(Dan Tri Newspaper) - Transacties met betrekking tot de overdracht van gebruiksrechten van grond brengen veel juridische risico's met zich mee voor niet-professionals.
Artikel 45, lid 1, van de Grondwet van 2024 bepaalt dat organisaties, huishoudens en individuen het recht hebben om gebruiksrechten op grond over te dragen wanneer zij aan de volgende voorwaarden voldoen:
- Het bezitten van een certificaat van gebruiksrechten op de grond, eigendom van huizen en andere aan de grond verbonden activa, met uitzondering van de volgende gevallen: Erfopvolging van gebruiksrechten, omzetting van landbouwgrond in het kader van grondherverdeling en -ruil, schenking van gebruiksrechten aan de staat of de gemeente; Economische organisaties met buitenlands investeringskapitaal die de overdracht van vastgoedprojecten ontvangen overeenkomstig de bepalingen van de wet op de vastgoedsector;
- Individuele huishoudens die nog geen gebruiksrechtcertificaat hebben ontvangen, maar wel aan de voorwaarden voldoen, kunnen gebruiksrechten overdragen, verpachten, onderverhuren of inbrengen als kapitaal voor de projectuitvoering.
- Grond waarover geen geschillen bestaan of waarover geschillen zijn beslecht door bevoegde overheidsinstanties, rechterlijke uitspraken of beslissingen, of arbitrale vonnissen die rechtsgeldig zijn geworden;
- Het recht op landgebruik is niet onderworpen aan beslaglegging of andere maatregelen ter waarborging van de tenuitvoerlegging van vonnissen zoals voorgeschreven in de wet op de tenuitvoerlegging van civiele vonnissen;
- Gedurende de periode van landgebruik;
- Grondgebruiksrechten zijn niet onderworpen aan tijdelijke noodmaatregelen zoals voorgeschreven door de wet.
Op basis van bovenstaande regelgeving moeten partijen bij de overdracht van gebruiksrechten van grond op 5 zaken letten.
Controleer de verkopersinformatie.
Bij de aankoop van grond moet de koper weten of de verkoper het recht heeft om dat perceel te verkopen. Er zijn twee gevallen waarin het recht op overdracht van grond kan worden uitgeoefend: door de persoon die op de eigendomsakte staat vermeld of door een persoon die gemachtigd is om het recht op overdracht uit te oefenen (een wettelijk geldige volmacht is vereist).
Ten tweede, is het te verkopen land gezamenlijk eigendom of afzonderlijk eigendom? Als het gezamenlijk eigendom van de echtgenoten betreft, dan moet de overdracht met de toestemming van beide echtgenoten plaatsvinden.
Als het land in gezamenlijk bezit is van meerdere personen, moet de eigendomsakte de volledige namen bevatten van alle personen die de gebruiksrechten van het land delen. In dit geval, als het gehele perceel wordt overgedragen en meerdere personen de gebruiksrechten van het land delen, is de toestemming van alle in de akte genoemde personen vereist.
Beschikt het perceel al over een eigendomsbewijs?
Artikel 45 van de Grondwet van 2024 bepaalt dat een eigendomsbewijs (rood boekje) vereist is voor de overdracht van grond (met uitzondering van de hierboven genoemde gevallen). Als de overdrager dus niet onder de bovengenoemde uitzonderingen valt, heeft hij geen recht om de grond over te dragen.
Is het perceel opgenomen in het bestemmingsplan?
Volgens artikel 76, lid 4, van de Grondwet van 2024 mag een grondgebruiker, indien een perceel valt onder de categorie van openbaar bekendgemaakte ruimtelijke ordening maar er geen jaarlijks bestemmingsplan op districtsniveau bestaat, de grond blijven gebruiken en zijn rechten blijven uitoefenen zoals voorgeschreven. In dit geval mag de verkoper de gebruiksrechten van de grond nog steeds overdragen.
Casus 2: Voor percelen binnen een plangebied met een jaarlijks bestemmingsplan op districtsniveau kunnen de rechten van de grondgebruiker nog steeds worden uitgeoefend totdat een besluit is genomen om de grond terug te winnen of de bestemming ervan te wijzigen conform het plan. Er mogen echter geen nieuwe huizen, constructies of vaste bomen worden gebouwd.
Om informatie over een stuk grond te verkrijgen, zoals het bestemmingsplan en de juridische status, kunnen kopers een aanvraag indienen voor grondinformatie over het perceel dat ze willen kopen.
Advertentie voor de koop en verkoop van grondpercelen (Foto: IT).
Aandachtspunten bij het doen van een aanbetaling bij de aan- of verkoop van grond.
Door de toenemende waarde van gebruiksrechten op grond komen partijen vaak een aanbetaling overeen voordat de eigendom wordt overgedragen. Een aanbetaling dient als garantie voor het sluiten of uitvoeren van een contract. Om risico's te vermijden, is het raadzaam dat partijen getuigen aanwezig laten zijn bij het opstellen van een aanbetalingsovereenkomst, of dat deze notarieel wordt bekrachtigd en gecertificeerd om geschillen te voorkomen.
Notariële bekrachtiging van een overeenkomst voor de overdracht van gebruiksrechten op grond.
Clausule 3 van artikel 27 van de Grondwet 2024 bepaalt dat contracten voor de overdracht, schenking, hypotheek of kapitaalinbreng met gebruikmaking van grondgebruiksrechten, of grondgebruiksrechten en aan de grond verbonden activa, notarieel of gecertificeerd moeten worden, behalve in de gevallen genoemd in punt b van deze clausule.
Bijgevolg is notariële bekrachtiging of certificering alleen niet vereist in gevallen waarin een of beide partijen bij de overdracht organisaties zijn die actief zijn in de vastgoedsector.
Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm
Reactie (0)