Bandar Ho Chi Minh menggunakan TOD untuk membina semula ruang bandar super

Model pembangunan bandar berorientasikan transit (TOD) perlu dikenal pasti sebagai tulang belakang untuk pembinaan semula Bandar Ho Chi Minh selepas penggabungan.

Sistem metro membuka ruang baharu untuk ekonomi Bandaraya Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Penggabungan Bandar Ho Chi Minh, Binh Duong dan Ba ​​Ria - Vung Tau bukan sekadar perubahan pada peta pentadbiran.

Resonans antara pusat perkhidmatan kewangan, modal perindustrian dan pintu masuk maritim antarabangsa menjanjikan untuk mewujudkan kutub pertumbuhan ekonomi yang bersatu dengan daya saing yang cemerlang.

Premis untuk pelaksanaan TOD

Pada masa yang sama, tekanan terhadap infrastruktur, perumahan dan perkhidmatan awam semakin meningkat dengan pesat, memerlukan visi perancangan dan rangka kerja institusi yang unggul. Jika tidak, bandar raya Ho Chi Minh berisiko menjadi sebuah entiti gergasi di luar kawalan. Pada masa itu, masalah lama bukan sahaja tidak akan selesai malah akan menjadi lebih serius.

Dalam konteks ini, model pembangunan bandar berorientasikan transit (TOD) dikenal pasti sebagai tulang belakang untuk pembinaan semula ini. Keputusan penggabungan itu secara tidak sengaja menjadikan rancangan individu sebelum ini menjadi usang, sambil mencipta peluang keemasan untuk membentuk rangkaian kereta api bandar yang baharu sepenuhnya dengan skala kira-kira 1,000km.

Ini bukan sekadar jumlah projek lama, tetapi strategi penciptaan angkasa lepas, dengan rangkaian metro yang bukan sahaja jejari tetapi juga meluas, menghubungkan antara wilayah dengan cara yang besar. Projek seperti lanjutan laluan metro 1 ke Binh Duong , laluan kereta api Thu Thiem - Long Thanh, atau laluan Ho Chi Minh - Can Gio (yang boleh sampai ke Vung Tau) adalah bahagian pertama tulang belakang ini.

Rangkaian pengangkutan di atas akan menjadi premis untuk melaksanakan model TOD pada tahap yang lebih tinggi, sama seperti yang telah dilakukan oleh Tokyo atau Seoul. Pendekatan itu akan menjadikan setiap stesen metro bukan sahaja sebagai titik transit tetapi juga nukleus pusat bandar yang bertenaga, berdikari dalam perkhidmatan dan pekerjaan.

Sistem kereta api menjadi alat untuk menyusun semula ruang seluruh Bandaraya Ho Chi Minh, menggalakkan pembangunan seimbang dan mengurangkan tekanan ke atas kawasan teras. Walau bagaimanapun, untuk menjadikan visi ini menjadi kenyataan, kerajaan bandar mesti menghapuskan tiga kesesakan dasar yang wujud, yang kini lebih rumit pada skala serantau.

Q merancang semula ruang bandar

Pertama ialah masalah tanah . Kepekatan dana tanah yang besar untuk projek TOD oleh mekanisme pemulihan pentadbiran tradisional mendedahkan banyak kelemahan seperti: kelewatan, kos yang besar, konflik sosial. Banyak negara telah berjaya menggunakan alat yang lebih berkesan - model "penyesuaian semula tanah".

Bandar Raya Ho Chi Minh bertekad untuk membangunkan pusat komersial dan perkhidmatan berkualiti tinggi yang dikaitkan dengan TOD - Foto: QUANG DINH

Di bawah model ini, Negara dan rakyat bekerjasama untuk merancang semula ruang, berkongsi faedah daripada peningkatan nilai tanah selepas pelaburan infrastruktur, orang ramai menjadi rakan kongsi dan bukannya subjek yang tanahnya dipulihkan. Walaupun konsep ini belum diinstitusikan dengan jelas dalam Undang-undang Tanah 2024, penyelidikan dan permohonan perintis adalah keperluan segera untuk mempercepatkan pelaksanaan projek dan meminimumkan konflik.

Kedua, dan penting, ialah masalah kewangan . Belanjawan negeri tidak boleh menanggung kos ratusan ribu bilion VND untuk rangkaian infrastruktur pengangkutan sahaja, manakala projek-projek ini mencipta nilai tambah yang besar untuk hartanah swasta di sekelilingnya. Tanpa mekanisme yang berkesan untuk "penangkapan nilai tanah", faedah akan mengalir ke dalam poket sekumpulan pemilik tanah, manakala bajet perlu menanggung keseluruhan kos pelaburan.

Mujurlah, penemuan undang-undang baru-baru ini seperti Resolusi 98/2023/QH15 dan Resolusi 188/2025/QH15 telah memberikan alat perintis yang penting kepada Bandar Raya Ho Chi Minh.

Sehubungan itu, bandar ini dibenarkan menggunakan bajet pelaburan awam untuk pampasan dan penempatan semula untuk mewujudkan tanah bersih di sekitar stesen metro dan persimpangan lalu lintas utama, kemudian tanah lelong untuk menarik sumber sosial.

Pada masa yang sama, 100% hasil daripada peningkatan nilai tanah di kawasan TOD akan dikekalkan dan dilaburkan semula dalam sistem kereta api bandar. Ini adalah kunci untuk mewujudkan kitaran kewangan yang mampan, mengurangkan pergantungan kepada belanjawan negeri.

Ketiga ialah cabaran kesaksamaan sosial . Pengalaman antarabangsa menunjukkan bahawa pembaharuan bandar hampir tidak dapat dielakkan membawa kepada fenomena "gentrifikasi", apabila harga hartanah yang melambung tinggi mendorong masyarakat berpendapatan rendah keluar dari rumah tradisional mereka.

Pada skala mega-bandar, risiko ini boleh membawa kepada pengasingan spatial yang mendalam. Untuk mengelakkan senario sedemikian, dasar perumahan inklusif mesti menjadi bahagian penting dalam setiap projek TOD.

Undang-undang Perumahan 2023 dan dekri panduannya telah mewujudkan rangka kerja perundangan yang fleksibel, memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan untuk memaksa projek pembangunan bandar membuat sumbangan besar kepada dana perumahan sosial, dengan memperuntukkan tanah, menukar atau membayar wang. Pelaksanaan prinsip ini secara konsisten dan bersungguh-sungguh akan memastikan bahawa faedah pembangunan dikongsi secara adil, dan bukannya tertumpu di tangan hanya satu kumpulan penerima.

Untuk menjadikan peluang bersejarah ini sebagai formula untuk pembinaan semula bandar, Bandar Raya Ho Chi Minh perlu mengutamakan pembinaan asas institusi, kerja yang senyap tetapi asas. Daripada menyebarkan sumber, pilih projek perintis strategik yang terletak di sempadan pentadbiran lama, seperti kawasan penghubung antara Thu Duc City dan Di An City di sepanjang Metro Line 1.

Wilayah ini berpotensi untuk menjadi "makmal dasar" di mana set lengkap alatan daripada pelarasan semula tanah, penangkapan nilai tanah dan dasar perumahan inklusif boleh diuji dan diperhalusi.

Kembali ke topik

NGUYEN THANH HUNG

Sumber: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-giant-sieu-do-thi-20250815150443089.htm