Kadar faedah terapung meningkat, amaran risiko untuk pembeli rumah

Kadar faedah input bank telah meningkat dalam beberapa bulan kebelakangan ini, meningkatkan kadar pinjaman. Gabenor Bank Negara mengakui bahawa kadar faedah berada di bawah tekanan, manakala Jawatankuasa Ekonomi dan Kewangan Dewan Negara memberi amaran tentang risiko jika dasar monetari terus dilonggarkan.

Kerajaan masih berhasrat untuk terus mengurangkan kadar faedah pinjaman pada masa akan datang. Foto: Duc Thanh

Kadar faedah meningkat, pembeli rumah mula merasakan tekanan

Cik Dang Thuy Duong, pelanggan V. Bank, berkata sejak sebulan lalu, kadar faedah pinjaman rumahnya meningkat dua kali ganda. Sehubungan itu, sejak minggu lepas, kadar faedah terapung yang digunakan oleh bank untuk pinjamannya ialah 14.4%/tahun, peningkatan sebanyak 2% berbanding kadar faedah yang digunakan pada September 2025 (12.4%/tahun).

Peningkatan dalam kadar faedah pinjaman boleh difahami apabila tahap kadar faedah mobilisasi telah meningkat dengan agak pesat dalam beberapa bulan kebelakangan ini. Kecuali bagi kumpulan 4 bank besar ( Agribank , BIDV, VietinBank, Vietcombank) yang mengekalkan tahap kadar faedah mobilisasi pada tahap rendah (2.9% - 3.5%/tahun untuk tempoh 6 bulan dan 4.6% - 4.7%/tahun untuk tempoh 12 bulan), bank perdagangan swasta dengan kadar faedah kumpulan milik kerajaan dengan cepat melonjak dengan kadar faedah yang kukuh.

Sehubungan itu, kadar faedah deposit 6 bulan dalam kumpulan bank perdagangan swasta kebanyakannya melebihi 6%/tahun. Untuk deposit besar, kadar faedah deposit 6 bulan ditawarkan sehingga 6.9%/tahun.

Khususnya, dalam konteks kadar faedah mobilisasi yang dikawal oleh Bank Negara, banyak bank telah bekerjasama dengan pihak ketiga untuk melancarkan produk seperti sijil deposit, kontrak pinjaman, dan lain-lain. Sehubungan itu, kadar faedah untuk tempoh 3 bulan adalah sehingga 6%/tahun, untuk tempoh 6 bulan ialah 7.6%/tahun.

Bank Negara berkata bahawa menjelang 30 September 2025, purata kadar faedah pinjaman untuk urus niaga baharu bank perdagangan akan menjadi 6.54%/tahun, turun 0.4%/tahun berbanding akhir 2024. Walau bagaimanapun, menurut maklum balas pembeli rumah, kadar faedah 6-7%/tahun hanya digunakan dalam tempoh keutamaan awal, terutamanya disebabkan oleh pelanggan sokongan bank atau kadar faedah. Selepas tempoh keutamaan, kadar faedah terapung biasanya pada 12-14%/tahun, memberikan tekanan yang besar kepada peminjam.

Pembeli rumah perlu menguruskan risiko

Dalam laporan soal jawab yang dihantar kepada Dewan Negara, Gabenor Bank Negara Nguyen Thi Hong mengakui bahawa kadar faedah berada di bawah banyak tekanan, terutamanya disebabkan oleh sebab-sebab seperti kadar faedah pinjaman cenderung menurun secara mendadak sejak kebelakangan ini; kadar faedah dunia cenderung menurun, tetapi kadar faedah Rizab Persekutuan AS (Fed) kekal tinggi dan pasaran kewangan global tidak dapat diramalkan di bawah kesan dasar tarif AS.

Di samping itu, terdapat juga sebab permintaan untuk modal kredit untuk pengeluaran, perniagaan dan penggunaan dijangka meningkat, manakala mobilisasi modal keseluruhan sistem institusi kredit mungkin terjejas dan bersaing dengan saluran pelaburan lain.

Laporan semakan Jawatankuasa Ekonomi dan Kewangan Dewan Negara juga memberi amaran tentang risiko kepada kestabilan makroekonomi, terutamanya risiko dalam pasaran modal dan hartanah. Sehubungan itu, dengan struktur semasa pasaran modal dan kadar faedah, terus melonggarkan dasar monetari adalah satu cabaran; pasaran hartanah perlu dinilai dengan betul.

Pada bulan terakhir 2025 dan 2026, Kerajaan masih berhasrat untuk terus mengurangkan kadar pinjaman, tetapi sasaran ini sangat mencabar. Statistik terkini dari Bank Negara menunjukkan bahawa deposit yang mengalir ke dalam sistem perbankan semakin perlahan. Tekanan ke atas modal bank akan terus meningkat seiring dengan kadar pertumbuhan kredit pada akhir tahun.

Apabila kadar faedah meningkat, hartanah adalah salah satu sektor pertama yang terjejas, terutamanya pinjaman hartanah spekulatif.

Dr Can Van Luc, Ketua Ekonomi BIDV, berkata bahawa menjelang akhir suku ketiga 2025, kredit hartanah meningkat sebanyak 19%, tetapi terutamanya mengalir ke dalam segmen pelaburan dan perniagaan, pinjaman rumah meningkat hanya 14%. Ini menunjukkan aliran tunai spekulatif tidak dikawal.

Menurut pakar, harga hartanah akan meningkat secara mendadak dalam tempoh 2024-2025 sebahagiannya disebabkan oleh wang murah yang telah merangsang pelaburan hartanah, dan nisbah leverage pelabur telah meningkat. Apabila kadar pinjaman meningkat, mereka yang mempunyai nisbah leverage yang tinggi akan berisiko, jadi dalam tempoh ini, pengurusan modal adalah faktor penting.

Bukan sahaja untuk pelabur, Dr. Can Van Luc berkata bahawa untuk perniagaan, penstrukturan semula aliran tunai dan hutang yang matang juga merupakan satu perkara untuk bertahan hari ini. Pada masa ini, pasaran hartanah hampir sepenuhnya bergantung kepada kredit bank, yang menimbulkan banyak risiko. Oleh itu, mempelbagaikan sumber modal untuk pasaran hartanah adalah sangat mendesak. Di samping itu, Vietnam perlu menubuhkan Tabung Perumahan Negara untuk menyokong modal jangka panjang untuk perumahan sosial dan segmen perumahan mampu milik.

Menurut pakar, apabila aliran modal diarahkan ke arah yang betul dan kurang bergantung kepada kredit, pasaran hartanah akan mengalami lebih sedikit demam panas dan sejuk dan berkembang dengan lebih mampan.

Sumber: https://baodautu.vn/lai-vay-tha-noi-tang-canh-bao-rui-ro-voi-nguoi-mua-nha-d418157.html