Daarom heeft VNREA vijf suggesties ingediend, waaronder voorstellen tot wijziging van drie bepalingen die al in het ontwerp waren opgenomen en de toevoeging van twee bepalingen die nog niet in het ontwerp van de resolutie waren opgenomen.
Met betrekking tot de twee aanvullende voorstellen verwijst VNREA naar artikel 5 van het ontwerpbesluit, waarin is bepaald dat grondprijstabellen moeten worden gebruikt om de grondgebruiksrechten en grondleasekosten voor alle projecten vast te stellen wanneer grond wordt toegewezen, verhuurd of het gebruik ervan wordt gewijzigd, in alle gevallen.
Uit een analyse van VNREA blijkt echter dat er in de praktijk investeringsprojecten zijn in nieuw ontwikkelde gebieden of projecten met een groot grondgebruik waarvoor geen grondprijslijsten bestaan, of waarvoor de toepassing ervan niet geschikt is. In dergelijke gevallen is het noodzakelijk om specifieke grondprijzen vast te stellen volgens de in de huidige Grondwet vastgelegde methoden voor grondprijsbepaling, om zo de grondgebruiksrechten en erfpachtkosten te berekenen.
VNREA stelt voor om regelgeving toe te voegen waarin gevallen worden gespecificeerd waarin specifieke grondprijzen van toepassing zijn bij de berekening van grondgebruiksrechten en grondleasekosten voor projecten waarbij de staat grond toewijst, verhuurt of de bestemming van grond wijzigt, waaronder: projecten met een grote grondoppervlakte van 100 hectare of meer en investeringsprojecten in nieuw ontwikkelde gebieden waarvoor nog geen grondprijslijst bestaat.
Daarnaast stelt VNREA voor om een regeling toe te voegen voor de berekening van de aanvullende vergoeding voor de periode voordat de grondprijzen zijn vastgesteld. Op basis van punt d, lid 2, artikel 257 van de Grondwet 2024, bepaalt decreet 103/2024/ND-CP dat de aanvullende vergoeding voor degenen die vóór 1 augustus 2024 een besluit over grondtoewijzing/lease hebben ontvangen, maar waarvan de grondprijzen nog niet zijn vastgesteld, zal worden berekend op 5,4% per jaar (naar verwachting zal dit worden bijgesteld naar 3,6% per jaar) van de grondgebruiksvergoeding/grondleasevergoeding die verschuldigd is voor de periode voordat de grondprijzen zijn vastgesteld.
Het argument is dat investeerders profiteren van de onbetaalde grondgebruiks-/pachtkosten. Deze opvatting is onjuist en ongepast, benadrukte VNREA. Momenteel ligt de verantwoordelijkheid voor het vaststellen van grondprijzen bij overheidsinstanties, niet bij de grondgebruikers.
De eis om grondgebruikers in dit geval verantwoordelijk te houden is ongegrond. Wanneer grondgebruikers geen grondgebruiksrechten of erfpacht hebben betaald, kunnen zij hun grondgebruiksrechten niet uitoefenen: het recht om te kopen/verkopen/overdragen/verhypothekeren… omdat deze rechten volgens de regelgeving pas kunnen worden uitgeoefend nadat aan hun financiële verplichtingen met betrekking tot de grond is voldaan, aldus VNREA in een analyse.
Daarom stelt VNREA voor een clausule toe te voegen die de behandeling van aanvullende kosten regelt op basis van een onderscheid tussen specifieke gevallen. In gevallen waarin beslissingen over grondtoewijzing, grondlease, toestemming voor wijziging van het grondgebruik, toestemming om over te stappen van jaarlijkse grondleasebetalingen naar eenmalige betalingen voor de gehele leaseperiode, uitbreiding van het grondgebruik, aanpassing van de duur van het grondgebruik of aanpassing van de gedetailleerde planning zijn genomen in overeenstemming met de grondwet en andere relevante wetten vóór de inwerkingtreding van deze wet, maar de grondprijs nog niet is vastgesteld, zal de vaststelling van grondleasekosten en grondgebruiksrechten plaatsvinden overeenkomstig de punten a, b en c van clausule 2, artikel 257 van de Grondwet 2024.
Daarnaast moeten grondgebruikers aanvullende vergoedingen betalen voor de periode waarover geen grondgebruiksrechten en grondhuur zijn berekend, zoals bepaald in punten a, b en c van lid 2, artikel 257 van de Grondwet, indien de grondgebruiker het grondoppervlak waarvoor grondgebruiksrechten zijn verleend, heeft geëxploiteerd, verhandeld of op een andere wijze heeft gebruikt.
Grondgebruikers zijn niet verplicht extra kosten te betalen voor de periode waarover de grondgebruiksrechten of grondhuur nog niet zijn berekend, zoals bepaald in punten a, b en c van artikel 257, lid 2, van de Grondwet, indien de grondgebruiker het grondoppervlak waarvoor grondgebruiksrechten zijn verleend nog niet in gebruik heeft genomen, voor commerciële doeleinden heeft ingezet of anderszins heeft gebruikt. Indien de grondgebruiker de extra kosten voor de periode waarover de grondgebruiksrechten of grondhuur nog niet zijn berekend reeds heeft betaald, wordt het betaalde bedrag terugbetaald of verrekend met andere financiële verplichtingen jegens de Staat.
Met betrekking tot de drie voorgestelde amendementen, citeerde VNREA het volgende: Clausule 7, Artikel 3 over grondverwerving, compensatie, steun en herhuisvesting bepaalt dat "De aftrek van de door de investeerder voorgeschoten bedragen voor compensatie, steun en herhuisvesting van de verschuldigde grondgebruiksvergoeding en grondhuurvergoeding wordt voor het gehele project berekend overeenkomstig clausule 2, Artikel 94 van de Grondwet."
Volgens VNREA bepaalt de Grondwet echter dat, indien investeerders compensatie-, steun- en herhuisvestingsgelden voorschieten, deze gelden kunnen worden afgetrokken van de grondgebruiksrechten en grondhuurkosten van het project. Indien er na aftrek van de grondgebruiksrechten en grondhuurkosten van het project een resterend bedrag overblijft, kan dit worden opgenomen in het totale investeringskapitaal van het project.
Daarom garandeert deze regelgeving de rechten niet echt en trekt ze investeerders niet echt aan om deel te nemen aan de financiering van compensatie-, steun- en herhuisvestingsfondsen; met name in het geval van projecten die zijn vrijgesteld van of in aanmerking komen voor een verlaging van grondgebruiksrechten en grondhuurkosten – aldus een analyse van VNREA.
Daarom stelt VNREA voor om investeerders toe te staan vooruitbetalingen voor compensatie, ondersteuning en herhuisvesting te blijven aftrekken van andere financiële verplichtingen die de investeerder moet nakomen.
Bovendien bepaalt punt d, clausule 1, artikel 5 dat de basis voor de berekening van de grondgebruiksrechten omvat: de kosten voor de aanleg van infrastructuur op het door de investeerder aan de staat overgedragen grondgebied; de in dit punt genoemde kosten voor de aanleg van infrastructuur worden vastgesteld overeenkomstig de bepalingen van de wet op de bouw.
Volgens VNREA schrijft het ontwerp alleen voor dat de kosten voor de aanleg van infrastructuur berekend moeten worden voor het grondoppervlak dat de investeerder aan de staat overdraagt, wat onjuist is. Dit komt doordat grondprijstabellen een algemene regeling zijn en de grondprijzen in deze tabellen doorgaans gebaseerd zijn op bestaande percelen. Infrastructuurprojecten waarbij geen grond aan de staat wordt overgedragen (zoals projecten voor de ontwikkeling van industrieparken) komen niet in aanmerking voor aftrek van infrastructuurkosten.
Daarnaast zullen investeringsprojecten verschillende infrastructuurinvesteringskosten met zich meebrengen, afhankelijk van de geologische omstandigheden en de schaal, met name projecten in nieuwe gebieden of op teruggewonnen land, waar de kosten voor grondnivellering en infrastructuuraanleg zeer hoog zijn. Het berekenen van alleen de infrastructuurkosten voor het landgebied dat de investeerder aan de staat overdraagt, zou daarom geen eerlijke uitkomst garanderen.
Op basis van deze realiteit stelt VNREA voor dat bij het vaststellen van grondprijzen de infrastructuurkosten van het gehele project worden meegerekend, en niet alleen de kosten van het grondoppervlak dat de investeerder aan de staat overdraagt. Tegelijkertijd moeten er regels worden toegevoegd met betrekking tot de behandeling van de kosten voor landaanwinning bij landaanwinningsprojecten bij het vaststellen van grondprijzen (momenteel worden de kosten voor landaanwinning meegenomen in de projectontwikkelingskosten bij het vaststellen van grondprijzen volgens de surplusmethode).
Een ander punt waarop VNREA commentaar leverde, betreft punt b, clausule 13, artikel 3, waarin de overgangsbepalingen voor landverwerving, compensatie, ondersteuning en herhuisvesting zijn vastgelegd: "In gevallen waarin vóór de inwerkingtreding van deze resolutie geen besluit is genomen tot goedkeuring van het plan voor compensatie, ondersteuning en herhuisvesting, zullen de landverwerving, compensatie, ondersteuning en herhuisvesting worden uitgevoerd in overeenstemming met de Landwet en de bepalingen van dit artikel."
Volgens VNREA geeft de formulering "gevallen vóór de ingangsdatum van deze resolutie waarin geen besluit is genomen" niet nauwkeurig de periode weer waarin de gebeurtenis plaatsvond. Er kunnen gevallen zijn waarin vóór de ingangsdatum van de resolutie geen besluit tot goedkeuring van het compensatieplan is genomen, maar op het moment dat de resolutie van kracht wordt, een dergelijk besluit wel is genomen. Daarom stelt VNREA voor om dit te wijzigen in "Gevallen waarin vóór de ingangsdatum van deze resolutie geen besluit is genomen...".
Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm
Reactie (0)