De prijzen van appartementen stijgen enorm, moet je een appartement kopen zonder roze boekje?

Geen roze boekje, kan het appartement geruild worden?

Vastgoedmarktrapporten voor het derde kwartaal van verschillende marktonderzoeksbureaus zijn het er grotendeels over eens dat de gemiddelde verkoopprijs van nieuwe appartementen in Hanoi 64-69 miljoen VND/m² bedraagt. De prijs van bestaande appartementen bedraagt ​​46-51 miljoen VND/m².

Opvallend is dat nieuwe appartementen met een prijs boven VND 4 miljard goed zijn voor 70% van het totale aantal verkochte appartementen. Het segment appartementen met een prijs onder VND 2 miljard is vrijwel van de markt verdwenen.

De stijging van de appartementprijzen heeft ertoe geleid dat veel mensen zijn overgestapt op de aankoop van appartementen zonder eigendomsrechten of eigendomsbewijzen (ook wel roze boeken genoemd), omdat de verkoopprijs vaak lager ligt dan die van appartementen met een eigendomsbewijs. De vraag is of kopen en verkopen in dit geval legaal is?

In artikel 160, lid a, van de Woningwet 2023 is onder meer bepaald dat bij koop-, verkoop-, huurkoop-, schenk-, ruil-, hypotheek- en kapitaalinbrengtransacties met gebruikmaking van een woning, de woning moet voldoen aan voldoende voorwaarden, waaronder een wettelijk voorgeschreven certificaat, met uitzondering van het in lid 2 van dit artikel genoemde geval.

Tot de in artikel 160, lid 2, van de Woningwet 2023, onder leiding van decreet 95/2024, genoemde gevallen behoren:

- Het kopen, verkopen, verhuren en hypothekeren van toekomstige woningen; het verkopen van woningen bij ontbinding of faillissement;

- Organiseer donaties voor huizen van dankbaarheid, huizen van liefde en huizen van grote solidariteit;

- Aankoop, huurkoop van beschikbare huizen van investeerders in woningbouw-investeringsprojecten in de volgende gevallen: Huizen die tot het publieke domein behoren; Sociale huisvesting, huisvesting voor de strijdkrachten, huisvesting ten behoeve van herhuisvesting die niet tot het publieke domein behoort;

- Huren, uitlenen, verhuren, machtigen van huisvestingsbeheer;

- Erfenis van huisvesting.

Bij appartementen waar geen roze boeken over bestaan, kunnen partijen dus volledig kopen en verkopen.

Een appartementenproject in Hanoi (Foto: Tran Khang).

Juridische kwesties om op te letten

Artikel 8 van Besluit 95/2024 bepaalt duidelijk dat er documenten nodig zijn waaruit de huisvestingsomstandigheden blijken voor deelname aan transacties wanneer er geen eigendomscertificaat is.

Bij transacties betreffende de aankoop, verkoop of verhuur van huizen in investeringsprojecten in de woningbouw moeten er documenten zijn waaruit blijkt dat de huizen geschikt zijn voor de transactie. Dit geldt in het geval van hervestigingshuizen en huizen voor de strijdkrachten van het volk.

Voor dit soort woningen zijn documenten nodig waaruit blijkt dat ze geschikt zijn om in de handel te worden gebracht, of documenten waaruit blijkt dat ze in gebruik zijn genomen, of documenten waaruit blijkt dat ze geschikt zijn om te worden verhandeld volgens de bepalingen van de wet op de ontwikkeling en het beheer van sociale huisvesting.

Bij transacties betreffende de aankoop, verkoop of verhuur van toekomstige woningen die geen onderdeel zijn van een project, moet er een certificaat van grondgebruiksrechten en een bouwvergunning worden overgelegd (indien een bouwvergunning vereist is). Ook moeten er documenten zijn waaruit blijkt dat er in de woningbouw is geïnvesteerd.

Bij transacties betreffende de aankoop, verkoop of huur van openbaar onroerend goed moeten er documenten worden overgelegd waaruit blijkt dat het huis geschikt is voor verhuur of verkoop, overeenkomstig de bepalingen van artikel 63 en artikel 69 van Besluit 95/2024.

Bij transacties waarbij huizen van dankbaarheid, liefdadigheidshuizen en solidariteitshuizen worden gedoneerd, moet de donerende organisatie documenten hebben waaruit blijkt dat het huis voor de donatie is gebouwd.

Als het geërfde huis te koop of te huur wordt aangeboden, moet er een juridisch bindend koopcontract of huurkoopcontract voor het huis aanwezig zijn, vergezeld van documenten waaruit blijkt dat de verkoper of huurkoper eigenaar is van het huis of dat hij heeft geïnvesteerd in de bouw van het huis.

Voor de verkoop van woningen door een ontbonden of failliete organisatie is een besluit of beschikking over de ontbinding van die organisatie vereist, of een kennisgeving van een bevoegde autoriteit over de ontbinding van de organisatie die eigenaar is van de woningen. In geval van faillissement is een uitspraak van de volksrechtbank vereist waarin het faillissement van de organisatie die eigenaar is van de woningen wordt uitgesproken.

Bij de aankoop van een appartement zonder roze boekje kan de koper echter met veel risico's worden geconfronteerd. Het grootste risico is dat de staat het juridische eigendom van het appartement en het recht op gebruik van de grond die bij dat appartementenproject hoort, niet erkent.

Een ander risico is dat als de overeenkomst de vorm heeft van een notarieel vastgelegde beheersovereenkomst, dit betekent dat de tweede eigenaar (vanaf de tweede eigenaar) alleen bevoegd is om het appartement te gebruiken. Als er dan een eigendomsbewijs wordt afgegeven, staat de naam van de eerste eigenaar op het document. De eerste eigenaar werkt mogelijk niet mee aan de overdracht van de naam aan de nieuwe eigenaar om een ​​prijsverhoging te kunnen eisen.

Wanneer er geschillen ontstaan ​​met betrekking tot dit onroerend goed, zijn deze dus niet wettelijk beschermd. Zolang het onroerend goed geen certificaat heeft, kan de koper geen geld lenen bij de bank door het appartement te hypothekeren.

Bron: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-tang-gia-soc-co-nen-mua-can-ho-chua-co-so-hong-20241017133815720.htm