Hanoi schort voortdurend landveilingen op, investeerders 'aarzelen' voor percelen en voorwaarden voor erkenning van huiseigendom

Hanoi schort plotseling veilingen van veel stukken grond op, het vertrouwen van kopers maakt het grondsegment somber, door de toepassing van de "K-coëfficiënt" op grondprijzen worden veel grootschalige projecten mogelijk 'gemist'... zijn het laatste nieuws op het gebied van onroerend goed.

Uit rapporten die onlangs door veel vastgoedonderzoeksafdelingen zijn gepubliceerd, blijkt dat de interesse in het grondsegment van het tweede kwartaal van 2022 tot het tweede kwartaal van 2023 nog steeds zeer somber is. (Bron: Tien Phong)

Opeenvolgende opschorting van landveilingen

Onlangs heeft het district Dong Anh (stad Hanoi) voortdurend mededelingen opgehangen om de organisatie van veilingen van landgebruiksrechten tijdelijk op te schorten in het kader van het project voor de bouw van technische infrastructuur voor het veilinggebied voor landgebruiksrechten in de gemeente Van Ha, district Dong Anh.

Op 21 juli hebben Lac Viet Auction Joint Stock Company en Vietnam Auction Joint Stock Company gelijktijdig kennisgevingen geplaatst over de tijdelijke opschorting van de veiling van landgebruiksrechten voor 28 percelen in blok LK1 en 20 percelen in blok LK3 van het project voor de bouw van technische infrastructuur voor het veilinggebied voor landgebruiksrechten in de gemeente Van Ha, district Dong Anh.

De reden voor de opschorting is gebaseerd op officieel bericht nr. 1778/UBND - TNMT van 21 juli en officieel bericht nr. 755/QLDA - KHTH van het Volkscomité van het district Dong Anh en de Dong Anh District Construction Investment Project Management Board over de opschorting van de veiling van landgebruiksrechten op de percelen LK1 en LK3.

Eerder werden op 22 juli 28 percelen grond in blok LK1 geveild met een oppervlakte van 130,8 - 276,65 m² en een startprijs van 29,7 - 34,4 miljoen VND/m². De veiling werd daarom plotseling stopgezet, precies één dag voor de officiële datum zoals eerder aangekondigd.

De resterende 20 percelen grond in blok LK3 werden op 29 juli aangekondigd voor een veiling met een oppervlakte van 126 - 270 m2/perceel en een startprijs van 29,7 - 34,4 miljoen VND/m2.

Volgens de aankondiging krijgen klanten die veilingdocumenten hebben gekocht en vooraf hebben betaald (indien van toepassing), hun geld teruggestort binnen twee werkdagen vanaf de datum van de aankondiging (21 juli).

Eind april dit jaar kondigde het district Dong Anh ook de tijdelijke opschorting aan van de veiling van 44 percelen grond in het gebied X6, dorp Ha Lo, gemeente Lien Ha.

44 percelen zullen in twee fasen worden geveild, waarbij het district in elke fase 22 percelen veilt. Zoals gepland vindt de eerste fase plaats op 23 april en de tweede op 6 mei. De percelen hebben een oppervlakte van 90 tot 154 m² per perceel en de startprijs ligt tussen de 30,3 en 33,3 miljoen VND per m².

Eerder werd aangekondigd dat de 44 percelen grond waarvan de veiling was opgeschort, op 18 maart zouden worden geveild. Eind april en begin mei zouden de percelen echter opnieuw worden geveild, waarna opnieuw werd aangekondigd dat de veiling was opgeschort.

Grondprijzen blijven traag vanwege het vertrouwen van kopers

Uit rapporten die onlangs door diverse vastgoedonderzoeksafdelingen zijn gepubliceerd, blijkt dat de interesse in het grondsegment vanaf het tweede kwartaal van 2022 tot nu toe nog steeds erg somber is.

Wanneer de markt "hot" is, is grond het segment dat veel aandacht krijgt en zeer snel wordt geabsorbeerd, maar wanneer de markt vertraagt, is de daling het grootst. Grond is namelijk een segment dat meer speculatief is dan de noodzaak om cashflow te benutten.

Sommige vastgoedexperts schatten dat de huizenmarkt nog steeds rustig is vanwege het vertrouwen van kopers. Problemen met kredietlimieten en rentetarieven zijn nog niet volledig opgelost, waardoor kopers "aarzelen".

Volgens de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur-generaal van Batdongsan.com.vn, zijn vastgoedtransacties moeilijk te slagen omdat de verwachtingen tussen verkopers en kopers nog ver uit elkaar liggen.

Uit het onderzoek blijkt dat 49% van de beleggers onroerend goed wil verkopen om hun beleggingsportefeuille te herstructureren. In 23% van de gevallen is de reden dat ze het niet meer nodig hebben en het daarom weer verkopen. In slechts 22% van de gevallen zijn financiële moeilijkheden het gevolg van overstappen om economische problemen op te lossen.

"Omdat de groep verkopers die vanwege financiële problemen 'van hun eigendommen af moet' niet groot is, hopen de meesten hun eigendommen toch met winst te kunnen verkopen. De winst schommelt rond de 10%", aldus de heer Quoc Anh.

Wat liquiditeit betreft, zijn veel deskundigen van mening dat als de rentetarieven onder de 10% per jaar zakken en de markt opwarmt, de vastgoedinvesteringsgolf weer kan toenemen en bedrijven meer cashflow kunnen genereren.

Integendeel, zolang de rentetarieven hoog blijven en de vastgoedmarkt stagneert, zal de geldstroom waarschijnlijk op de bank blijven staan.

Door de 'K-coëfficiënt' op grondprijzen toe te passen, worden mogelijk veel grootschalige projecten over het hoofd gezien?

In reactie op het verzoek van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu om commentaar en aanvulling van het ontwerpbesluit tot wijziging en aanvulling van Besluit nr. 44/2014/ND-CP inzake de regulering van grondprijzen, meldde de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) dat de regelgeving inzake de toepassing van de methode voor de aanpassing van de grondprijscoëfficiënt (coëfficiënt K) voor percelen en grondoppervlakken met een waarde van minder dan VND 200 miljard vergeleken met de grondprijslijst, niet in de buurt komt van de werkelijkheid.

Voorzitter Le Hoang Chau van HoREA zei dat de vereniging zojuist een document heeft gestuurd naar de premier, het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en de Economische Commissie van de Nationale Assemblee, waarin wordt voorgesteld om de "grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode" toe te passen voor het berekenen van grondgebruiksvergoedingen en grondhuren voor alle vastgoed- en stadsprojecten, zonder beperking van "percelen met een waarde berekend op basis van de grondprijs in de grondprijslijst onder de 200 miljard VND."

Volgens de heer Chau voorziet artikel 4 van het ontwerpbesluit tot wijziging en aanvulling van besluit nr. 44/2014/ND-CP (ontwerpbesluit nr. 44) in drie methoden voor de waardering van grond, namelijk: de vergelijkingsmethode, de inkomstenmethode en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt. In het ontwerpbesluit is de "overschotmethode" niet langer opgenomen.

Waarin artikel 5, lid 3, van het ontwerp bepaalt dat "de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt wordt toegepast om grondprijzen te bepalen" voor de volgende gevallen: het bepalen van grondprijzen van percelen en grondoppervlakten waarbij de waarde van de percelen en grondoppervlakten, berekend op basis van de grondprijs in de grondprijslijst, minder dan 200 miljard VND bedraagt.

HoREA concludeerde echter dat de regelgeving voor het toepassen van de "grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode" op percelen en grondoppervlakken met een prijs van "minder dan 200 miljard VND" vergeleken met de grondprijslijst, niet in de buurt komt van de realiteit, omdat het veel vastgoedprojecten, woningbouwprojecten en stedelijke gebieden met grotere schaal "weglaat".

"Omdat er geen geschikte methode is om grondwaardering toe te passen op de bovengenoemde gevallen, omdat het ontwerpbesluit 44 slechts drie methoden voor grondwaardering voorschrijft, waarbij de vergelijkingsmethode of inkomstenmethode niet kan worden toegepast om grond te waarderen voor het berekenen van grondgebruiksvergoedingen en grondhuur voor percelen en grondoppervlakken met een waarde van meer dan 200 miljard VND", deelde de heer Chau mee.

Volgens de heer Chau zal de regelgeving voor het toepassen van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt op alle projecten, ongeacht of het gaat om "percelen en grondoppervlakten met een waarde berekend op basis van de grondprijs in de grondprijslijst onder de 200 miljard VND" of "boven de 200 miljard VND", bijdragen aan het waarborgen van transparantie en eerlijkheid, en niet leiden tot verlies van inkomsten uit de staatsbegroting.

Op basis van de analyse benadrukte de voorzitter van HoREA dat om te voldoen aan de praktische vereisten en om de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt op alle vastgoedprojecten, commerciële woningen en stedelijke gebieden toe te passen, het ontwerp de regelgeving "onder 200 miljard VND" moet schrappen en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt op alle projecten moet toepassen, ongeacht "percelen en landoppervlakten met een waarde berekend volgens de grondprijs in de grondprijslijst onder 200 miljard VND" of "boven 200 miljard VND".

"Indien de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt nog steeds wordt toegepast op percelen en grondoppervlakken met een waarde van minder dan 200 miljard VND, is het noodzakelijk om de surplusmethode te behouden om specifieke grondprijzen te bepalen en grondgebruiksvergoedingen en grondhuren te berekenen voor percelen en grondoppervlakken met ontwikkelingspotentieel en grootschalige waarden berekend op basis van grondprijzen in de grondprijslijst van meer dan 200 miljard VND", stelde de heer Chau voor.

Artikel 7 van de Woningwet van 2014 bepaalt duidelijk dat er drie entiteiten zijn die huizen mogen bezitten in Vietnam, namelijk: Binnenlandse organisaties, huishoudens en individuen; Vietnamezen die in het buitenland wonen; Buitenlandse organisaties en individuen zoals gespecificeerd in Clausule 1, Artikel 159 van deze wet. (Bron: BXD)

Voorwaarden voor erkenning van woningeigendom

Artikel 8 van de Woningwet 2014 geeft duidelijk aan onder welke voorwaarden het eigendomsrecht op een woning wordt erkend.

Onderwerpen die in aanmerking komen voor het bezitten van een woning in Vietnam

Voorwaarden voor erkenning van woningeigendom

Om erkend te worden als huiseigenaar, is de eerste voorwaarde dat de organisatie, het huishouden of de persoon binnenlands is. Vietnamezen die in het buitenland wonen, moeten toestemming krijgen om Vietnam binnen te komen; buitenlandse organisaties en personen moeten voldoen aan de voorwaarden van artikel 160 van de Woningwet van 2014.

Daarnaast is het noodzakelijk om legale huisvesting te hebben via de volgende vormen: Voor huishoudelijke organisaties, huishoudens en individuen is dit via de vorm van investering in bouw, aankoop, huurkoop, het ontvangen van geschenken, het ontvangen van erfenissen, het ontvangen van kapitaalinbreng, het ontvangen van woningruil en andere vormen in overeenstemming met de wettelijke bepalingen.

Voor Vietnamezen die in het buitenland wonen, door middel van het kopen of leasen van commerciële woningen van vastgoedondernemingen en coöperaties (hierna te noemen vastgoedondernemingen); het kopen, als geschenk ontvangen, in ruil ontvangen, erven van woningen van huishoudens en individuen; het ontvangen van overdrachtsrechten op grondgebruik in investeringsprojecten voor commerciële woningbouw die grond mogen verkopen om zelf de woningbouw te organiseren volgens de wettelijke bepalingen.

Voor buitenlandse organisaties en personen geldt dat zij de formulieren gebruiken die zijn voorgeschreven in artikel 159, lid 2, van de Woningwet 2014.

Vingroup heeft een dochteronderneming opgericht met een maatschappelijk kapitaal van meer dan VND 1.200 miljard in Nghe An

Vingroup Corporation (aandelencode: VIC) heeft zojuist een resolutie aangekondigd om een dochteronderneming af te splitsen en een nieuw bedrijf op te richten.

De raad van bestuur van Vingroup heeft met name ingestemd met de afsplitsing van Vinpearl Joint Stock Company, een dochteronderneming van de Groep, en met de oprichting van een nieuwe dochteronderneming, op basis van de afsplitsing van de bovengenoemde onderneming, met als doel het interne eigendom te herstructureren.

Het nieuw opgerichte bedrijf heet Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, met het hoofdkantoor gevestigd in Binh Minh Street, Nghi Hai Ward, Cua Lo Town, provincie Nghe An.

Het verwachte startkapitaal van Vinpearl Cua Hoi bedraagt VND 1.263,8 miljard. De kapitaalbijdrage van Vingroup bedraagt 99,99% van het startkapitaal. De belangrijkste bedrijfsactiviteit van deze onderneming is hotel- en toerismediensten.

Voordat het bedrijf werd afgesplitst en een nieuw bedrijf werd opgericht, werd in 2017 het Nghe An-filiaal van Vinpearl Joint Stock Company opgericht. De vertegenwoordiger van het filiaal is mevrouw Vo Thi Phuong Thao.

In Nghe An ontwikkelt Vingroup vastgoedprojecten zoals Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh en het renovatieproject van gebied B - het appartementencomplex Quang Trung in de stad Vinh.

In 2022 kondigde Vinpearl Joint Stock Company samen met Melía Hotels International Group een strategische samenwerkingsroute aan. Melía Vinpearl Cua Hoi is een van de twaalf projecten waaraan Vinpearl heeft meegewerkt om de managementrechten voor een periode van minimaal 10 jaar aan Melía over te dragen.

Dit resort is een complex van villa's en hotels met een oppervlakte van 38,7 hectare, inclusief 184 hotelkamers op een oppervlakte van 5.000 vierkante meter. Het totale investeringskapitaal van het project bedraagt bijna VND 900 miljard. Het project startte in juni 2016 en werd in april 2017 geopend.

Bron