De prijzen van appartementen schieten omhoog en overtreffen hun werkelijke waarde ruimschoots. Naar verwachting zal dit segment in 2025 het beste rendement opleveren.

Appartementprijzen liggen ver boven hun werkelijke waarde, er worden meer transacties gedaan dan van rijtjeshuizen en bouwgrond, en appartementen in het centrum van Hanoi beloven het beste rendement in 2025... dit is het laatste nieuws uit de vastgoedwereld.

De prijzen van appartementen in het primair vastgoed stijgen voortdurend en er zijn geen tekenen dat dit zal stoppen. Dit drijft de prijzen van appartementen in het secundair vastgoed hoog op en houdt ze in stand, prijzen die hun werkelijke waarde ver overstijgen. (Foto: Linh An)

De 3 steden met de hoogste groei in 2024

Volgens een rapport van de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) heeft de vastgoedmarkt in 2024 de moeilijkste fase achter zich gelaten.

In totaal werden er in 2024 ongeveer 81.000 producten te koop aangeboden, een stijging van meer dan 40% ten opzichte van 2023. Hiervan waren 65.376 nieuwe producten, ongeveer drie keer zoveel als in 2023, maar slechts ongeveer 7% van het aantal in 2018. Alleen al in het vierde kwartaal van 2024 werden er 28.000 nieuwe producten te koop aangeboden, het dubbele van het voorgaande kwartaal en vier keer zoveel als in dezelfde periode van 2023.

Het transactievolume bleef in 2024 gestaag groeien dankzij een verbeterd aanbod. In totaal werden er in 2024 meer dan 47.000 succesvolle transacties geregistreerd op de gehele markt, wat neerkomt op een absorptiegraad van 72%.

Het is opvallend dat de prijzen in het appartementensegment in veel markten sterk zijn gestegen. Volgens een onderzoek van VARS naar 150 geselecteerde projecten was de gemiddelde verkoopprijs in Hanoi eind 2024 met 72,4% gestegen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2019. Da Nang volgde met een stijging van 49,9%, terwijl Ho Chi Minh-stad een minder sterke stijging van ongeveer 34,3% liet zien.

De prijzen op de primaire markt stijgen voortdurend en er zijn geen tekenen dat dit zal stoppen, waardoor de prijzen van appartementen op de secundaire markt hoog blijven en de werkelijke waarde ver overstijgen.

Daarnaast is de prijs van verkavelde percelen met volledige juridische documentatie hersteld en sterk gestegen, ondanks een afname van het grondaanbod als gevolg van strengere regelgeving voor de verkaveling en verkoop van grond. Met name percelen met een lage waarde, geprijsd onder de 30 miljoen VND/m2 in steden met een ontwikkelde infrastructuur of geplande ontwikkeling, zijn zeer gewild, met een prijsstijging van 15% ten opzichte van eind vorig jaar.

Het VARS-rapport geeft ook aan dat investeerders de neiging hebben om bouwgrond voor woningbouw te zoeken in voorstedelijke provincies en steden met redelijke prijzen en een aanzienlijk groeipotentieel vanwege de voordelen van infrastructuur en stadsplanning. Tegelijkertijd zijn de prijzen van bouwgrond voor woningbouw in de twee grote steden Hanoi en Ho Chi Minh-stad voortdurend gestegen en hebben ze nieuwe recordhoogtes bereikt, waardoor het voor de meeste kopers onbetaalbaar is geworden.

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, merkte op dat de vastgoedmarkt zich nog steeds positief ontwikkelt. De liquiditeit in het hogere segment neemt licht af, maar blijft stabiel dankzij het aanbod van woningen die voldoen aan de reële woonbehoeften en een redelijke prijs hebben.

VARS is van mening dat, wil de markt zich herstellen en op een veilige, gezonde en duurzame manier ontwikkelen, beleggers ervoor moeten zorgen dat de prijzen in lijn zijn met de koopkracht van de markt, in plaats van zich te richten op winst op korte termijn.

Twee segmenten zullen de interesse van investeerders wekken.

Volgens de heer Tran Quang Trung, directeur bedrijfsontwikkeling van OneHousing, zal de vastgoedmarkt in 2025, als gevolg van veranderingen in het macro-economisch beleid, projectontwikkelingsplannen en productlanceringen door investeerders, twee segmenten kennen die de aandacht van investeerders zullen trekken.

Ten eerste zijn er appartementen, die zowel aantrekkelijk zijn voor beleggers die op zoek zijn naar cashflow als voor beleggers die waardestijging verwachten. Appartementen vormen een segment met een relatief lage totale prijs, waardoor ze toegankelijk zijn voor veel beleggers, en de vraag naar appartementen zal naar verwachting ook in de toekomst zeer hoog blijven. Bij eenzelfde investeringsniveau bieden appartementen een superieure waarde ten opzichte van rijtjeshuizen en grondpercelen, zowel wat betreft huurrendement als waardestijging.

Volgens het Market Research and Customer Insights Center van OneHousing lag de verhouding tussen transacties van appartementen en grondpercelen in Hanoi vóór het eerste kwartaal van 2024 rond de 40-60%. Vanaf het tweede kwartaal van 2024, door de snel toenemende vraag naar appartementen, keerde deze balans echter om: het aantal appartementtransacties overtrof dat van grondpercelen.

Het tweede segment, waarop veel investeerders zich richten, bestaat uit laagbouw binnen grootschalige projecten, of percelen met een goed ontwikkelde infrastructuur die geschikt zijn voor de bouw van wooneenheden. Ook dit segment zal in 2025 een groter aandeel in de markt hebben.

De expert adviseert beleggers om hun kapitaal zorgvuldig te overwegen bij het betreden van de markt in deze periode, en te kiezen voor een langetermijninvestering van 2 tot 3 jaar vanaf het moment van aankoop tot de overdracht van het onroerend goed. Alternatief zouden ze moeten kopen met het doel om activa aan te houden of huurinkomsten te genereren, in plaats van zich te richten op speculatieve kortetermijninvesteringen, aangezien dit een extreem risicovolle en onhoudbare vorm van beleggen is.

Welk segment zal in 2025 de beste winst opleveren?

De heer Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, is van mening dat appartementen in het centrum van Hanoi een aantrekkelijke optie zijn voor investeerders. Dit type vastgoed beschikt over vele kenmerken die de winstgevendheid van de investering aanzienlijk beïnvloeden.

Volgens de voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars in Onroerend Goed bleef het aanbod van appartementen in het centrum van Hanoi in de periode van 2018 tot 2023 constant laag, evenals het algehele aanbod in Hanoi. Vanaf 2024 begon het aanbod van appartementen in Hanoi weer te groeien, maar dit concentreerde zich voornamelijk in de buitenwijken, ver van het stadscentrum, waar het meer dan 90% van het aanbod uitmaakte.

Het aanbod van appartementen in het centrum, waaronder de districten Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da en Hai Ba Trung, blijft zeer beperkt. Voorlopige cijfers voor 2024 wijzen erop dat er in het centrum slechts ongeveer 400 nieuwe woningen op de markt zullen komen, verdeeld over slechts 3 nieuwe projecten. Dit vertegenwoordigt slechts ongeveer 30% van het aantal in 2023.

Het aanbod van appartementen in de centrale districten van Hanoi blijft laag en wordt steeds schaarser door de afnemende beschikbare grond voor ontwikkeling en strenge regelgeving met betrekking tot bouwhoogte en -dichtheid. Dit resulteert in een beperkt aanbod op de markt. Met name de vastgoedprijzen in het centrum vertonen een stijgende trend, gedreven door een sterke vraag vanuit de economische en stedelijke ontwikkeling. De gemiddelde appartementprijs in de vier centrale districten van Hanoi is sinds begin 2019 verdubbeld, 30% meer dan de gemiddelde stijging voor de hele stad. Hai Ba Trung en Dong Da hebben de grootste prijsstijgingen in de afgelopen vijf jaar laten zien.

Nieuwe projecten die de afgelopen drie jaar zijn gelanceerd, hebben ook een continue prijsstijging laten zien, van ongeveer 10% na elke verkoopfase. Met name in 2024 lagen de gangbare prijzen voor nieuw gelanceerde luxe appartementen in het centrum vanaf 125 miljoen VND/m2.

De huurprijs van serviceappartementen ligt rond de 88 miljoen VND/m2 (exclusief btw en onderhoudskosten). De huurprijzen stijgen snel, sneller dan de algemene marktstijging als gevolg van zowel algemene trends als schaarste, en liggen naar schatting zo'n 15% hoger dan in dezelfde periode vorig jaar.

Volgens de heer Dinh blijft de vraag naar appartementen, zowel voor investerings- als woondoeleinden, in het centrum constant hoog, met name naar luxe woningen. Het aanbod is beperkt en wordt goed geabsorbeerd door de gefaseerde oplevering van nieuwe woningen.

De voorlopige absorptiegraad van het nieuwe aanbod in 2024 wordt geschat op 50%. De bezettingsgraad van huurappartementen blijft consistent boven de 80% en vertoont een gestage stijgende trend. Transacties in het gebied vinden voornamelijk plaats op de secundaire markt vanwege het beperkte aanbod op de nieuwbouwmarkt.

De heer Dinh benadrukte dat de vier centrale districten Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da en Hai Ba Trung altijd in trek zijn bij investeerders vanwege hun toplocaties en hoogwaardige, moderne sociale infrastructuur. In deze districten zijn ook de hoofdkantoren van grote bedrijven, multinationals en ambassades gevestigd.

Hierdoor hebben woningen in deze gebieden gemakkelijk toegang tot restaurants, cafés, winkelcentra, internationale ziekenhuizen en uitgaansgelegenheden, waarmee wordt ingespeeld op de behoeften van huurders in het hogere segment. Met name de planning voor de vier centrale districten tot 2030, met een visie tot 2050, is erop gericht een gebied te creëren dat veel hoogwaardige woonruimtes samenbrengt en zo een ideale woonomgeving voor bewoners te bieden.

Grond die geveild werd in districten die aan Hanoi grenzen, bracht de hoogste prijs op, meer dan 76 miljoen VND/m2.

Het Centrum voor Grondontwikkeling van het district Quoc Oai heeft, in samenwerking met de Nationale Veilingmaatschappij nr. 5, onlangs met succes 26 percelen (LK2, LK6) geveild in het gebied DG31/2019 voor gebruiksrechten in het dorp Yen Quan, gemeente Tan Phu, district Quoc Oai (Hanoi).

De geveilde kavels variëren in grootte van 73,2 tot 101,5 m2, met een startprijs van 4,7 miljoen VND/m2.

Na bijna 14 uur werd de veiling van 26 percelen succesvol afgerond. Het hoogste bod bedroeg 76,7 miljoen VND/m2, ongeveer 16 keer de startprijs, terwijl het laagste bod 40,7 miljoen VND/m2 was, meer dan 8,6 keer hoger dan de startprijs.

Het district Quoc Oai haalde bijna 133 miljard VND op met deze veiling, een verschil van ruim 121 miljard VND ten opzichte van de startprijs.

Begin november heeft het district Quoc Oai met succes tientallen percelen grond geveild in het dorp Yen Quan, in de gemeente Tan Phu. Het hoogste bod bedroeg 94,7 miljoen VND/m2 en het laagste 70,7 miljoen VND/m2.

Volgens het Volkscomité van het district Quoc Oai heeft het district in 2024 met succes 7 veilingen georganiseerd voor 6 projecten, waarbij 161 percelen met een oppervlakte van meer dan 14.920 m² betrokken waren. De totale opbrengst van de winnende biedingen bedroeg meer dan 825,3 miljard VND.

In januari zal de Nationale Gezamenlijke Veilingmaatschappij nr. 5, in samenwerking met het Centrum voor Grondfondsontwikkeling van het district Quoc Oai, de gebruiksrechten van 26 percelen (gebieden LK1 en LK2) die eigendom zijn van het Volkscomité van het district Quoc Oai, blijven veilen.

In het kader van het infrastructuurproject voor het veilinggebied DG 31 in het dorp Yen Quan, gemeente Tan Phu, district Quoc Oai, worden 26 percelen grond geveild.

De kavels variëren in grootte van 85 tot 122 m². De startprijs is 4,7 miljoen VND/m²; dat komt neer op 399,5 miljoen tot meer dan 573 miljoen VND per kavel.

De uiterste datum voor het verkopen en ontvangen van de veilingdocumenten is 15 januari om 17:00 uur.

De veiling zal plaatsvinden via meerdere rondes van directe stemming, met minimaal zes verplichte rondes. Het stemproces eindigt wanneer er geen verdere biedingen meer worden uitgebracht. De biedingen zullen oplopend zijn. De veiling vindt plaats op de ochtend van 18 januari.

Bron: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html