'Groen licht' voor banken om zaken te doen in onroerend goed?

Er bestaan veel mazen in de wet waardoor banken zich met vastgoedactiviteiten kunnen bezighouden.

Volgens de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, bepalen artikel 90, lid 2, van de Wet op Kredietinstellingen van 2010 en artikel 98, lid 2, van het wetsontwerp betreffende kredietinstellingen dat kredietinstellingen geen andere bedrijfsactiviteiten mogen uitoefenen dan bankactiviteiten; en andere bedrijfsactiviteiten die zijn gespecificeerd in de vergunning die de Vietnamese centrale bank aan de kredietinstelling heeft verleend.

“Bật đèn xanh” cho ngân hàng kinh doanh bất động sản? - Ảnh 1. — Velen beweren dat kredietinstellingen niet in vastgoed zouden moeten investeren.

Artikel 138 van het wetsontwerp betreffende kredietinstellingen met betrekking tot vastgoedactiviteiten bepaalt echter dat kredietinstellingen zich niet met vastgoed mogen bezighouden, behalve in de volgende gevallen: het kopen, investeren in of bezitten van onroerend goed voor gebruik als bedrijfspand, werkplekken of magazijnen die direct ten dienste staan van de operationele activiteiten van de kredietinstelling; het verhuren van een gedeelte van het bedrijfspand dat eigendom is van de kredietinstelling en dat niet volledig wordt benut; het aanhouden van onroerend goed dat voortvloeit uit de afwikkeling van leningen. Binnen 5 jaar na de datum van het besluit tot verkoop van het onroerend goed als onderpand, moet de kredietinstelling dit onroerend goed verkopen, overdragen of terugkopen om te zorgen voor de investeringsratio in vaste activa en het doel van het gebruik van vaste activa zoals bepaald in deze wet.

"Kredietinstellingen krijgen groen licht dankzij regelgeving die hen in staat stelt onroerend goed te kopen, erin te investeren en het te bezitten voor gebruik als hoofdkantoor en werkplekken, en een deel van hun ongebruikte bedrijfsruimte te verhuren. Deze regelgeving heeft ertoe geleid dat kredietinstellingen de neiging hebben hun netwerk van filialen, werkplekken en magazijnen uit te breiden, met name door het bouwen van imposante kantoorgebouwen die dienen als hoofdkantoor en waarvan een aanzienlijk deel wordt gebruikt voor de verhuur van onroerend goed," analyseerde de heer Chau.

Op dezelfde manier heeft de huidige regelgeving, die het "aanhouden van onroerend goed in verband met schuldsanering" gedurende een periode van 3 jaar vanaf de datum van het besluit tot verkoop van het onderpand toestaat, ruimte gecreëerd voor kredietinstellingen om vastgoedactiviteiten uit te voeren die niet verschillen van die van een professioneel vastgoedbedrijf. "Het wetsontwerp voor kredietinstellingen verlengt nu de toegestane periode voor het aanhouden van onroerend goed in verband met schuldsanering tot 5 jaar, waardoor de mogelijkheden voor het uitvoeren van vastgoedactiviteiten verder worden verruimd. Daarom is het verstandiger om de regelgeving te handhaven die kredietinstellingen slechts toestaat om onroerend goed in verband met schuldsanering gedurende een periode van 3 jaar aan te houden, zoals voorheen," aldus de heer Chau.

De heer Chau stelde dat regelgeving die kredietinstellingen toestaat zich bezig te houden met vastgoedactiviteiten, niet strookt met de geest van de regelgeving die kredietinstellingen verbiedt andere bedrijfsactiviteiten dan bankieren en vastgoedactiviteiten uit te voeren. "Daarom stel ik voor dat de regelgeving kredietinstellingen verbiedt andere bedrijfsactiviteiten dan bankieren uit te voeren, met uitzondering van andere bedrijfsactiviteiten die zijn gespecificeerd in de vergunning verleend door de Staatsbank van Vietnam. Tegelijkertijd zou de Staatsbank van Vietnam zorgvuldig moeten overwegen of andere bedrijfsactiviteiten die in de vergunning zijn gespecificeerd, met name vastgoedactiviteiten zoals kantoorverhuur, aan kredietinstellingen mogen worden toegestaan, afhankelijk van de capaciteit van elke kredietinstelling," suggereerde de heer Le Hoang Chau.

RISICOBEPERKING VOOR BANKEN

Volgens advocaat Pham Lien van HTC Vietnam Law Firm bepaalt de huidige wetgeving dat commerciële banken zich niet met vastgoed mogen bezighouden, omdat vastgoedactiva inherent vaststaand zijn en niet dezelfde liquiditeit hebben als contant geld, ook al zijn commerciële banken bedrijven met winstoogmerk. Wanneer een commerciële bank gemobiliseerd kapitaal investeert in een vastgoedproject, zal het zeer moeilijk zijn om dit kapitaal op korte termijn terug te verdienen.

Daarom is de kans op insolventie zeer groot, wat de rechtmatige rechten en belangen van klanten en het publiek aantast. Bovendien brengt het ook risico's met zich mee voor het systeem. Om deze redenen verbiedt de wet commerciële banken strikt om in onroerend goed te investeren (met uitzondering van investeringen in bedrijfsruimten die de bankactiviteiten ondersteunen; schuldsanering; onderverhuur van panden, enz.) om de belangen van deposanten te waarborgen en de bestuurlijke orde van de Staatsbank te handhaven.

De heer Huynh Phuoc Nghia, adjunct-directeur van het Instituut voor Innovatie (Ho Chi Minh City University of Economics ), deelde eveneens de mening dat het nog niet gepast is om de kwestie van de betrokkenheid van kredietinstellingen bij vastgoedactiviteiten aan de orde te stellen. Daarom dient de huidige regelgeving gehandhaafd te blijven. De belangrijkste functie van kredietinstellingen is het verrichten van geldhandel, het mobiliseren van spaargeld om geld in bedrijven en de economie te "injecteren". Het creëren van mazen in de wet waardoor banken zich met vastgoedactiviteiten zouden kunnen bezighouden, zou een negatieve impact hebben op hun rol als kredietverstrekker, en een overhaaste betreding van de vastgoedmarkt door te veel banken zou de monetaire veiligheid in gevaar brengen. De vastgoedsector is risicovol en kent regelmatig crises. Als gemobiliseerde fondsen worden gebruikt om te investeren in projecten en vastgoed, en de panden niet verkocht kunnen worden, blijft het geld vastzitten in vastgoed. Dit zou de rechten van spaarders aantasten en zelfs risico's voor kredietinstellingen met zich meebrengen.

"De belangrijkste taak van kredietinstellingen is het prioritair verstrekken van kapitaal aan de economie. Kijkend naar de situatie bij SCB Bank, zien we dat kapitaal dat vastzit in vastgoed de efficiëntie van het kapitaalgebruik vermindert. Wanneer banken in de problemen komen, moet de staat deelnemen aan de herstructurering," aldus de heer Nghia, die eraan toevoegde dat kredietinstellingen in andere landen niet worden aangemoedigd om zich met vastgoed bezig te houden.

Daarom zijn aanpassingen en aanvullingen nodig om de gevallen waarin kredietinstellingen "andere bedrijfsactiviteiten" of "vastgoedactiviteiten" mogen uitvoeren, strikt te reguleren. Ook zou overwogen moeten worden om een maximumpercentage vast te stellen voor "de inkomsten uit vastgoedactiviteiten, dat niet meer mag bedragen dan ... % van de inkomsten van de kredietinstelling" (wellicht niet meer dan ongeveer 15% van de inkomsten van de kredietinstelling).

De heer Le Hoang Chau , voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad

Bronlink