Bedrijven zijn verbijsterd als ze de nieuwe grondprijslijst zien.

Op 10 januari organiseerden Reatimes en het Vietnam Real Estate Research Institute een workshop: "Toepassing van de grondprijslijst volgens de Grondwet van 2024: Problemen en oplossingen voor de duurzame ontwikkeling van de Vietnamese vastgoedmarkt".

Op 10 januari organiseerden Reatimes en het Vietnam Real Estate Research Institute een workshop: "Toepassing van de grondprijslijst volgens de Grondwet van 2024: Problemen en oplossingen voor de duurzame ontwikkeling van de Vietnamese vastgoedmarkt".

Bedrijven zijn verbijsterd als ze de nieuwe grondprijslijst zien.

De afschaffing van het kader voor grondprijzen, samen met de regelgeving voor de nieuwe, baanbrekende grondprijzentabel, is een belangrijke stap in de Grondwet van 2024. Een nieuw hoofdstuk over grondbeheer en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt wordt geopend op basis van transparante grondprijzen die dichter bij de markt liggen. Hogere grondprijzen zullen de begroting ten goede komen en meer consensus creëren met degenen die grond moeten terugvorderen. Dit zal naar verwachting bijdragen aan het verminderen van geschillen en rechtszaken over grond en de voortgang van de grondruiming voor projecten bevorderen. Er zijn echter nog steeds zorgen over de effectiviteit en impact van de nieuwe grondprijzentabel.

Artikel 257 van de Grondwet van 2024 bepaalt dat de oude grondprijslijst van toepassing blijft tot 31 december 2025, maar indien nodig zal het Provinciaal Volkscomité besluiten de grondprijslijst aan te passen aan de actuele situatie. Deze overgangsregeling helpt gemeenten bij het geleidelijk ontwikkelen van een nieuwe grondprijslijst die officieel van toepassing is vanaf 1 januari 2026, om plotselinge prijsschokken te voorkomen die de rechten en plichten van sommige grondgebruikers beïnvloeden. Tegelijkertijd worden hiermee projecten losgemaakt die in het verleden zijn vastgelopen door het ontbreken van een basis voor het bepalen van de grondprijs.

Volgens voorlopige statistieken hebben momenteel ongeveer 25 gemeenten aangepaste grondprijslijsten uitgegeven, die tot eind dit jaar van kracht zullen zijn. In veel gemeenten hebben de aangepaste grondprijslijsten echter tot heftige publieke reacties geleid vanwege de plotselinge stijging ten opzichte van de oude grondprijslijsten.

Zo is de aangepaste grondprijslijst van Ho Chi Minhstad, die ingaat op 31 oktober 2024, met een factor 4-38 gestegen, met een maximum van 687,2 miljoen VND/m². Ook in Hanoi is de grondprijs volgens de recent gepubliceerde aanpassingsbeslissing met een factor 2-6 gestegen ten opzichte van de oude prijslijst, die vanaf 2025 van kracht was. De hoogste prijs was toen 695,3 miljoen VND/m². De aangepaste grondprijslijst van Bac Giang noteerde eveneens een maximum van 120 miljoen VND/m², een stijging van ongeveer 2,4 keer ten opzichte van de oude prijslijst.

Grondprijzen zijn sterk gestegen, onder meer voor investeringen, bedrijven, sport , cultuur, enzovoort. Veel bedrijven die grond huren en jaarlijks betalen, lijken vast te zitten en lopen het risico op mislukte investerings- en bedrijfsplannen, uitgeholde winsten en zelfs verliezen wanneer de grondhuurprijzen plotseling stijgen. Dit maakt het moeilijk om de bedrijfsefficiëntie te berekenen. Volgens experts is het noodzakelijk om een ​​oplossing voor dit probleem te vinden om sterke gevolgen voor bedrijven en het investeringsklimaat van lokale overheden te voorkomen.

Gezien de praktische problemen moet het Provinciaal Volkscomité de impact volledig inschatten, zorgvuldig overwegen een marktconforme grondprijslijst op te stellen, de begrotingsinkomsten te verhogen en de grondprijzen te beheersen om de toegang tot grond te vergroten, bedrijven te ondersteunen, investeringen aan te trekken en de last van grondkosten voor burgers te verminderen. Het waarborgen van de harmonie tussen de belangen van de staat, burgers en bedrijven bij het bepalen van grondprijzen volgens marktprincipes... is echter geen eenvoudig probleem, vooral niet wanneer marktfactoren veelzijdig zijn en de informatie chaotisch en instabiel.

De druk op lokale overheden is enorm: hoe kunnen we ervoor zorgen dat grondprijslijsten echt een drijvende kracht worden voor ontwikkeling, in plaats van een belemmering voor bedrijven en investeringen? Het vinden van een evenwicht tussen deze twee factoren is de "sleutel" tot het perfectioneren van het grondprijssysteem en het bijdragen aan duurzame sociaaleconomische ontwikkeling.

Overzicht van de workshop: "Toepassing van de grondprijslijst volgens de Grondwet van 2024: Problemen en oplossingen voor de duurzame ontwikkeling van de Vietnamese vastgoedmarkt".

Groot knelpunt bij grondwaardering

"De waardering van grond veroorzaakt grote congestie", vertelde de heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van GP.Invest, tijdens de workshop.

Volgens de heer Hiep voert GP.Invest een project uit waarvoor negen maanden geleden een besluit over de gronduitgifte is genomen, maar waarvan de grondprijs nog niet is vastgesteld. Er zijn projecten van andere bedrijven waarvan de grondprijs na twee jaar nog niet is vastgesteld. Er zijn zelfs woningbouwprojecten afgerond waarvan de grondprijs nog niet is vastgesteld. Dit leidt tot veel frustratie.

"De kwestie die ik wil benadrukken is: als de grondprijzen zo stijgen, blijft onze aantrekkingskracht voor investeringen dan bestaan? Waarom hebben onze industriële clusters momenteel overal een bezettingsgraad van 80-90%? Het antwoord is: ten eerste zijn onze arbeidskosten laag, ten tweede zijn de grondkosten redelijk en ten derde is de logistiek gunstig. Maar als we één factor, grond, beperken, terwijl arbeid steeds duurder wordt, blijft ons voordeel op het gebied van investeringsaantrekking dan bestaan? Is Vietnam nog steeds een lichtpuntje voor investeringen in Zuidoost-Azië?", vroeg de heer Hiep.

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van GP.Invest.

Volgens de heer Hiep houdt de huidige berekeningsmethode voor grondprijzen geen rekening met de belangen van bedrijven in het algemeen, grondverpachters en vastgoedbedrijven in het bijzonder. Alle bedrijven worden getroffen door stijgende grondprijzen.

"Welk bedrijf durft het project aan? Als bedrijven het niet aandurven, hoe kan er dan een duurzame bron van inkomsten voor de regio zijn? Waar is het mogelijk dat in slechts één jaar tijd de beslissing om grond in hetzelfde gebied, hetzelfde perceel, toe te wijzen, 4 maanden uit elkaar ligt en de grondprijs met 40% stijgt, sneller dan de inflatie?

"Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu moet gemeenten meer specifieke richtlijnen geven voor het bepalen van grondprijzen, vooral hoe prijzen berekend moeten worden op basis van de overschotmethode", aldus de heer Hiep.

De grondprijzen zullen stijgen en dat heeft gevolgen voor de markt.

Nadat de Grondwet van 2024 in werking trad, werden er talloze decreten uitgevaardigd waarin de wet werd uitgewerkt. Het huidige probleem is echter de implementatie van de wet. Zo heeft Ho Chi Minhstad momenteel 58.000 vastgoedproducten met problemen die verband houden met de grondprijzen.

In Ho Chi Minhstad werd de prijs van het district Can Gio met een factor 1,7 naar 2,7 aangepast ten opzichte van voorheen. De laagste stijging vond plaats in district 3 met een factor 2,7, terwijl de hoogste stijging in het district Hoc Mon plaatsvond, met een factor 38. De stijging van de huidige grondprijslijst overtreft de vorige prijslijst ruimschoots.

Van 2023 tot eind 2024 heeft Ho Chi Minhstad de grondprijzen met ongeveer 1,64 keer verhoogd. Met de nieuwe aanpassingen blijft de stijging momenteel op een vergelijkbaar niveau. Bedrijven zullen dus binnen drie jaar te maken krijgen met een grote verandering in hun financiële verplichtingen, met de trend om meer belastingen en heffingen te betalen. Dit legt een aanzienlijke financiële druk op bedrijven.

Aan de hand van bovenstaande informatie deed de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, een aanbeveling met betrekking tot de kwestie van grondwaardering. Decreet 102/2024/ND-CP beschrijft grondsoorten, waaronder landbouwgrond, niet-agrarische grond, en commerciële en dienstverlenende grond. Grond voor golfbanen wordt echter gereguleerd in zowel artikel 4 als artikel 5. Artikel 4 heeft het over openbare grond met een golfbaangedeelte, maar grond voor productie en bedrijven onder beheer van de golfbaan staat in artikel 5. Het Volkscomité van Ho Chi Minh City heeft echter een aangepaste grondprijslijst uitgegeven met een algemene regelgeving voor niet-agrarische productie en bedrijfsgrond, zonder deze duidelijk en gedetailleerd te classificeren.

De heer Chau gaf een voorbeeld van de Saigon Zoo and Botanical Gardens. De totale oppervlakte beslaat ongeveer 20 hectare, waarvan slechts een paar duizend vierkante meter grond bestemd is voor commerciële dienstverlening. Het hele gebied is echter geprijsd als commerciële dienstverlening, waardoor de onderneming bijna VND 900 miljard aan belastingen verschuldigd is. Pas toen de pers zich ermee ging bemoeien, keek Ho Chi Minhstad terug en concludeerde dat het opnieuw moest kijken om een ​​nauwkeurigere beoordeling te maken.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association.

De Ho Chi Minh City Real Estate Association heeft aan de regering, ministeries en afdelingen gemeld dat de eerste aanpassing geen onmiddellijke impact lijkt te hebben op de vastgoedmarkt, omdat de huidige waarderingsmethode nog steeds gebaseerd is op overschotten en niet volledig op de grondprijslijst. Er kunnen echter problemen ontstaan ​​in de fase van grondaankoop en compensatie voor projectuitvoering, wanneer de grondprijzen sterk zullen stijgen en er een onevenwicht op de markt ontstaat.

"Het principe waar we het steeds over hebben, is het harmoniseren van de belangen van drie belangrijke entiteiten: de staat, grondgebruikers en investeerders. In de praktijk is dit principe echter niet volledig gewaarborgd tijdens de implementatie. Daarom stel ik voor dat voor de 25 gemeenten die aangepaste grondprijslijsten hebben uitgegeven, onmiddellijk een effectbeoordeling wordt uitgevoerd.

Vanaf nu tot de grondprijslijst op 1 januari 2026 van kracht wordt, moeten we een voorlopige evaluatie en beoordeling uitvoeren van de impact van de nieuwe grondprijslijst in deze gemeenten. Ook voor gemeenten die geen nieuwe grondprijslijst hebben uitgegeven en nog steeds de oude prijslijst hanteren, is een grondige evaluatie nodig. Daarmee zullen we bepalen of het nieuwe beleid het principe van belangenharmonisatie daadwerkelijk waarborgt of niet," stelde de heer Chau voor.

Commerciële dienstgronden worden behandeld als ‘geadopteerde kinderen’

Mevrouw Vu Lan Anh, adjunct-directeur-generaal van CEO Group, stelde vast dat er nog steeds sprake is van een groot onderscheid tussen 'natuurlijke' woongrond en 'aangenomen' commercieel en dienstverlenend land. Bovendien kent de regelgeving inzake grondprijzen voor commercieel en dienstverlenend land nog steeds veel beperkingen en tekortkomingen die verder verbeterd moeten worden.

Momenteel innen gemeenten vaak zeer hoge eenmalige pachtprijzen voor commerciële en dienstverlenende gronden die worden gebruikt voor toeristische en vakantieprojecten. Hoge prijzen voor commerciële en dienstverlenende gronden leiden tot hoge vastgoedprijzen, waardoor investeerders worden afgeschrikt om te investeren in toeristische en vakantieprojecten op commerciële en dienstverlenende gronden.

Mevrouw Vu Lan Anh, adjunct-directeur-generaal van de CEO Group.

"Naar onze mening moeten gemeenten bij het bepalen van de prijs van commerciële en dienstverlenende grond in de Grondprijslijst wetenschappelijk te werk gaan en deze berekenen volgens de principes van 'markt' en 'harmonisatie van belangen', zodat de prijs van commerciële en dienstverlenende grond ongeveer 20% tot 40% bedraagt ​​van de prijs van residentiële grond", aldus mevrouw Lan Anh.

De reden voor dit voorstel is dat de huidige structuur van het grondgebruik voor bedrijven, volgens de goedgekeurde gedetailleerde 1/500-planning van stedelijke, toeristische en resortprojecten, ongeveer 40% van het totale projectoppervlak beslaat. Terwijl de investeerder van het stedelijke project, na voltooiing van de investering en bouw, 60% van het resterende grondoppervlak met technische infrastructuur aan de staat zal overdragen voor beheer en exploitatie; het appartementencomplex zal worden beheerd en geëxploiteerd door het door de bewoners gekozen bestuur; de investeerder van het toeristische en resortproject moet in het gehele project investeren en de kosten dragen voor het beheer en de exploitatie van het technische infrastructuursysteem en de sociale infrastructuur gedurende de gehele levenscyclus van het project.

14:55 10 januari 2025

Mevrouw Vu Lan Anh, adjunct-directeur-generaal van CEO Group, hield een toespraak 04: De rol van commerciële servicegrond en kwesties die aan de orde komen bij het bepalen van grondprijzen.

Volgens de bepalingen van de Grondwet 2024 is bedrijfs- en servicegrond grond bestemd voor de bouw van bedrijfs- en service-inrichtingen en andere werken ten behoeve van handel, toerisme en dienstverlening; inclusief toeristische werken en faciliteiten (hotels, toeristische villa's, appartementen, enz.). Om ervoor te zorgen dat bedrijfs- en servicegrond zijn huidige rol kan blijven spelen en in de toekomst steeds belangrijker wordt, zijn redelijke regels voor grondprijzen voor bedrijfs- en servicegrond, met name voor bedrijfs- en servicegrond die wordt gebruikt voor projecten ter ontwikkeling van toeristische resorts, van bijzonder belang.

Op basis van de huidige wettelijke voorschriften, met name de Grondwet van 2024, die de samenstelling van grondprijslijsten volgens het "markt"-principe voorschrijft, waarbij het principe van "harmonisatie van de belangen van de staat, grondgebruikers en investeerders" wordt geïmplementeerd en die in de praktijk wordt toegepast, is de CEO Group van mening dat er nog steeds sprake is van een grote discriminatie tussen "nakomelingen" voor residentiële doeleinden en "aangenomen" commerciële en dienstverlenende grond. Bovendien kent de regelgeving inzake grondprijzen voor commerciële en dienstverlenende grond nog steeds veel beperkingen en tekortkomingen die verder moeten worden verbeterd.

Momenteel innen gemeenten vaak een eenmalige, zeer hoge huurprijs voor commerciële en dienstverlenende grond die wordt gebruikt voor toeristische projecten. Hoge prijzen voor commerciële en dienstverlenende grond leiden tot hoge vastgoedprijzen, waardoor investeerders worden afgeschrikt om te investeren in toeristische en dienstverlenende projecten op commerciële en dienstverlenende grond. Naar onze mening moeten gemeenten bij het bepalen van de prijs van commerciële en dienstverlenende grond in de Grondprijslijst wetenschappelijk onderzoek doen en deze berekenen volgens de principes van "markt" en "harmonie van belangen", zodat de prijs van commerciële en dienstverlenende grond ongeveer 20% tot 40% bedraagt ​​ten opzichte van de prijs van residentiële grond.

Dit voorstel is gebaseerd op verschillende redenen, namelijk:

Ten eerste beslaat de structuur van het grondgebruik voor bedrijven volgens de goedgekeurde gedetailleerde 1/500-planning van stedelijke, toeristische en resortprojecten ongeveer 40% van het totale projectoppervlak. Terwijl de investeerder van het stedelijke project, na voltooiing van de investering en bouw, 60% van het resterende grondoppervlak met technische infrastructuur aan de staat zal overdragen voor beheer en exploitatie; het appartementencomplex zal worden beheerd en geëxploiteerd door een door de bewoners gekozen bestuursraad; de investeerder van het toeristische en resortproject moet in het gehele project investeren en de kosten dragen voor het beheer en de exploitatie van het technische infrastructuursysteem en de sociale infrastructuur gedurende de gehele levenscyclus van het project.

Daarom zou de grondprijs voor commerciële en dienstverlenende grond maximaal 40% van de prijs voor residentiële grond mogen bedragen, hetgeen wetenschappelijk onderbouwd is.

Ten tweede de overkoepelende rol van commerciële dienstverleningsterreinen in de ontwikkeling van toeristische en vakantieoorden - accommodatie-infrastructuur voor de belangrijkste economische sector van het toerisme.

Op basis van bovenstaande analyse bevelen wij het volgende aan:

Denk er allereerst aan om de prijs van commerciële grond en dienstverlenende grond vast te stellen op ongeveer 20% tot 40% van de prijs van residentiële grond;

Ten tweede, voor de technische infrastructuur van vakantieoordenprojecten, zoals interne verkeerswegen, landschapsbomen, rioolwaterzuiveringsstations, pleinen, enz.: (i) wordt aanbevolen om vrijstelling van grondhuur te overwegen gedurende de gehele looptijd van het project, waarbij alleen grondhuur wordt berekend voor het bedrijfsoppervlak van het project en (ii) investeerders toe te staan ​​technische infrastructuur over te dragen aan de staat (volgens hetzelfde mechanisme als bij projecten in stedelijke gebieden).

Ten derde, wat betreft de overschotmethode bij het berekenen van de prijs van commerciële en dienstverlenende grond, stellen we vast dat de opbrengst gebaseerd is op de grondprijs die gewonnen is bij de veiling van grondgebruiksrechten, waarbij vaak wordt uitgegaan van kleine oppervlakten. Het is niet juist om de grondprijs te hanteren voor kleine oppervlakten die gebruikt worden voor grootschalige projecten.

Daarnaast zijn de kosten voor het berekenen van de totale ontwikkelingskosten van het perceel niet geschikt. De bouwinvesteringskosten om de grondprijs te bepalen, zijn gebaseerd op de door de staat vastgestelde investeringskapitaalrente. Deze kapitaalrente is veel lager dan de werkelijke bouwinvesteringskosten van het project en deze kosten worden wetenschappelijk berekend op basis van de ontwerpraming en goedgekeurde bouwtekeningen. De verkoopkosten mogen slechts worden berekend op 1% van de opbrengst, terwijl de werkelijke verkoopkosten ongeveer 10% tot 15% bedragen. De rentekosten worden slechts berekend over 50% van het totale leenkapitaal en worden alleen berekend over een periode van 1 tot 2 jaar.

Met de bovenstaande berekening worden de opbrengsten op het hoogste niveau berekend, terwijl de berekende kosten onvoldoende, afwezig of laag zijn in vergelijking met de werkelijkheid. Dit leidt ertoe dat bedrijven hoge grondgebruikskosten moeten betalen, de vastgoedprijzen stijgen en er een marktzeepbel ontstaat. De principes voor het bepalen van de grondprijs worden niet echt gevolgd.

Op grond van de vaststelling van de bovengenoemde tekortkomingen adviseren wij om de regelgeving met betrekking tot de toepassing van de overschotmethode bij het bepalen van grondprijzen aan te passen, met name:

Ten eerste zijn de opbrengsten niet gebaseerd op de prijzen die op veilingen worden gewonnen of op de prijzen die als voorbeeld voor kleine stukken land worden genoemd... maar moeten ze gebaseerd zijn op de typische marktwaarden over een voldoende lange periode;

Ten tweede moeten de kosten correct, voldoende en in overeenstemming met de werkelijkheid worden berekend. Meer specifiek moeten de kosten worden berekend op basis van de door de overheidsinstantie goedgekeurde raming; de verkoopkosten moeten worden berekend op basis van de daadwerkelijke betaling aan de onderneming (voorgesteld niveau van 10%); de rentekosten moeten worden berekend over het volledige geleende kapitaal en worden berekend tijdens de bouwinvesteringsperiode die door de bevoegde overheidsinstantie is goedgekeurd in het Investeringsbeleidsbesluit/Investeringsbesluit van het project.

14:45 10 januari 2025

Universitair hoofddocent Dr. Nguyen Quang Tuyen, vicevoorzitter van de schoolraad en hoofd van de faculteit economisch recht van de rechtenuniversiteit van Hanoi, hield een toespraak tijdens het derde panel: Juridische en praktische kwesties met betrekking tot de uitgifte en toepassing van de nieuwe grondprijslijst.

De huidige grondprijsproblematiek is het grootste knelpunt. Er zijn veel gemeenten die momenteel veel projecten hebben die niet kunnen worden uitgevoerd. Een van de belangrijkste redenen hiervoor is dat de grondprijs niet kan worden vastgesteld. Daarom wil ik graag mijn mening geven over de grondprijsproblematiek vanuit juridisch perspectief.

De regelgeving op het gebied van grondrecht kent momenteel veel vernieuwingen. Dit is een doorbraak, maar er zijn ook punten die druk uitoefenen op gemeenten. We implementeren Resolutie 18 door het kader voor grondprijzen te schrappen en alleen de grondprijstabel toe te passen. De grondprijstabel zal met name worden toegewezen aan de volkscomités van de gemeenten om deze vast te stellen. Dat wil zeggen dat gemeenten het zelf doen, zelf beslissen en zelf de verantwoordelijkheid nemen. Daarnaast zijn er wetten, decreten en circulaires. Als we het geheel bekijken, zien we dat de juridische corridor completer en geschikter is, maar als we dieper ingaan op de details, zijn er nog steeds veel beperkingen.

De regelgeving voor de vaststelling van grondprijzen kent vijf principes, waaronder het marktprincipe, maar niemand legt uit wat het marktprincipe inhoudt. Dit maakt het voor gemeenten lastig om toe te passen.

Momenteel is het vastgoedsegment van 20-30 miljoen VND/m² "uitgestorven" op de vastgoedmarkt, waardoor het voor werknemers onmogelijk is om een ​​huis te kopen. Daarom denk ik dat het noodzakelijk is om te verduidelijken wat het marktprincipe is. Ten tweede, welke criteria worden gebruikt om het marktprincipe te bepalen. Ook dit moet worden verduidelijkt.

En we moeten ook duidelijk maken dat er geen principe bestaat om grondprijzen te bepalen op basis van marktprijzen. Marktprijzen is fout, we moeten "marktprincipes" volgen.

Bovendien moeten de 5 principes bij het bepalen van grondprijzen zorgen voor harmonie. Dus wat is harmonie? Ook dit moet worden gespecificeerd. Naar mijn mening moet harmonie ervoor zorgen dat alle partijen voordelen gegarandeerd krijgen. Als de situatie rond het bepalen van grondprijzen zo blijft, zullen bedrijven zeker "bevriezen".

Vervolgens stel ik voor dat we een zeer duidelijk juridisch mechanisme moeten hebben om het team en de organisaties die adviseren over grondwaardering te beschermen. Zij zijn experts, en als ze de juiste juridische procedures volgen, moeten ze beschermd worden. Alleen dan zullen de adviseurs het aandurven.

We moeten ook materiële middelen voorbereiden, waaronder experts in grondwaardering. Terugkijkend, hoeveel honderden experts in grondwaardering zijn er in ons land en kunnen we grond waarderen? Naast het organiseren van seminars denk ik dat het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu de gemeenten moet begeleiden. Het is erg moeilijk om gemeenten dit zelf te laten doen.

Het waarderen van grond is op dit moment lastig, onder andere omdat de huidige invoergegevens en informatie niet beschikbaar en niet standaard zijn.

Bovendien ben ik het eens met de opvatting dat het onmogelijk is om een ​​uniforme grondprijs vast te stellen, met name voor commerciële grond en grond voor diensten. Projecten in sociaal-economische ontwikkelingsgebieden moeten verschillende prijzen hanteren... Afhankelijk van elke projectgroep en op specifieke locaties worden verschillende prijzen gehanteerd. We moeten over specifieke details beschikken. Alleen dan kunnen we het huidige grondprijsprobleem geleidelijk oplossen. Anders maken we van de grondprijs een knelpunt, geen hulpbron.

14:30 10 januari 2025

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, hield een toespraak 2

Discussie: Implementeer het principe van "het waarborgen van harmonie tussen de belangen van de staat, grondgebruikers en investeerders" en "marktprincipes" bij het ontwikkelen van de grondprijslijst en het redelijkerwijs reguleren van het percentage (%) van de grondhuurprijs om de grondhuur voor elk type grond in de provincie te berekenen om een ​​aantrekkelijk investeringsklimaat te creëren en een veilige, gezonde en duurzame vastgoedmarkt te ontwikkelen.

Van Resolutie 18 tot de Grondwet van 2024 zien we dat er grote inspanningen worden geleverd om beleidsmechanismen met betrekking tot de vastgoedmarkt te ontwikkelen, zodat deze steeds uniformer en duidelijker worden en de juridische lacunes die er voorheen waren, worden opgevuld.

Nadat de Grondwet van 2024 van kracht werd, werden er talloze decreten uitgevaardigd waarin de wet werd uitgewerkt. Het huidige probleem is echter de rechtshandhaving. Zo zijn er in Ho Chi Minhstad momenteel 58.000 vastgoedproducten met problemen die verband houden met grondprijzen.

Tijdens de workshop van vandaag willen we een aanbeveling doen met betrekking tot grondwaardering. Decreet 102/2024/ND-CP beschrijft grondsoorten, waaronder landbouwgrond, niet-landbouwgrond, en commerciële en dienstverlenende grond. We zien echter dat grond voor golfbanen zowel in artikel 4 als in artikel 5 wordt gereguleerd. Artikel 4 heeft het over openbare grond met een golfbaangedeelte, maar de productie- en bedrijfsgrond onder beheer van de golfbaan staat in artikel 5. Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad heeft echter een aangepaste grondprijslijst uitgegeven met de regelgeving voor het groeperen van niet-agrarische productie- en bedrijfsgrond zonder deze duidelijk en gedetailleerd te classificeren. Neem bijvoorbeeld de Saigon Zoo and Botanical Gardens: de totale oppervlakte bedraagt ​​ongeveer 20 hectare, waarvan slechts een paar duizend vierkante meter commerciële en dienstverlenende grond, maar het hele gebied is geprijsd als commerciële en dienstverlenende grond, waardoor het bedrijf bijna 900 miljard VND aan belastingen verschuldigd is. Pas toen de pers zich ermee ging bemoeien, keek de gemeente terug en concludeerde dat ze opnieuw moest kijken om een ​​nauwkeurigere beoordeling te kunnen maken.

Momenteel wordt de aangepaste grondprijslijst opgesteld, volgens de synthese van de Vietnamese Vastgoedvereniging. 25 gemeenten hebben de grondprijslijst aangepast. Een gedetailleerde analyse laat zien dat de meeste gemeenten een veelvoud van de prijsverhoging hebben geregistreerd. In Ho Chi Minhstad is de prijsverhoging in het district Can Gio 1,7 tot 2,7 keer zo hoog als voorheen. De laagste prijsverhoging vond plaats in district 3 met een factor 2,7, terwijl de hoogste prijsverhoging in het district Hoc Mon werd genoteerd, met een factor 38. De stijging in de huidige grondprijslijst is dus ruimschoots hoger dan in de vorige prijslijst.

Daarom hebben we de regering en de ministeries gemeld dat de eerste aanpassing geen directe impact lijkt te hebben op de vastgoedmarkt, omdat de huidige waarderingsmethode nog steeds gebaseerd is op overschotten en niet volledig op de grondprijslijst. Er kunnen echter problemen ontstaan ​​in de fase van grondaankoop en compensatie voor de uitvoering van projecten, wanneer de grondprijzen sterk zullen stijgen en er een onevenwicht op de markt ontstaat.

Het principe waar we het steeds over hebben, is de harmonisatie van belangen tussen drie belangrijke entiteiten: de staat, grondgebruikers en investeerders. In de praktijk is dit principe echter niet volledig gewaarborgd tijdens de implementatie. Daarom stel ik voor dat voor de 25 gemeenten die de aangepaste grondprijslijst hebben uitgegeven, onmiddellijk een effectbeoordeling wordt uitgevoerd. Vanaf nu tot de grondprijslijst op 1 januari 2026 van kracht wordt, moeten we een voorlopige evaluatie en beoordeling van de impact van de nieuwe grondprijslijst in deze gemeenten uitvoeren. Ook voor de gemeenten die de nieuwe grondprijslijst niet hebben uitgegeven en nog steeds de oude prijslijst hanteren, moet een grondige beoordeling worden uitgevoerd. Daarmee zullen we bepalen of het nieuwe beleid het principe van belangenharmonisatie daadwerkelijk waarborgt.

Van 2023 tot eind 2024 heeft Ho Chi Minhstad de grondprijzen met ongeveer 1,64 keer verhoogd. Met de nieuwe aanpassingen blijft de stijging momenteel op een vergelijkbaar niveau. Bedrijven zullen dus binnen drie jaar te maken krijgen met een grote verandering in hun financiële verplichtingen, met de trend om meer belastingen en heffingen te betalen. Dit legt een aanzienlijke financiële druk op bedrijven.

Daarom hebben we voorgesteld dat de gemeente een belastingtarief toepast van 0,25%, het laagste tarief onder decreet 103, naar 1,5%. Hoewel de gemeente nog steeds aan de wet voldoet, is het de vraag of dit wel realistisch is. We realiseren ons dat dit decreet een minimale looptijd van 10 jaar heeft, dus in de beginfase is een tarief van 0,25-1,5% vrij hoog. We adviseren om het percentage voor de berekening van de grondhuurprijzen te beperken tot 0,25-0,5% om de financiële last voor bedrijven te verlichten en voorwaarden te scheppen voor een geleidelijke aanpassing aan de veranderingen.

Bron: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html