Paradoks hartanah Bandar Ho Chi Minh 'tidak mempunyai inventori'

Pasaran ditutup…

Secara khusus, laporan mengenai pasaran hartanah pada suku keempat 2023 dan sepanjang tahun 2023 yang diumumkan baru-baru ini oleh Jabatan Pembinaan Bandaraya Ho Chi Minh menunjukkan bahawa aktiviti perniagaan hartanah masih menghadapi banyak kesukaran tetapi telah pulih secara beransur-ansur, dengan pertumbuhan negatif pada suku berikutnya lebih rendah daripada suku sebelumnya. Khususnya, 6 bulan pertama tahun itu menyaksikan pertumbuhan negatif sebanyak 11.58%, 9 bulan pertama menyaksikan pertumbuhan negatif sebanyak 8.71% dan sepanjang tahun hanya negatif 6.38%.

Mengenai bekalan, pada suku keempat 2023 sahaja, Ho Chi Minh City mempunyai 4 projek perumahan komersial dengan lebih 3,700 unit layak dibawa ke pasaran, 100% bekalan adalah dalam segmen pangsapuri mewah. Bekalan pada tahun 2023 meningkat sebanyak 20.6% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2022 dan semua rumah ini telah dijual, tiada inventori.

Projek Kenton Node sahaja mempunyai kira-kira 1,600 pangsapuri dalam stok.

Menurut Kementerian Pembinaan , inventori dikira dari masa selepas satu tahun dari tarikh hartanah layak untuk dimasukkan ke dalam perniagaan tetapi tidak dijual atau belum dijual. Ini mungkin sebab dalam laporan Jabatan Pembinaan Bandar Ho Chi Minh memberikan nombor yang agak "bagus" seperti yang dinyatakan di atas, tiada inventori walaupun transaksi masih sangat perlahan dan pasaran masih berkembang negatif. Bagaimanapun, Encik Vo Hong Thang, Timbalan Pengarah Penyelidikan dan Pembangunan Kumpulan DKRA, berkata peraturan ini tidak hampir dengan realiti kerana banyak projek baharu mempunyai lesen, belum diberikan notis kelayakan untuk dijual, tetapi perniagaan telah menjual "beras hijau". Pada masa projek itu layak untuk dijual, ia telah habis dijual.

Sebaliknya, banyak projek yang telah dijual selama beberapa dekad masih mempunyai inventori yang tidak terjual. Oleh itu, lebih tepat lagi, inventori mesti dikira pada masa projek itu layak untuk dijual dan pelabur membuka produk ke pasaran. Jumlah inventori yang dikira dengan cara ini akan berubah pada setiap masa statistik. Oleh itu, kaedah pengiraan semasa Kementerian Pembinaan mungkin terlepas realiti di pasaran. Inventori hendaklah bermula dari masa jualan dan terkumpul selama bertahun-tahun sehingga projek itu 100% digunakan.

Daripada hujah-hujah di atas, Encik Vo Hong Thang mengulas bahawa laporan Jabatan Pembinaan Bandaraya Ho Chi Minh adalah tidak tepat kerana pada hakikatnya, jumlah inventori lama dan baru di bandar itu adalah sangat besar. Bukti yang paling jelas ialah dari awal tahun sehingga sekarang, terdapat sangat sedikit transaksi, barangan tidak terjual, dan banyak projek dalam inventori.

Seorang pakar hartanah juga menegaskan: Adalah tidak munasabah untuk Kota Ho Chi Minh tidak mempunyai inventori hartanah kerana kuasa beli adalah rendah sepanjang tahun 2023. Hanya satu atau dua projek yang memenuhi keperluan pelanggan, yang menyasarkan pelanggan sebenar, berjaya dijual dengan baik, manakala baki projek hartanah mewah yang selebihnya dijual dengan sangat perlahan, atau bahkan tidak menjual langsung. Jika munasabah untuk mengatakan bahawa tiada inventori dalam projek yang sesuai untuk pasaran, adalah munasabah, tetapi adalah mustahil untuk keseluruhan pasaran tidak mempunyai inventori. "Banyak projek yang dijual melalui tingkat atau saudara-mara boleh mengumumkan bahawa ia 100% habis dijual, tetapi pada hakikatnya, lantai itu "memegang barangan" untuk dijual semula," kata pakar ini.

…tetapi perniagaan masih mempunyai barangan yang tidak terjual

Statistik menjelang akhir September 2023, laporan kewangan 10 perusahaan hartanah mencatatkan jumlah nilai inventori lebih daripada 300,000 bilion VND, peningkatan sebanyak 5% dalam tempoh yang sama. Syarikat Saham Bersama Kumpulan Pelaburan Hartanah No Va ( Novaland ), nilai inventori pada akhir suku ketiga 2023 adalah lebih daripada 137,755 bilion VND. Syarikat Khang Dien merekodkan inventori sebanyak 17,152 bilion VND. Kumpulan Nam Long mempunyai inventori sebanyak 16,800 bilion VND. Kumpulan Dat Xanh mempunyai inventori sebanyak 14,788 bilion VND. Quoc Cuong Gia Lai juga mempunyai inventori sebanyak 7,100 bilion VND... Menurut statistik Kumpulan DKRA, sehingga kini di Ho Chi Minh City, segmen pangsapuri sahaja mempunyai 7,890 unit dalam inventori, peningkatan sebanyak 13.2% berbanding 2022; dan bagi segmen rumah bandar dan vila, inventori sehingga kini ialah 2,904 unit.

Baru-baru ini, dalam analisis awal penyata kewangan 1,579 perusahaan (dalam 10 industri) yang disenaraikan di bursa saham, Lembaga Penyelidikan Pembangunan Ekonomi Swasta (Lembaga IV) berkata bahawa dari pertengahan 2022 hingga akhir suku kedua 2023, hasil semua industri menurun. Yang paling serius ialah kumpulan hartanah dan pembinaan. Ini adalah dua kumpulan yang mempunyai masalah aliran tunai terbesar apabila bilangan hari inventori dan bilangan hari belum terima (purata masa untuk mengutip hutang selepas jualan) meningkat berkali-kali ganda. Keputusan analisis menunjukkan bahawa purata bilangan hari inventori hartanah pada suku pertama 2023 adalah sehingga 5,662 hari, dengan beberapa perusahaan mempunyai sehingga 54,334 hari. Iaitu, perusahaan mengambil masa sehingga 149 tahun untuk menjual keseluruhan bakul produk mereka.

Pasaran hartanah Ho Chi Minh City masih lembap

Untuk menyelesaikan kesukaran bagi perniagaan, Jawatankuasa IV mengesyorkan dasar yang menumpukan pada menyokong aliran tunai untuk perniagaan melalui akses kepada modal, melanjutkan dan mengurangkan kos. Ini membantu perniagaan mencipta aliran tunai jangka pendek sekurang-kurangnya pada separuh kedua 2023 atau sehingga separuh pertama tahun depan. Jawatankuasa IV juga percaya bahawa perlu ada dasar fiskal balas kitaran tambahan untuk meningkatkan permintaan agregat selain dasar monetari. Sebagai contoh, menggalakkan pelaburan awam, memberi tumpuan kepada infrastruktur besar, membangunkan perumahan sosial. Di satu pihak, menyokong perniagaan dalam industri pembinaan, bahan binaan dan hartanah; sebaliknya, memenuhi keperluan sebenar pekerja. Di samping itu, adalah perlu untuk mengurangkan dan memanjangkan cukai dan kos lain, kerana ini adalah masa untuk melonggarkan kekuatan rakyat.

Dalam jangka panjang, Jawatankuasa IV mengesyorkan memberi perhatian kepada membangunkan pasaran modal moden untuk mengelakkan pertumbuhan terlalu bergantung kepada kredit. Teruskan menjalankan analisis untuk mereka bentuk dasar cukai pendapatan korporat yang sesuai dengan setiap kumpulan skala hasil dan industri untuk memastikan matlamat meningkatkan hasil belanjawan untuk membantu perniagaan berkembang.

Pakar hartanah Phan Minh Chanh mengulas bahawa realiti menunjukkan bahawa inventori hartanah adalah sangat besar. Sebagai contoh, hanya satu projek Node Kenton di Daerah Nha Be mempunyai 1,600 pangsapuri tidak terjual. Atau projek di Thu Duc City mempunyai beribu-ribu produk yang dilancarkan tetapi jualan juga perlahan. Malah, inventori semakin meningkat disebabkan oleh urus niaga yang merosot dan kecairan yang lemah. Segmen hartanah adalah terutamanya produk mewah yang memberi perkhidmatan kepada pelabur. Bukan itu sahaja, kesukaran perundangan, kesukaran menggerakkan modal bon, akses terhad kepada modal kredit, kesukaran aliran tunai... juga menyebabkan inventori hartanah meningkat.

Untuk "menyelamatkan" perniagaan dan menyokong pasaran pulih tidak lama lagi, pakar ini mengesyorkan bahawa penyelesaian terbesar sekarang ialah meningkatkan usaha untuk menyelesaikan inventori, menyelesaikan isu undang-undang dan "membubarkan" projek hartanah yang belum selesai. Penyelesaiannya mestilah praktikal, bukan sekadar slogan kosong.

Inventori hartanah di seluruh negara menurun

Menurut data 53/63 lokaliti yang dilaporkan, inventori hartanah dalam projek pada suku keempat 2023 ialah kira-kira 16,315 unit (termasuk pangsapuri, rumah individu dan tanah). Daripada jumlah itu, terdapat 2,826 pangsapuri, 5,173 rumah individu dan 8,316 lot tanah. Inventori adalah terutamanya dalam segmen hartanah perumahan dan lot tanah individu projek. Inventori dalam segmen pangsapuri pada suku keempat 2023 adalah kira-kira 88.42% berbanding suku ketiga 2023. Inventori dalam segmen lot tanah adalah kira-kira 115.66% berbanding suku ketiga dan inventori dalam segmen perumahan individu adalah kira-kira 78.93% berbanding suku ketiga.

Oleh itu, dapat dilihat bahawa pada tahun 2023, inventori hartanah dalam projek untuk perumahan pangsapuri, perumahan individu dan segmen tanah cenderung menurun.

Pautan sumber: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm