Paradoks: Perniagaan perlu menyewa tanah daripada mereka sendiri

Untuk ada tanah untuk bina kilang, bengkel...sebelum ini banyak perniagaan terpaksa "serahkan" tanah mereka kepada negeri, kemudian terpaksa menyewa balik tanah sendiri.

Kesukaran untuk mendapatkan kembali tanah sendiri

Pada awal 2000-an, mengikut dasar Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh, kemudahan pengeluaran terpaksa dipindahkan ke pinggir bandar untuk mengelakkan pencemaran alam sekitar. Sementara itu, tanah kilang di kawasan tengah akan dirancang untuk tujuan bandar dan perkhidmatan.

Pada masa ini, zon perindustrian sangat sedikit, kawasan itu kadang-kadang tidak sesuai. Walaupun banyak tanah pinggir bandar mempunyai perancangan guna tanah kediaman, tetapi tidak ada perancangan 1/2,000 pecah bahagian, yang tidak sesuai untuk membina kilang. Penyelesaian yang dicadangkan ialah individu atau perniagaan yang mempunyai tanah akan menyerahkannya kepada kerajaan. Dari sini, negeri akan memajakkan tanah sendiri kepada pengguna tanah untuk membina kilang (tanah bukan pertanian ) dengan bayaran tahunan, kontrak pajakan jangka pendek, 5 tahun atau 10 tahun.

Walau bagaimanapun, apabila kontrak pajakan tamat atau syarikat ingin membubarkan kontrak pajakan tanah dan mengeluarkan semula buku merah jambu dalam keadaan semasa atau sebelumnya, ia akan menghadapi banyak masalah.

Contoh biasa ialah kes Encik Cao Cuong di Daerah Binh Chanh, Bandar Ho Chi Minh lama, yang melaksanakan dasar memindahkan kemudahan pengeluarannya ke pinggir bandar pada tahun 1990. Dengan kelulusan Jawatankuasa Rakyat Daerah Binh Chanh, Encik Cao Cuong membeli sebidang tanah pertanian dengan buku merah jambu, seluas ^5.930m2 . Pada tahun 2006, beliau memindahkan tanah di atas kepada syarikat di mana beliau adalah pemilik perniagaan untuk meminta pertukaran tujuan kepada tanah untuk pengeluaran dan perniagaan.

Encik Cao Cuong terpaksa menyewa tanahnya sendiri.

Walau bagaimanapun, kerana tanah itu adalah milik perancangan pengubahsuaian kediaman yang sedia ada, tiada perancangan pembinaan terperinci yang diluluskan pada skala 1/2,000, jadi Jawatankuasa Rakyat Ho Chi Minh City meluluskan dasar untuk beliau menyerahkan tanah itu kepada Jawatankuasa Rakyat Daerah Binh Chanh lama untuk dipajak kepada syarikatnya selama 10 tahun (2010 - ^5,2020 ) kilang pembinaan. sewa tahunan, baki ^780m2 (termasuk ^380m2 di belakang dan ^400m2 di hadapan tanah) adalah milik koridor perlindungan terusan, jadi ia kekal sebagai tanah pertanian.

Menjelang 2017, hampir penghujung tempoh pajakan, syarikat Encik Cao Cuong telah mengemukakan permintaan bertulis untuk melanjutkan pajakan tetapi tidak diluluskan kerana kawasan itu dizonkan untuk kegunaan kediaman, manakala kilang adalah untuk tujuan pengeluaran dan perniagaan. Oleh itu, pada tahun 2018, syarikat telah menyelesaikan prosedur untuk memulangkan tanah kepada Encik Cao Cuong secara peribadi. Pada masa ini, beliau juga banyak mengemukakan permohonan untuk meminta lanjutan pajakan tanah, menukar tujuan guna tanah, atau mengeluarkan semula buku merah jambu mengikut status semasa atau asal untuk kegunaan berterusan apabila tempoh pajakan tamat.

Bagaimanapun, proses penyelesaian mengambil masa bertahun-tahun, sehingga 2024, beliau mampu menukar ^4,800m2 kepada tanah kediaman tetapi terpaksa membayar 100% daripada bayaran guna tanah tanpa menolak harga tanah pertanian. Baki ^350m2 tanah pengeluaran dan perniagaan tidak dibenarkan ditukar kepada tanah kediaman, tetapi dia tidak diberikan buku merah jambu dan terpaksa memperbaharui pajakan tanah dan membayar sewa tahunan.

Sama seperti kes Cik Phuong, untuk membina kilang, pada tahun 2010 beliau terpaksa "menyerahkan" 4,890 ^{meter persegi} tanahnya kepada Jawatankuasa Rakyat Daerah Binh Chanh, kemudian syarikatnya terpaksa menandatangani kontrak dengan negeri untuk memajak kawasan tanah di atas. Pada 2018, syarikat telah menyerahkan tanah di atas kepada Cik Phuong. Tetapi mengikut peraturan, dia hanya boleh terus memajak tanahnya untuk baki masa sehingga 2020. Selama bertahun-tahun, Cik Phuong telah memohon pengeluaran semula buku merah jambu untuk tanah itu dengan tujuan yang sama tetapi masih belum berjaya. Sementara itu, jika dia menukar tujuan guna tanah kepada tanah kediaman, dengan keluasan di atas, mengikut pengiraan, dia perlu membayar lebih daripada 160 bilion VND dalam cukai, jumlah yang sangat besar sehingga dia jatuh ke dalam situasi yang amat sukar dan dilema.

Cadangan untuk mengeluarkan semula buku merah jambu

Encik Cao Cuong berkata bahawa terdapat banyak masalah yang sama di seluruh negara. Individu yang mencipta tanah sendiri tetapi ingin membina kilang hendaklah menyerahkannya kepada negeri dan kemudiannya perlu menyewa tanah sendiri. Tetapi sekarang kontrak pajakan telah tamat, pemilik tanah tidak akan diberikan buku merah jambu dalam keadaan asalnya. Jika mereka tidak dapat meneruskan penyewaan tanah itu, negeri ini juga "dalam dilema" kerana undang-undang semasa tidak mengawal dengan jelas perkara ini. Jika tujuan ditukar kepada tanah kediaman, nilai tanah dikira sebagai 0 VND semasa mengira cukai. Pengiraan ini sama seperti mengira bayaran guna tanah untuk tanah awam yang disewa oleh perniagaan. Peraturan sedemikian menimbulkan banyak akibat mengenai aset, pelaburan, gadai janji, urus niaga, dll.

Peguam Tran Minh Cuong, Persatuan Peguam Bandar Ho Chi Minh, juga berkata bahawa Undang-undang Tanah 2024 dan Dekri 103/2024 semasa telah mewujudkan kesukaran, halangan dan ketidakcukupan yang dihadapi oleh ramai orang dan perniagaan apabila menjalankan prosedur untuk menukar tujuan penggunaan tanah dan mencairkan kontrak pajakan tanah untuk sewa tanah tahunan yang tidak disewakan, yang tidak disewakan kepada tanah milik awam. dipajak.

Sehingga kini, tanah milik Cik Phuong masih belum ditukar kepada tanah kediaman.

Dekri 103/2024 tidak membezakan dengan jelas antara tanah persendirian dengan bayaran sewa tahunan dan tanah awam pajakan negeri. Disebabkan kekurangan perbezaan ini, apabila menukar kepada tanah kediaman, kedua-dua jenis tanah mesti membayar 100% daripada yuran guna tanah kediaman mengikut harga tanah pada masa penukaran (nilai tanah ialah 0). Akibatnya, pengguna tanah mesti membayar yuran guna tanah yang jauh lebih tinggi daripada plot tanah pertanian lain kerana nilai tanah sebenar yang dibelanjakan pengguna tanah untuk membeli tanah tersebut tidak dikira.

Sedangkan undang-undang pada masa ini tidak mempunyai mekanisme yang membolehkan orang ramai diterbitkan semula buku merah jambu dalam keadaan semasa atau seperti sebelum memajak tanah apabila menamatkan kontrak pajakan tanah. Walau bagaimanapun, undang-undang juga tidak mempunyai peraturan mengenai pemulihan tanah dalam kes ini, menyebabkan banyak masalah dalam mengeluarkan buku merah jambu apabila kontrak pajakan tanah tamat untuk orang ramai dan perniagaan. Ini membawa kepada kemunculan tanah yang berselang-seli, kecil, terbiar, sukar diurus, dan tidak dapat berniaga.

Oleh itu, Peguam Tran Minh Cuong mencadangkan untuk meminda dan menambah Dekri 103/2024 mengenai bayaran penukaran guna tanah bagi tanah yang dipajak dengan bayaran sewa tahunan yang berasal daripada isi rumah dan individu, diwarisi atau ciptaan sendiri, bukan tanah awam yang dipajak oleh Negara. Apabila ditukar kepada tanah kediaman, bayaran guna tanah dikira sebagai untuk pengeluaran bukan pertanian dan tanah perniagaan atau tanah pertanian pada masa penukaran guna tanah, tidak menggunakan 100% daripada harga tanah kediaman. Selain itu, kes-kes ini mempunyai hak untuk menamatkan kontrak pajakan sebelum tempoh jika tiada lagi keperluan dan dikeluarkan semula buku merah jambu mengikut status atau jenis tanah semasa sebelum dipajak.

Sumber: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm