Er zijn veel tekortkomingen in de vastgoed- en sociale woningbouwmarkt aan het licht gekomen.

De toezichthoudende delegatie van de Nationale Assemblee wees erop dat er in Hanoi en Ho Chi Minh-stad geen appartementencomplexen meer zijn waarvan de prijzen betaalbaar zijn voor het grootste deel van de bevolking.

Hoge vastgoedprijzen, veel stedelijke gebieden verlaten.

Op 28 oktober besprak de Nationale Vergadering het rapport van de toezichtsdelegatie van de Nationale Vergadering over de uitvoering van beleid en wetgeving inzake het beheer van de vastgoedmarkt en de ontwikkeling van sociale woningbouw van 2015 tot eind 2023.

Tijdens de vergadering, waarin verslag werd uitgebracht over de resultaten van de monitoring van de implementatie van beleid en wetgeving inzake het beheer van de vastgoedmarkt en de ontwikkeling van sociale woningbouw van 2015 tot eind 2023, verklaarde de heer Vu Hong Thanh, voorzitter van de Economische Commissie van de Nationale Vergadering en vicehoofd van de monitoringdelegatie, dat aan het einde van de monitoringperiode ongeveer 3.363 commerciële woningbouw- en stedelijke ontwikkelingsprojecten waren uitgevoerd of in uitvoering waren, met een totale oppervlakte van ongeveer 11.191 hectare; 413 industrieparken waren opgericht met een totale industriële oppervlakte van ongeveer 87.700 hectare. Wat betreft sociale woningbouw waren er ongeveer 800 projecten uitgevoerd met een omvang van 567.042 wooneenheden, waarvan: 373 projecten waren voltooid met een omvang van 193.920 wooneenheden; 129 projecten waren gestart met een omvang van 114.934 wooneenheden; 298 projecten hebben investeringsgoedkeuring ontvangen, goed voor 258.188 wooneenheden.

De heer Vu Hong Thanh brengt verslag uit aan de Nationale Vergadering (Foto: Quang Vinh)

Uit de monitoring blijkt dat de vastgoed- en sociale woningbouwsector nog steeds kampt met veel tekortkomingen en onvolkomenheden, onhoudbare ontwikkeling en een onevenwicht tussen vraag en aanbod. De vastgoedprijzen blijven hoog in vergelijking met het inkomen van de meerderheid van de bevolking. Veel stedelijke gebieden staan ​​leeg en het beheer van kleine appartementencomplexen laat nog steeds te wensen over. Er zijn geen effectieve oplossingen voor de problemen met oude appartementencomplexen die niet voldoen aan de leefomstandigheden van de bewoners. Veel projecten ondervinden obstakels en vertragingen bij de uitvoering. Nieuwe vastgoedvormen stuiten op veel juridische hindernissen en er is een gebrek aan duidelijke en specifieke regelgeving.

Wat betreft het beleids- en wetgevingsproces, overlappen sommige regelgevingen elkaar, zijn ze inconsistent, niet gesynchroniseerd, niet in lijn met de realiteit, worden ze traag herzien, gewijzigd of aangevuld, zijn ze onduidelijk, missen ze specificiteit en details, wat leidt tot inconsistenties in interpretatie en implementatie. Veel gedetailleerde uitvoeringsvoorschriften worden traag uitgevaardigd.

De uitvoering van het woningbouwprogramma en -plan, en het investeringsproject om ten minste 1 miljoen sociale huurwoningen te bouwen voor mensen met een laag inkomen en werknemers in industriële zones (2021-2030), heeft niet aan de verwachtingen voldaan. De meeste gemeenten hebben de doelstelling voor de bouw van sociale huurwoningen niet gehaald. De staatsbegroting is onvoldoende gefinancierd, waardoor de meeste gemeenten alleen sociale huurwoningen realiseren met niet-staatskapitaal. "De vertraging in de taxatie van grond in veel gemeenten is een belangrijk obstakel dat leidt tot stagnatie van veel vastgoedprojecten. De afgifte van gebruiksrechten, eigendomsbewijzen en certificaten voor aan grond verbonden activa blijft problematisch, met name voor nieuwe vastgoedprojecten", aldus de heer Thanh.

De projecten voor condotels en officetels liggen vrijwel volledig stil.

Het monitoringsteam constateerde ook dat de structuur van vastgoedproducten onredelijk is, met een onevenwicht tussen vraag en aanbod. De focus ligt voornamelijk op het hogere segment en financiële investeringsdoeleinden, waardoor er een tekort is aan producten die betaalbaar zijn voor het grootste deel van de bevolking, terwijl de vraag hoog is. Het aanbod bestaat voornamelijk uit projecten die in voorgaande perioden zijn gerealiseerd, met zeer weinig nieuwe projecten. Sommige projecten stuiten op juridische obstakels, met name bij het verkrijgen van gebruiksrechten en eigendomsbewijzen voor huizen en andere activa die aan de grond verbonden zijn. Veel vastgoedbedrijven beschikken niet over voldoende financiële middelen en implementatie-ervaring, wat leidt tot inefficiënte projecten en vastgoedproducten van lage kwaliteit. Bovendien halen bedrijven kapitaal op dat hun cashflowcapaciteit te boven gaat om grondreserves en bedrijfsinvesteringen uit te breiden, waarbij ze gebruikmaken van diverse financiële hefboomwerkingen. Dit leidt tot langdurige investeringsprocedures, hogere financiële kosten en maakt het moeilijk om de vastgoedprijzen naar hun werkelijke waarde te drukken. De markt voor condotels en officetels is vrijwel "bevroren".

"Veel stedelijke gebieden zijn verlaten", aldus de heer Thanh, die eraan toevoegde dat de vastgoedprijzen de pan uit rijzen in vergelijking met de inkomensstijging van de meerderheid van de bevolking. In Hanoi en Ho Chi Minh-stad zijn er geen betaalbare appartementen meer te vinden die geschikt zijn voor de meeste mensen. Het aanbod aan sociale huurwoningen blijft ver achter bij de vraag. De meeste gemeenten hebben hun doelstellingen voor de ontwikkeling van sociale huisvesting niet gehaald. Omgekeerd geldt in sommige gebieden dat het aanbod niet aan de vraag voldoet, wat leidt tot een tekort aan kopers en huurders, verspilling van middelen, een negatieve impact op de macro-economische ontwikkeling, de gezondheid van de vastgoedsector en commerciële banken, een verhoogd risico voor de obligatiemarkt, een daling van de staatsinkomsten en een toename van oninbare schulden. Bovendien veroorzaakt het sociale instabiliteit, met gevolgen voor de arbeidsmarkt, de werkgelegenheid en de woonzekerheid van de bevolking.

De voornaamste oorzaak zijn subjectieve factoren.

De toezichthoudende delegatie concludeerde dat de bovengenoemde tekortkomingen en beperkingen voortkwamen uit zowel objectieve als subjectieve oorzaken, maar dat subjectieve oorzaken de voornaamste factor waren. Dientengevolge blijven de organisatie en de uitvoering van wetten zwak en ineffectief. Lokale autoriteiten zijn geneigd tot angst voor fouten en een kortetermijnmentaliteit, wat leidt tot ontoereikende begeleiding van projecten en een trage afhandeling van procedures. Er wordt onvoldoende aandacht besteed aan de ontwikkeling van sociale woningbouw en huisvesting voor werknemers in industriële zones. Ook is er een gebrek aan focus op de planning en toewijzing van grond voor onafhankelijke sociale woningbouwprojecten. Leiderschap en begeleiding bij de ontwikkeling en verbetering van wetten, evenals de inspectie en het toezicht op de wetshandhaving, zijn in sommige gebieden te laat en ontoereikend geweest. Het bewustzijn van de naleving van de wet blijft in sommige plaatsen laag. De afhandeling van wetsovertredingen is traag en mist daadkracht.

Bron: https://daidoanket.vn/lo-dien-nhieu-bat-cap-ve-thi-truong-bat-dong-san-va-nha-o-xa-hoi-10293216.html