Het voorstellen van aanvullende mechanismen voor het bepalen van grondprijzen en het verwerken van extra inkomsten in het ontwerp

Fotobijschrift — Illustratiefoto: Tuan Anh/VNA

VNREA heeft derhalve commentaar geleverd op vijf inhoudsbepalingen. Zij stelde voor om drie inhoudsbepalingen te wijzigen die al in het ontwerp waren opgenomen, en twee inhoudsbepalingen toe te voegen die nog niet in de ontwerpresolutie waren opgenomen.

VNREA stelde twee aanvullende inhoudsvoorstellen voor en citeerde dat artikel 5 van het ontwerpbesluit voorschrijft dat de grondprijslijst moet worden toegepast om grondgebruiksvergoedingen en grondhuren van alle projecten te bepalen wanneer grond wordt toegewezen, verpacht of wanneer het gebruiksdoel van grond in alle gevallen wordt gewijzigd.

Volgens de analyse van VNREA zijn er echter in werkelijkheid investeringsprojecten in nieuw ontwikkelde gebieden of projecten met een grote omvang van het grondgebruik en is er geen grondprijslijst. Indien er wel een grondprijslijst is, is toepassing van de grondprijslijst niet gepast. In dat geval is het noodzakelijk om specifieke grondprijzen te bepalen volgens de methoden voor het bepalen van grondprijzen zoals voorgeschreven in de huidige Grondwet om grondgebruiksvergoedingen en grondhuren te berekenen.

VNREA stelt voor om de regelgeving aan te vullen met betrekking tot gevallen waarin specifieke grondprijzen worden toegepast om grondgebruikvergoedingen en grondhuren van projecten te berekenen wanneer de staat grond toewijst, grond verpacht of de bestemming van het grondgebruik wijzigt, waaronder: projecten met een groot grondgebruik van 100 hectare of meer en investeringsprojecten in nieuw ontwikkelde gebieden zonder grondprijslijsten.

Daarnaast stelde VNREA voor om regels toe te voegen voor de berekening van extra kosten voor de periode van onbepaalde grondprijs. Omdat op basis van punt d, lid 2, artikel 257 van de Grondwet van 2024, Besluit 103/2024/ND-CP de inning van extra kosten voorschrijft in gevallen waarin mensen vóór 1 augustus 2024 een besluit hebben genomen over de toewijzing/pacht van grond, maar de grondprijs nog niet is vastgesteld, moeten zij een extra vergoeding betalen van 5,4% per jaar (naar verwachting naar beneden bijgesteld tot 3,6% per jaar) van de grondgebruiksvergoeding/grondhuur die verschuldigd is voor de periode van onbepaalde grondprijs.

De reden hiervoor is dat wanneer de grondgebruiksvergoeding/grondhuur niet wordt betaald, de investeerder profiteert van het onbetaalde bedrag. Deze zienswijze is onjuist en ongepast, benadrukte VNREA. Momenteel ligt de verplichting om grondprijzen te bepalen bij de overheidsinstantie en niet bij de grondgebruiker.

De eis dat grondgebruikers in dit geval aansprakelijk worden gesteld, is ongegrond. Wanneer grondgebruikers geen grondgebruiksvergoedingen en grondhuur hebben betaald, hebben ze hun rechten als grondgebruikers niet kunnen uitoefenen: het recht om te kopen, verkopen/overdragen/hypothekeren… omdat deze rechten volgens de regelgeving pas kunnen worden uitgeoefend nadat aan financiële verplichtingen met betrekking tot de grond is voldaan, zo analyseerde VNREA.

VNREA adviseert daarom bepalingen toe te voegen over de afhandeling van aanvullende inningskosten op basis van de vaststelling van een aantal specifieke gevallen. In gevallen waarin er vóór de inwerkingtreding van deze wet een besluit is genomen over grondtoewijzing, grondpacht, toestemming om het bestemmingsplan te wijzigen, toestemming om over te gaan van jaarlijkse grondpacht naar eenmalige grondpacht voor de gehele pachtperiode, verlenging van het grondgebruik, aanpassing van de grondgebruiksperiode, aanpassing van de gedetailleerde planning conform de bepalingen van de Grondwet en andere relevante wettelijke bepalingen, maar de grondprijs nog niet is vastgesteld, wordt de vaststelling van de grondpacht en grondgebruikskosten uitgevoerd overeenkomstig de bepalingen in de punten a, b en c, lid 2, artikel 257 van de Grondwet 2024.

Tegelijkertijd moeten grondgebruikers aanvullende vergoedingen betalen voor de nog niet berekende periode van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur zoals voorgeschreven in punten a, b, c, lid 2, artikel 257 van de Grondwet, indien de grondgebruikers het grondoppervlak waaraan grondgebruiksrechten zijn verleend, in exploitatie, bedrijf en gebruik hebben gebracht.

Grondgebruikers hoeven geen aanvullende vergoedingen te betalen voor de nog niet berekende periode van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur zoals voorgeschreven in artikel 257, lid 2, punten a, b en c, van de Grondwet, indien de grondgebruikers het verleende grondgebruiksrecht nog niet in exploitatie, bedrijf of gebruik hebben genomen. Indien de grondgebruikers aanvullende vergoedingen hebben betaald voor de nog niet berekende periode van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur, ontvangen zij de betaalde aanvullende vergoedingen terug of worden deze in mindering gebracht op andere financiële verplichtingen jegens de staat.

Met betrekking tot de 3 voorgestelde wijzigingen citeerde VNREA: Clausule 7, Artikel 3 over landterugwinning, compensatie, ondersteuning en hervestiging bepaalt: "De aftrek van compensatie-, ondersteunings- en hervestigingsgelden die de investeerder heeft voorgeschoten op de te betalen grondgebruikvergoeding en grondhuur, vindt plaats overeenkomstig de bepalingen van Clausule 2, Artikel 94 van de Grondwet en wordt berekend voor het gehele project."

Volgens VNREA bepaalt de Grondwet momenteel echter dat indien de investeerder compensatie, ondersteuning en hervestigingsgeld voorschiet, dit wordt afgetrokken van de grondgebruiksvergoeding en grondhuur van het project. Indien er na aftrek van de grondgebruiksvergoeding en grondhuur van de projecten nog geld over is, wordt dit meegerekend bij het totale investeringskapitaal van het project.

Deze regelgeving heeft dus niet echt rechten gegarandeerd en investeerders niet echt aangetrokken om deel te nemen aan het vooraf betalen van compensatie, ondersteuning en hervestiging; vooral niet in het geval van projecten die zijn vrijgesteld of verlaagd van grondgebruikvergoedingen en grondhuren, zo heeft VNREA geanalyseerd.

Daarom stelt VNREA voor om investeerders toe te staan om vooruitbetalingen voor compensatie, ondersteuning en hervestiging te blijven aftrekken van andere financiële verplichtingen die investeerders moeten betalen.

Tegelijkertijd omvat de grondslag voor de berekening van de grondgebruiksvergoeding in punt d, clausule 1, artikel 5: de kosten voor de aanleg van de infrastructuur voor het terrein dat de investeerder aan de staat overdraagt; de in dit punt gespecificeerde kosten voor de aanleg van de infrastructuur worden bepaald volgens de bepalingen van de wet op de bouw.

Volgens VNREA bepaalt het ontwerp alleen de berekening van de aanlegkosten voor infrastructuur voor de grondoppervlakte die de investeerder aan de staat overdraagt, wat ongepast is. De grondprijslijst is immers een algemene regeling en de grondprijs in de grondprijslijst wordt vaak gebouwd op basis van bestaande percelen. Investeringsprojecten voor infrastructuurontwikkeling, maar waarvoor geen grond aan de staat wordt overgedragen (zoals investeringsprojecten voor de ontwikkeling van infrastructuur op industrieterreinen), komen niet in aanmerking voor aftrek van infrastructuurkosten.

Of investeringsprojecten zullen, afhankelijk van de geologische omstandigheden en schaal, verschillende investeringskosten voor infrastructuur hebben, met name investeringsprojecten in nieuwe gebieden, herwonnen gebieden... hebben zeer hoge investeringskosten voor nivellering en aanleg van infrastructuur. Het berekenen van infrastructuurkosten alleen voor de grondoppervlakte die investeerders aan de staat overdragen, zal daarom geen eerlijkheid garanderen.

Vanuit deze realiteit stelt VNREA voor om bij het bepalen van grondprijzen de infrastructuurkosten van het gehele project te berekenen, niet alleen de grondoppervlakte die de investeerder aan de staat overdraagt. Tegelijkertijd is het noodzakelijk om de regelgeving voor de behandeling van landaanwinningskosten voor landaanwinningsprojecten aan te vullen bij het bepalen van grondprijzen (volgens de huidige regelgeving worden landaanwinningskosten meegerekend in de projectontwikkelingskosten bij het bepalen van grondprijzen met behulp van de overschotmethode).

VNREA gaf ook commentaar op punt b, clausule 13, artikel 3, waarin de overgangsbepalingen voor landterugwinning, compensatie, ondersteuning en hervestiging duidelijk het volgende stellen: "Indien er vóór de inwerkingtredingsdatum van deze resolutie geen besluit is genomen tot goedkeuring van het compensatie-, ondersteunings- en hervestigingsplan, worden landterugwinning, compensatie, ondersteuning en hervestiging uitgevoerd in overeenstemming met de bepalingen van de Grondwet en de bepalingen van dit artikel."

Volgens VNREA geeft het gebruik van de zinsnede "in het geval dat er geen besluit is vóór de inwerkingtredingsdatum van deze Resolutie" niet nauwkeurig het tijdstip van de gebeurtenis aan. Er zullen gevallen zijn waarin er geen besluit tot goedkeuring van het compensatieplan is vóór de inwerkingtredingsdatum van de Resolutie, maar tegen de tijd dat de Resolutie in werking treedt, is er wel een besluit tot goedkeuring van het compensatieplan. Daarom stelt VNREA voor om deze aan te passen naar "In het geval dat er geen besluit is vóór de inwerkingtredingsdatum van deze Resolutie...".

Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm