 |
| Recente rapporten van diverse onderzoeksbureaus in de vastgoedsector wijzen erop dat de belangstelling voor bouwgrond tussen het tweede kwartaal van 2022 en het tweede kwartaal van 2023 zeer gering bleef. (Bron: Tien Phong Newspaper) |
Grondveilingen worden herhaaldelijk opgeschort.
Het district Dong Anh (Hanoi) heeft onlangs herhaaldelijk mededelingen gepubliceerd waarin de organisatie van veilingen van gebruiksrechten voor het project ter aanleg van technische infrastructuur in het veilinggebied van gebruiksrechten in de gemeente Van Ha, district Dong Anh, tijdelijk wordt opgeschort.
Concreet hebben Lac Viet Auction Company en Vietnam Auction Company op 21 juli gelijktijdig mededelingen gepubliceerd waarin zij de veiling van gebruiksrechten voor 28 percelen in blok LK1 en 20 percelen in blok LK3 van het project voor de aanleg van technische infrastructuur voor het veilinggebied van gebruiksrechten in de gemeente Van Ha, district Dong Anh, opschortten.
De reden voor de opschorting is gebaseerd op officiële brief nr. 1778/UBND-TNMT van 21 juli en officiële brief nr. 755/QLDA-KHTH van het Volkscomité van het district Dong Anh en de Raad voor Investerings- en Bouwprojecten van het district Dong Anh betreffende de tijdelijke opschorting van de veiling van gebruiksrechten op percelen LK1 en LK3.
Eerder waren 28 percelen grond in blok LK1, variërend in grootte van 130,8 tot 276,65 m2, aangekondigd voor een veiling op 22 juli met startbiedingen van 29,7 tot 34,4 miljoen VND/m2. De veiling werd echter onverwacht opgeschort, slechts één dag voor de geplande datum.
Op 29 juli zijn nog twintig kavels in blok LK3 aangekondigd voor veiling. De kavels variëren in grootte van 126 tot 270 m2 en de startprijzen liggen tussen 29,7 en 34,4 miljoen VND/m2.
Volgens de aankondiging krijgen klanten die documenten voor deelname aan de veiling hebben gekocht en een aanbetaling hebben gedaan (indien van toepassing) hun documentkosten binnen twee werkdagen na de datum van de aankondiging (21 juli) terugbetaald.
Eind april van dit jaar kondigde het district Dong Anh ook de tijdelijke opschorting aan van de veilingen van 44 percelen grond in het X6-gebied van het dorp Ha Lo, in de gemeente Lien Ha.
Daarom zullen 44 percelen grond in twee fasen worden geveild, waarbij het district in elke fase 22 percelen veilt. Zoals eerder gepland, vindt de eerste fase van de grondveiling plaats op 23 april en de tweede fase op 6 mei. De percelen variëren in grootte van 90 tot 154 m² per perceel, met startprijzen van 30,3 tot 33,3 miljoen VND/m².
Eerder was op 18 maart de veiling aangekondigd van 44 percelen grond, waarvan de verkoop tijdelijk was opgeschort. Deze percelen werden echter eind april en begin mei opnieuw geveild, waarna de veiling wederom werd opgeschort.
De vastgoedmarkt blijft traag vanwege het gebrek aan vertrouwen bij kopers.
Recente rapporten van diverse onderzoeksbureaus in de vastgoedsector wijzen erop dat de belangstelling voor bouwgrond sinds het tweede kwartaal van 2022 tot op heden zeer gering is gebleven.
Wanneer de markt floreert, krijgen bouwgrondpercelen veel aandacht en worden ze snel verkocht, maar wanneer de markt vertraagt, daalt de vraag naar bouwgrondpercelen het sterkst. Dit komt omdat bouwgrond een segment is met meer speculatief potentieel dan een segment dat daadwerkelijk cashflow genereert.
Sommige vastgoedexperts schatten in dat transacties op de grondmarkt traag verlopen vanwege het gebrek aan vertrouwen bij kopers. Problemen met kredietlimieten en rentetarieven zijn nog niet volledig opgelost, waardoor kopers aarzelen.
Volgens de heer Nguyen Quoc Anh, adjunct-directeur van Batdongsan.com.vn, zijn vastgoedtransacties moeilijk succesvol omdat er nog steeds een aanzienlijke kloof bestaat tussen de verwachtingen van verkopers en kopers.
Concreet geeft het onderzoek aan dat 49% van de investeerders onroerend goed verkoopt om de volgende redenen: herstructurering van de beleggingsportefeuille; 23% omdat ze het pand niet langer nodig hebben en het daarom verkopen; en slechts 22% vanwege financiële problemen, waardoor ze de eigendom moeten overdragen om economische problemen op te lossen.
"Omdat het aantal verkopers dat vanwege financiële problemen van hun eigendommen af moet, niet hoog is, hopen de meesten nog steeds hun onroerend goed met winst te verkopen, met een rendement van ongeveer 10%," aldus de heer Quoc Anh.
Wat betreft liquiditeit, geloven veel experts dat als de rente onder de 10% per jaar daalt en de markt aantrekt, de golf van vastgoedinvesteringen weer kan oplaaien en bedrijven over meer liquide middelen kunnen beschikken.
Omgekeerd, als de leenrentes hoog blijven en de vastgoedmarkt traag blijft, is de kans groot dat geld bij de banken blijft.
Zou het toepassen van een 'K-coëfficiënt' op grondprijzen ertoe kunnen leiden dat veel grootschalige projecten over het hoofd worden gezien?
In reactie op het verzoek van het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu om commentaar en verbeteringen op het ontwerpbesluit tot wijziging en aanvulling van Besluit nr. 44/2014/ND-CP betreffende grondprijzen, heeft de Vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad (HoREA) verklaard dat de regelgeving die de toepassing van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt (K-coëfficiënt) vereist voor percelen en gebieden met een taxatiewaarde lager dan 200 miljard VND ten opzichte van de grondprijslijst, niet realistisch is.
HoREA-voorzitter Le Hoang Chau zei dat de vereniging zojuist een document heeft gestuurd naar de premier, het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en de Economische Commissie van de Nationale Assemblee, waarin wordt voorgesteld om de "methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt" toe te passen voor de berekening van grondgebruiksrechten en grondhuur voor alle vastgoed- en stedelijke projecten, zonder de beperking tot "percelen met een waarde berekend volgens de grondprijstabel onder de 200 miljard VND".
Volgens de heer Chau schrijft artikel 4 van het ontwerpbesluit tot wijziging en aanvulling van Besluit nr. 44/2014/ND-CP (Ontwerpbesluit nr. 44) drie methoden voor grondwaardering voor, namelijk: de vergelijkende methode, de inkomstenmethode en de methode met een grondprijsaanpassingscoëfficiënt. Bovendien is de "surplusmethode" niet langer opgenomen in het ontwerpbesluit.
Meer specifiek bepaalt clausule 3 van artikel 5 van het ontwerp dat "de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt moet worden toegepast op de grondwaardering" in het geval van: het bepalen van de grondprijs van een perceel of gebied waarvan de waarde, berekend volgens de grondprijstabel, minder dan 200 miljard VND bedraagt.
HoREA concludeerde echter dat de regelgeving die de "methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt" toepast op percelen en gebieden met een geschatte waarde van "minder dan 200 miljard VND" ten opzichte van de grondprijslijst, onrealistisch is omdat veel grootschalige vastgoed-, woningbouw- en stadsontwikkelingsprojecten hierdoor worden "uitgesloten".
"Omdat er geen geschikte methode is om de grondwaardering in de bovengenoemde gevallen toe te passen, aangezien ontwerpbesluit 44 slechts drie methoden voor grondwaardering voorschrijft, is het niet mogelijk om de vergelijkende methode of de inkomstenmethode toe te passen voor de waardering van grond bij de berekening van grondgebruiksrechten en grondleasekosten voor percelen en gebieden met een waarde van meer dan 200 miljard VND," aldus de heer Chau.
Volgens de heer Chau zal het reguleren van de toepassing van de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt op alle projecten, ongeacht of de grond of het gebied volgens de grondprijstabel "minder dan 200 miljard VND waard is" of "meer dan 200 miljard VND", bijdragen aan transparantie, eerlijkheid en het voorkomen van inkomstenverlies voor de staatsbegroting.
Op basis van de analyse benadrukte de voorzitter van HoREA dat, om aan de praktische eisen te voldoen en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt toe te passen op alle vastgoedprojecten, commerciële woningen en stedelijke gebieden, de regelgeving "onder 200 miljard VND" moet worden geschrapt en de methode van de grondprijsaanpassingscoëfficiënt op alle projecten moet worden toegepast, ongeacht of het "perceel of gebied met een waarde berekend volgens de grondprijstabel onder de 200 miljard VND" of "boven de 200 miljard VND" ligt.
"Als de regelgeving nog steeds voorschrijft dat de methode van de aanpassingscoëfficiënt voor grondprijzen moet worden toegepast op percelen en gebieden met een waarde onder de 200 miljard VND, dan moet de surplusmethode worden behouden om de specifieke grondprijs te bepalen en de grondgebruiksrechten en grondleasekosten te berekenen voor percelen en gebieden met ontwikkelingspotentieel; voor grootschalige percelen en gebieden met een waarde van meer dan 200 miljard VND moet de grondprijs in de grondprijstabel worden gebruikt," stelde de heer Chau voor.
 |
| Artikel 7 van de Woningwet van 2014 bepaalt duidelijk dat er drie categorieën entiteiten zijn die recht hebben op een eigen woning in Vietnam: binnenlandse organisaties, huishoudens en individuen; Vietnamese burgers die in het buitenland wonen; en buitenlandse organisaties en individuen zoals gespecificeerd in artikel 159, lid 1, van deze wet. (Bron: Ministerie van Bouw) |
Voorwaarden voor het erkennen van woningeigendom
Artikel 8 van de Woningwet van 2014 stelt duidelijk de voorwaarden vast voor de erkenning van eigendomsrechten op woningen.
Wie komt in aanmerking om een huis te kopen in Vietnam?
Artikel 7 van de Woningwet van 2014 bepaalt duidelijk dat er drie categorieën entiteiten zijn die recht hebben op een eigen woning in Vietnam: binnenlandse organisaties, huishoudens en individuen; Vietnamese personen die in het buitenland wonen; en buitenlandse organisaties en individuen zoals gespecificeerd in artikel 159, lid 1, van deze wet.
Voorwaarden waaraan moet worden voldaan om als eigenaar van een woning erkend te worden.
Om als huiseigenaar erkend te worden, is de eerste voorwaarde dat de aanvrager een binnenlandse organisatie, huishouden of individu is. Vietnamese burgers die in het buitenland wonen, moeten toestemming hebben om Vietnam binnen te komen; buitenlandse organisaties en individuen moeten voldoen aan de voorwaarden zoals vastgelegd in artikel 160 van de Woningwet van 2014.
Daarnaast moet legale huisvesting op de volgende manieren verkregen worden: voor binnenlandse organisaties, huishoudens en individuen kan dit via investering in de bouw, aankoop, huurkoop, schenking, erfenis, kapitaalinbreng, woningruil en andere vormen zoals voorgeschreven door de wet.
Voor Vietnamezen die in het buitenland wonen, kan dit op verschillende manieren: door het kopen of leasen van commerciële panden van vastgoedbedrijven of coöperaties (hierna te noemen vastgoedbedrijven); door het kopen, schenken, ruilen of erven van een woning van huishoudens of particulieren; of door het verkrijgen van gebruiksrechten op grond in investeringsprojecten voor de bouw van commerciële woningen, waarbij het volgens de wet is toegestaan om grondpercelen te verkopen voor zelfbouw van woningen.
Voor buitenlandse organisaties en individuen gelden de procedures zoals vastgelegd in artikel 159, lid 2, van de Woningwet van 2014.
Vingroup richt een dochteronderneming op met een maatschappelijk kapitaal van meer dan 1,2 biljoen VND in Nghe An.
Vingroup Corporation (beursnotering: VIC) heeft zojuist een besluit aangekondigd met betrekking tot de afsplitsing van een dochteronderneming en de oprichting van een nieuwe onderneming.
Concreet heeft de raad van bestuur van Vingroup de afsplitsing van Vinpearl Joint Stock Company, een dochteronderneming van de groep, en de oprichting van een nieuwe dochteronderneming op basis van de afsplitsing van de eerdergenoemde onderneming goedgekeurd, met als doel de interne eigendomsstructuur te herstructureren.
Het nieuw opgerichte bedrijf is Vinpearl Cua Hoi Joint Stock Company, met het hoofdkantoor gevestigd aan Binh Minhstraat, Nghi Hai-wijk, Cua Lo-stad, provincie Nghe An.
Het geprojecteerde maatschappelijk kapitaal van Vinpearl Cửa Hội bedraagt 1.263,8 miljard VND. Hiervan is 99,99% ingebracht door Vingroup. De hoofdactiviteit van het bedrijf is hotel- en toerismediensten.
Voordat de splitsing plaatsvond en het nieuwe bedrijf werd opgericht, werd in 2017 de vestiging in Nghe An van Vinpearl Joint Stock Company opgericht. Mevrouw Vo Thi Phuong Thao was de vertegenwoordigster van deze vestiging.
In Nghe An ontwikkelt Vingroup vastgoedprojecten zoals Vinpearl Cua Hoi, Vincom Shophouse Vinh en het renovatieproject van het appartementencomplex Zone B - Quang Trung in Vinh City.
In 2022 kondigde Vinpearl Joint Stock Company samen met Melía Hotels International een strategisch samenwerkingsplan aan. Melía Vinpearl Cửa Hội is een van de twaalf projecten waarbij Vinpearl de beheerrechten voor een minimale periode van tien jaar aan Melía heeft overgedragen.
Dit resort is een complex van villa's en hotels, verspreid over 38,7 hectare, met 184 hotelkamers op een oppervlakte van 5.000 vierkante meter. De totale investering in het project bedraagt bijna 900 miljard VND. De bouw begon in juni 2016 en het project werd in april 2017 officieel geopend.
Bron
Reactie (0)