Bandar Raya Ho Chi Minh memanfaatkan TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) untuk membentuk semula ruang megabandarnya.

Model Pembangunan Berorientasikan Pengangkutan (TOD) harus dikenal pasti sebagai tulang belakang bagi pembinaan semula Bandar Raya Ho Chi Minh selepas penggabungan.

Sistem metro membuka peluang baharu untuk ekonomi Bandar Raya Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Penggabungan Bandar Raya Ho Chi Minh, Binh Duong, dan Ba ​​Ria - Vung Tau bukan sekadar perubahan pada peta pentadbiran.

Sinergi antara pusat kewangan dan perkhidmatan, hab perindustrian dan gerbang maritim antarabangsa menjanjikan untuk mewujudkan tiang pertumbuhan ekonomi yang bersatu padu dengan daya saing yang unggul.

Premis untuk melaksanakan TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit)

Pada masa yang sama, tekanan terhadap infrastruktur, perumahan dan perkhidmatan awam semakin meningkat secara eksponen, menuntut visi perancangan dan rangka kerja institusi yang unggul. Jika tidak, bandar besar Bandar Raya Ho Chi Minh berisiko menjadi entiti gergasi yang tidak terkawal. Dalam kes itu, masalah lama bukan sahaja akan kekal tidak dapat diselesaikan tetapi juga akan menjadi lebih teruk.

Dalam konteks ini, model Pembangunan Berorientasikan Pengangkutan (TOD) dikenal pasti sebagai tulang belakang pembinaan semula ini. Keputusan penggabungan secara tersirat menjadikan rancangan individu sebelumnya usang, di samping mewujudkan peluang keemasan untuk membentuk rangkaian rel bandar yang baharu sepenuhnya yang merangkumi kira-kira 1,000km.

Ini bukan sekadar gabungan projek lama, tetapi strategi pembangunan ruang, dengan rangkaian metro yang bukan sahaja melalui pusat tetapi juga meluas jauh melangkaui, menghubungkan wilayah dengan cara yang substantif. Projek seperti melanjutkan Laluan Metro 1 ke Binh Duong , laluan kereta api Thu Thiem - Long Thanh, atau laluan Bandar Raya Ho Chi Minh - Can Gio (berpotensi melanjutkan ke Vung Tau) adalah bahagian pertama tulang belakang ini.

Rangkaian pengangkutan ini akan berfungsi sebagai asas untuk melaksanakan model TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) pada tahap yang lebih tinggi, serupa dengan apa yang telah dilakukan oleh Tokyo atau Seoul. Pendekatan ini akan mengubah setiap stesen metro daripada sekadar titik transit kepada nukleus pusat bandar yang meriah, yang berdikari dalam perkhidmatan dan pekerjaan.

Sistem kereta api telah menjadi alat untuk menyusun semula susun atur ruang Bandar Raya Ho Chi Minh, menggalakkan pembangunan yang seimbang dan mengurangkan tekanan ke atas kawasan teras. Walau bagaimanapun, untuk menjadikan visi ini menjadi kenyataan, kerajaan bandar mesti menangani tiga kesesakan dasar yang wujud, yang kini lebih kompleks pada skala serantau.

Perancangan semula ruang bandar

Pertama, terdapat isu tanah . Memusatkan pegangan tanah yang besar untuk projek TOD melalui mekanisme pemerolehan pentadbiran tradisional mendedahkan banyak kekurangan seperti kelewatan, kos yang besar dan konflik sosial. Banyak negara telah berjaya menerima pakai alat yang lebih berkesan – model "penyesuaian semula tanah".

Bandar Raya Ho Chi Minh telah mengenal pasti pembangunan pusat komersial dan perkhidmatan berkualiti tinggi yang berkaitan dengan TOD (Pembangunan Berorientasikan Transit) - Foto: QUANG DINH

Menurut model ini, Negara dan rakyat bekerjasama dalam merancang semula ruang tersebut, berkongsi manfaat daripada peningkatan nilai tanah selepas pelaburan infrastruktur. Rakyat menjadi rakan kongsi dan bukannya mereka yang tanahnya dirampas. Walaupun konsep ini belum dilembagakan dengan jelas dalam Undang-undang Tanah 2024, penyelidikan dan aplikasi rintis merupakan keperluan segera untuk mempercepatkan pelaksanaan projek dan meminimumkan konflik.

Kedua, dan yang paling penting, ialah isu kewangan . Belanjawan negeri tidak boleh menanggung sendiri kos ratusan trilion dong untuk rangkaian infrastruktur pengangkutan, sementara projek-projek ini menjana nilai tambah yang sangat besar untuk hartanah persendirian di sekitarnya. Tanpa mekanisme yang berkesan untuk "menangkap nilai tanah," faedah akan mengalir ke dalam poket sekumpulan pemilik tanah terpilih, manakala belanjawan negeri akan menanggung keseluruhan kos pelaburan.

Mujurlah, penemuan undang-undang baru-baru ini seperti Resolusi 98/2023/QH15 dan Resolusi 188/2025/QH15 telah menyediakan Bandar Raya Ho Chi Minh dengan alat perintis yang penting.

Sehubungan itu, bandar ini dibenarkan menggunakan dana pelaburan awam untuk pampasan dan penempatan semula bagi mewujudkan tanah bersih di sekitar stesen metro dan persimpangan lalu lintas utama, dan kemudian melelong tanah tersebut untuk menarik sumber sosial.

Pada masa yang sama, 100% hasil daripada peningkatan nilai tanah di kawasan TOD akan dikekalkan dan dilaburkan semula dalam sistem rel bandar. Ini adalah kunci untuk mewujudkan kitaran kewangan yang mampan, sekali gus mengurangkan kebergantungan kepada bajet negeri.

Ketiga, terdapat cabaran ekuiti sosial . Pengalaman antarabangsa menunjukkan bahawa pembangunan semula bandar hampir pasti membawa kepada "gentrifikasi," kerana harga hartanah yang melambung tinggi mendorong komuniti berpendapatan rendah keluar dari rumah pusaka mereka.

Pada skala megacity, risiko ini boleh menyebabkan pemecahan ruang yang mendalam. Untuk mengelakkan senario itu, dasar perumahan inklusif mesti menjadi bahagian penting dalam setiap projek TOD.

Undang-undang Perumahan 2023 dan dekri panduannya telah mewujudkan rangka kerja perundangan yang fleksibel, yang memberi kuasa kepada pihak berkuasa tempatan untuk memaksa projek pembangunan bandar membuat sumbangan yang besar kepada dana perumahan sosial dengan memperuntukkan tanah, menukar tanah, atau membuat pembayaran. Penguatkuasaan prinsip ini yang konsisten dan tegas akan memastikan bahawa faedah pembangunan dikongsi secara adil, dan bukannya tertumpu kepada kumpulan terpilih.

Untuk mengubah peluang bersejarah ini menjadi formula bagi pembinaan semula bandar, Bandar Raya Ho Chi Minh perlu mengutamakan pembinaan asas institusi—satu tugas yang senyap tetapi asas. Daripada mengagihkan sumber secara tipis, ia harus memilih projek perintis strategik yang terletak di dalam sempadan pentadbiran lama, seperti kawasan yang menghubungkan Bandar Thu Duc dan Bandar Di An di sepanjang Laluan Metro 1.

Kawasan ini mempunyai semua syarat untuk menjadi "makmal dasar", di mana pelbagai peralatan, daripada pelarasan semula tanah dan pemerolehan nilai tanah kepada dasar perumahan inklusif, boleh diuji dan diperhalusi.

Kembali ke topik

NGUYEN THANH HUNG

Sumber: https://tuoitre.vn/tp-hcm-tan-dung-tod-de-tai-thiet-khong-gian-sieu-do-thi-20250815150443089.htm