengah pelabur yang memegang sejumlah besar wang tunai cenderung untuk terus mendengar perkembangan pasaran seterusnya.

"Angka yang dikeluarkan oleh State Bank of Vietnam dalam tempoh enam bulan pertama tahun ini menunjukkan bahawa jumlah deposit melebihi VND13.6 trilion, walaupun kadar faedahnya sangat rendah. Mentaliti defensif ini telah menyebabkan kecairan pasaran hartanah meningkat tetapi masih terhad," kongsi Encik Thang.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html