Ministerie van Bouw: ‘Landveilingmakelaars’ duiken op en creëren virtuele prijzen om de markt te manipuleren

Er verschijnen 'landveilingmakelaars'

Het Ministerie van Bouw heeft zojuist rapport nr. 5333 naar het Overheidskantoor gestuurd. Hierin worden de kostenstructuur, de verkoopprijs en de oorzaken van de stijging van de vastgoedprijzen geanalyseerd en worden oplossingen voorgesteld.

Naast de behaalde voordelen heeft de veiling van grondgebruiksrechten volgens het ministerie de laatste tijd ook beperkingen en negatieve aspecten aan het licht gebracht. Tijdens de grondveiling zijn er op sommige plaatsen ook verschijnselen van "veilingmakelaars", collusie... die de deelnemers aan de veiling beïnvloeden.

"Het fenomeen dat er voor bepaalde stukken grond extreem hoge prijzen worden geboden en vervolgens de aanbetaling wordt geannuleerd, dat er virtuele prijsniveaus worden gecreëerd om de markt te manipuleren, dat er veel geveilde stukken grond worden gekocht en weer verkocht om op illegale wijze winst te maken, komt op veel plaatsen veel voor en is zelfs georganiseerd", aldus het Ministerie van Bouw .

Het ministerie wees ook op een aantal veilingen in Hanoi met zeer hoge resultaten, zoals de grondveiling in het district Hoai Duc, waarbij het winnende bod 18 keer hoger lag dan de startprijs.

Veiling van 68 percelen land in Thanh Oai, Hanoi (Foto: Duong Tam).

Volgens het Ministerie van Bouw zijn er drie belangrijke redenen die de resultaten van recente grondveilingen hebben beïnvloed.

Ten eerste trekt de lage startprijs veel deelnemers aan. Ten tweede is de aanbetaling laag. Ten derde zijn er bij veilingen veel investeringsgroepen die gespecialiseerd zijn in deelname aan veilingen en vervolgens direct verkopen om winst te maken. Buiten de veilingzone wachten veel makelaars op de resultaten, klaar om geveilde grond te kopen en verkopen met een prijsverschil van 200-500 miljoen VND per perceel.

De markt ondervond negatieve gevolgen als de winstprijs vele malen hoger was dan de startprijs.

Als de grondveiling een veelvoud hoger uitkomt dan de startprijs, heeft dit een negatieve invloed op het prijsniveau van de grond en woningen, de woning- en vastgoedmarkt (vraag en aanbod). Deze prijs wordt dan ook gebruikt als referentie-informatie om de grondprijs te bepalen en vervolgens een nieuw prijsniveau te creëren dat nog veel hoger ligt voor het gebied rond het veilingpunt.

Dit is gunstig voor projecten waaraan grond is toegewezen en waarvoor grondgebruikskosten zijn betaald, maar het is nadelig voor projecten die zijn goedgekeurd maar waarvoor geen grondgebruikskosten zijn betaald.

De reden hiervoor is dat een van de methoden om grondprijzen te bepalen de directe vergelijkingsmethode is. Hierbij worden de prijzen van onbebouwde percelen grond geanalyseerd die vergelijkbaar zijn wat betreft het doel van het grondgebruik, de locatie, winstgevendheid, infrastructuurcondities, oppervlakte, vorm, rechtmatigheid van op de markt overgedragen grondgebruiksrechten en het winnen van veilingen van grondgebruiksrechten. Zo kan de prijs van het te taxeren stuk grond worden vergeleken en bepaald.

Daarnaast heeft het ministerie vastgesteld dat het winnen van grondveilingen tegen prijzen die vele malen hoger liggen dan de startprijs, ook van invloed is op de psychologie van investeerders. Dit leidt tot een stijging van de prijzen van woningen en vastgoedproducten die te koop worden of worden aangeboden in de buurt van de veilinglocatie.

Veiling van 19 percelen land in Hoai Duc, Hanoi (foto: Duong Tam).

De winnende prijs van een grondveiling is vaak de basisprijs waar organisaties en personen naar verwijzen en die de aankoop-, verkoop- en overdrachtsprijs bepalen bij transacties in onroerend goed.

"Stijgende grondprijzen zullen de inputkosten verhogen en leiden tot een stijging van de prijzen van woningen en onroerend goed. Bedrijven zullen weinig mogelijkheden hebben om te investeren in betaalbare, goedkope projecten en zullen gedwongen worden te investeren in hoogwaardig, superluxe onroerend goed om mensen met een zeer hoog inkomen in de maatschappij te bedienen, zodat ze kapitaal kunnen terugwinnen en effectief zaken kunnen doen. Dit zal mensen, vooral mensen met een laag en middeninkomen, meer moeite kosten om huisvesting te creëren", analyseerde het Ministerie van Bouw.

Niet alleen voor de mensen, maar de extreem hoge grondprijs zorgt er ook voor dat het voor bedrijven en investeerders onmogelijk wordt om effectieve investerings- en bedrijfsplannen te maken. Hierdoor zullen er geen investeringen in de bouw naar het gebied worden aangetrokken en zal het toekomstige aanbod afnemen en beperkt worden.

Grondverwerving, compensatie, ondersteuning en hervestiging voor projecten die grond gebruiken voor nationale defensie, veiligheid en sociaaleconomische ontwikkeling, worden ook beïnvloed wanneer de resultaten van grondveilingen ongewoon hoog zijn. Dit kan mensen van wie grond is verworven en die wel of geen compensatie hebben ontvangen, gemakkelijk aanzetten tot klagen en een hoger niveau eisen dan het goedgekeurde plan, wat leidt tot sociale instabiliteit.

Het Ministerie van Bouwzaken stelde voor om de regelgeving met betrekking tot grondveilingen te bestuderen en te verbeteren om ervoor te zorgen dat deze aansluit bij de praktijk. Het doel hiervan was om de aanbetalingen te verhogen, de startprijzen voor grond zo vast te stellen dat deze nauw aansluiten bij de werkelijke situatie in het gebied, de termijn voor het uitbetalen van veilingwinsten te verkorten en het aantal deelnemers aan veilingen voor speculatieve doeleinden te beperken.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bo-xay-dung-xuat-hien-co-dau-gia-dat-tao-gia-ao-de-thao-tung-thi-truong-20240924142519070.htm