Hoe kunnen we de appartementprijzen verlagen zodat ze aansluiten bij de werkelijke woningbehoefte?

De appartementprijzen zijn de afgelopen jaren gestaag gestegen.

Volgens de Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) hebben de groeiende economie en de snelle verstedelijking geleid tot een sterke stijging van de vraag naar woningen, terwijl de beschikbare grond geleidelijk schaarser wordt. Het woningaanbod neemt voortdurend af als gevolg van de trage projectuitvoering, veroorzaakt door beleid met betrekking tot kapitaalbronnen en beslissingen van instanties en departementen die de vastgoedmarkt reguleren.

De waarde van stedelijke grond stijgt naarmate de infrastructuur en openbare voorzieningen worden verbeterd, waardoor de prijzen van appartementen de afgelopen jaren steeds nieuwe recordhoogtes hebben bereikt.

In combinatie met de toegenomen waarde van stedelijke grond als gevolg van de verbetering van infrastructuur en openbare diensten, hebben de appartementprijzen de afgelopen jaren steeds nieuwe recordhoogtes bereikt.

Volgens onderzoeksgegevens van VARS is de prijsindex voor appartementen in Hanoi in 2023 met ongeveer 38 procentpunten gestegen ten opzichte van 2019, terwijl deze in Ho Chi Minh-stad met 16 procentpunten is gestegen.

De appartementenprijsindex is met name een van de indexen die zijn opgenomen in het vastgoedprijsindexproject dat VARS onderzoekt om de schommelingen in vastgoedprijzen onder invloed van marktontwikkelingen over verschillende perioden weer te geven.

Concreet zijn de appartementprijzen in Hanoi zowel op de primaire als de secundaire markt continu gestegen. Tegelijkertijd zijn de appartementprijzen in Ho Chi Minh- stad ook een nieuwe opwaartse cyclus ingegaan, terwijl de neerwaartse trend in het hogere en luxesegment van de secundaire markt afzwakt.

Uit statistieken van Batdongsan.com.vn blijkt dat de landelijke interesse in koopappartementen in januari 2024 met 66% is gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2023, en dat het aantal vastgoedadvertenties met 46% is toegenomen. In Hanoi steeg het aantal zoekopdrachten naar appartementen in januari 2024 zelfs met 71% ten opzichte van dezelfde periode. Ook in Ho Chi Minh-stad nam de vraag naar appartementen met 59% toe. Deze trend was vergelijkbaar in de meeste andere provincies en steden.

Volgens statistieken van Batdongsan.com.vn is de belangstelling voor te koop staande appartementen in heel Japan in januari 2024 met 66% gestegen ten opzichte van dezelfde periode in 2023, en het aantal vastgoedaanbiedingen is eveneens met 46% toegenomen.

Ondanks een sterke stijging van de vraag van huizenkopers, is het aanbod van appartementen niet in hetzelfde tempo meegegroeid. Het aanbod van appartementen daalde in 2023 in zowel Hanoi als Ho Chi Minh-stad.

In Hanoi wordt het aanbod van nieuwe appartementen in 2023 geschat op 10.500 eenheden, een daling van ongeveer 31% ten opzichte van het voorgaande jaar. In Ho Chi Minh-stad wordt het aanbod van nieuwe appartementen geschat op bijna 7.500 eenheden, een daling van meer dan 50% ten opzichte van dezelfde periode in 2022.

Het aanbod van appartementen is de laatste tijd afgenomen door het tekort aan nieuw goedgekeurde vastgoedprojecten, terwijl lopende projecten kampen met juridische en financieringsproblemen. Ondanks de inspanningen van de overheid en ministeries om deze problemen aan te pakken, zijn er enkele opmerkelijke resultaten geboekt, met een aanzienlijke toename van het aantal projecten dat in 2023 is gestart of hervat. De druk op de cashflow blijft echter hoog voor vastgoedbedrijven.

Het wegnemen van obstakels voor ontwikkelaars van sociale woningbouwprojecten om de appartementprijzen te verlagen.

Dankzij de inspanningen van de overheidsinstanties is de situatie met betrekking tot kapitaalmobilisatie via de uitgifte van bedrijfsobligaties sinds medio 2023 geleidelijk verbeterd.

De nieuwe regelgeving, die tot doel heeft de moeilijkheden voor ontwikkelaars en kopers van sociale huurwoningen te verlichten, zal, zodra deze officieel van kracht is, de appartementprijzen verlagen tot een niveau dat betaalbaar is voor mensen met een daadwerkelijke woonbehoefte.

De druk van aflopende obligaties blijft echter een uitdaging voor bedrijven in 2024, met name voor vastgoedbedrijven. Volgens de meest recente gegevens van de Vietnamese Vereniging voor de Obligatiemarkt (VBMA) vervalt er dit jaar bijna 115,7 biljoen VND aan bedrijfsobligaties in de vastgoedsector, goed voor 41,4% van de totale waarde van de bedrijfsobligaties die dit jaar vervallen.

Ook de uitgifte van obligaties ondervond in de eerste maanden van 2024 hindernissen als gevolg van moeilijkere voorwaarden voor de uitgifte en handel in obligaties, zoals regelgeving voor professionele effectenbeleggers en verplichte kredietbeoordelingsvoorschriften. Dit volgde op de herinvoering van Decreet 65/2022/ND-CP begin 2024, na een periode van verlenging en uitstel onder Decreet 08/2023/ND-CP. Dit zijn echter slechts problemen op de korte termijn; op de lange termijn zal de implementatie van Decreet 65 de gezonde ontwikkeling van de bedrijfsobligatiemarkt bevorderen.

Wat betreft kredietfinanciering blijft de uitstaande kredietverlening voor vastgoedactiviteiten toenemen dankzij oplossingen van de banksector, de overheid en relevante instanties om knelpunten voor projecten weg te nemen.

Consumentenkredieten en hypotheken lieten in de eerste maanden van 2024 echter een neerwaartse trend zien ten opzichte van 2023, ondanks de lage rentetarieven. Dit komt doordat inflatie en renteschommelingen onvoorspelbaar blijven. Geld lenen voor de aankoop van een huis en maandelijkse aflossingen van meer dan 10 miljoen VND zijn voor veel gezinnen een zware last geworden, omdat ze weinig vertrouwen hebben in hun toekomstige werkgelegenheid en inkomen.

Na het Chinees Nieuwjaar namen de hypotheekverstrekkingen bij sommige commerciële banken met een gevarieerde vastgoedportefeuille echter licht toe, omdat mensen weer begonnen te investeren.

Na een lange periode van daling zal het aanbod van appartementen in beide speciale stedelijke gebieden naar verwachting weer toenemen dankzij het markt herstel en de inspanningen van overheidsinstanties om juridische obstakels voor projecten op te lossen. Dit geldt met name voor sociale woningbouw en huisvesting voor arbeiders. Dit aanbod vereist echter tijd om de juridische procedures af te ronden voordat het officieel op de markt komt en is voornamelijk afkomstig uit gebieden buiten het stadscentrum.

Daarom voorspelt VARS dat de appartementprijzen in de centra van grote steden op korte termijn hun stijgende trend zullen voortzetten, met name in het betaalbare en middensegment. Tegelijkertijd kunnen de doorverkoopprijzen van luxe- en topprojecten een lichte daling laten zien.

VARS verwacht dat, in combinatie met een reeks positieve factoren in de huidige markt, de nieuwe wetgeving met betrekking tot de vastgoedsector, inclusief nieuwe regelgeving gericht op het wegnemen van moeilijkheden voor investeerders en kopers van sociale huurwoningen en arbeiderswoningen, medio 2025 officieel van kracht zal worden.

Het aanbod van sociale huurwoningen zal toenemen en de appartementprijzen zullen dalen tot een niveau dat beter aansluit bij de behoeften van mensen met een daadwerkelijke woonbehoefte.

Bron: https://www.nguoiduatin.vn/lam-sao-de-giam-mat-bang-gia-can-ho-phu-hop-voi-nhu-cau-o-thuc-a652179.html