Wat zegt de Vietnamese centrale bank over het verbod op leningen voor de aankoop van huizen in aanbouw?

Recentelijk hebben veel vastgoedbedrijven hun bezorgdheid geuit over regelgeving met betrekking tot hypotheekvoorwaarden.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedbedrijven van Ho Chi Minh-stad, verklaarde met name dat hij en andere vastgoedbedrijven zich grote zorgen maken over de regelgeving in punt a, clausule 11, artikel 2 van Circulaire 41/2016/TT-NHNN (gewijzigd en aangevuld door Circulaire 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — De vastgoedsector heeft een turbulent en uitdagend jaar achter de rug.

Volgens deze regelgeving mogen banken, bij leningen met onroerend goed als onderpand aan particulieren voor de aankoop van woningen, inclusief commercieel vastgoed, alleen leningen verstrekken aan particulieren voor de aankoop van reeds opgeleverde en direct bewoonbare woningen, oftewel kant-en-klare woningen.

Circulaire 22/2023/TT-NHNN staat banken daarom niet toe om leningen te verstrekken aan particulieren voor de aankoop van onafgewerkte commerciële panden (d.w.z. commerciële panden in aanbouw) met het pand zelf als onderpand (hypotheek). Particulieren die een lening willen afsluiten voor de aankoop van commerciële panden in aanbouw, moeten dus andere zekerheidsstellingen treffen of onderpand verstrekken in de vorm van andere activa.

De Vietnamese centrale bank heeft op 31 januari een reactie op deze kwestie uitgebracht.

Volgens de Vietnamese centrale bank is circulaire 41/2016/TT-NHNN (gewijzigd en aangevuld door circulaire 22/2023/TT-NHNN), die de kapitaalratio van commerciële banken en filialen van buitenlandse banken regelt, geen document dat de kredietverlening door kredietinstellingen stuurt.

Clausule 10, artikel 2 van Circulaire 41/2016/TT-NHNN bepaalt: "Leningen met onroerend goed als onderpand zijn leningen aan natuurlijke personen en rechtspersonen voor de aankoop van onroerend goed of de realisatie van vastgoedprojecten, en zijn gedekt door het onroerend goed of het vastgoedproject dat uit de lening voortvloeit, overeenkomstig de bepalingen van de wet op zekerheidsrechten."

De Staatsbank van Vietnam bevestigt dat Circulaire 22/2023/TT-NHNN deze inhoud niet wijzigt of aanvult. Organisaties en particulieren die een huis willen kopen en dit toekomstige huis willen financieren (met een hypotheek), hanteren een risicoweging van 30-120%, afhankelijk van de loan-to-value ratio (LTV), berekend als de verhouding tussen het openstaande leenbedrag en de waarde van het onderpand. Indien de LTV-ratio niet beschikbaar is, bedraagt de risicoweging 150%.

Om een lening af te sluiten voor de aankoop van een sociale huurwoning hoeft niet te worden voldaan aan de voorwaarde dat de woning al is opgeleverd en overgedragen.

Volgens de Vietnamese centrale bank bepaalt artikel 2, lid 11, van circulaire 41/2016/TT-NHNN: "Een hypothecaire lening is een lening met onroerend goed als onderpand aan een particulier voor de aankoop van een woning." Aan de volgende voorwaarden moet worden voldaan: de aflossing mag niet worden gefinancierd met huurinkomsten uit de lening; en de woning moet worden opgeleverd conform het koopcontract.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Een sociale woningbouwcomplex in District 12 (Ho Chi Minh-stad)

Banken en filialen van buitenlandse banken hebben het volledige wettelijke recht om beslag te leggen op verhypothekeerde eigendommen wanneer klanten hun schulden niet terugbetalen, conform de wetgeving inzake zekerheidsrechten.

Het onroerend goed dat met deze hypotheeklening wordt verworven, moet onafhankelijk worden getaxeerd (door een derde partij of door een afdeling die onafhankelijk is van de kredietafdeling van de bank of het buitenlandse bankfiliaal) met een prudentiële waardering (de prijs mag de marktwaarde op het moment van goedkeuring van de lening niet overschrijden), zoals voorgeschreven door de bank of het buitenlandse bankfiliaal.

Intussen bepaalt artikel 1, clausule 1 van circulaire 22/2023/TT-NHNN het volgende: "1. Artikel 2, clausule 11 wordt als volgt gewijzigd en aangevuld: "11. Hypothecaire leningen zijn leningen met onroerend goed als onderpand aan particulieren voor de aankoop van huizen, inclusief leningen met onroerend goed als onderpand aan particulieren voor de aankoop van huizen die aan de volgende voorwaarden voldoen: de bron van terugbetaling is niet afkomstig uit huurinkomsten die met de lening worden gegenereerd; het huis is voltooid en gereed voor overdracht conform het koopcontract.

Banken en filialen van buitenlandse banken hebben de volledige wettelijke bevoegdheid om hypotheekpanden in beslag te nemen wanneer klanten hun schulden niet aflossen, in overeenstemming met de wetgeving inzake zekerheidsrechten en woningrecht.

Het onroerend goed dat met deze hypotheeklening wordt verworven, moet onafhankelijk worden getaxeerd (door een derde partij of door een afdeling die onafhankelijk is van de kredietafdeling van de bank of het buitenlandse bankfiliaal) met inachtneming van het prudentiële beginsel (de waarde mag de marktwaarde op het moment van goedkeuring van de lening niet overschrijden), zoals bepaald door de bank of het buitenlandse bankfiliaal.

Voor leningen voor de aankoop van sociale huurwoningen of woningen in het kader van overheidssteunprogramma 's en -projecten geldt geen voorwaarde dat de woning reeds gebouwd en opleveringsklaar moet zijn. Bovendien is de risicocoëfficiënt lager dan bij andere hypotheken, namelijk slechts 20-50%, om het overheidsbeleid ter stimulering van sociale woningbouw te ondersteunen.

De voorwaarde dat de woning conform het koopcontract wordt opgeleverd, geldt alleen voor hypothecaire leningen (die een lagere risicoweging hebben dan andere vorderingen met onroerend goed als onderpand).

Staatsbank van Vietnam

Hypothecaire leningen voor woningen omvatten: hypothecaire leningen voor de aankoop van in aanmerking komende woningen, inclusief de voorwaarde van oplevering en overdracht; en leningen voor de aankoop van sociale huurwoningen of woningen in het kader van overheidssteunprogramma's en -projecten.

De risicoweging die wordt toegepast op hypotheken varieert afhankelijk van het type lening, van 20% tot 100%, afhankelijk van de loan-to-value ratio (LTV) en de verdelingsrisicoweging (DSC). Voor leningen voor de aankoop van sociale huurwoningen of woningen in het kader van overheidssteunprogramma's en -projecten, waarbij de woning niet voltooid en opleveringsklaar hoeft te zijn, is de risicoweging lager dan bij andere hypotheken, variërend van 20% tot 50%, in lijn met het overheidsbeleid ter stimulering van sociale woningbouw.

Volgens de Vietnamese centrale bank geldt de voorwaarde dat de woning conform het koopcontract moet worden opgeleverd alleen voor hypothecaire leningen met onroerend goed als onderpand (die een lagere risicoweging hebben dan andere vorderingen met onroerend goed als onderpand).

In gevallen waarin organisaties of particulieren woningen in aanbouw moeten bouwen of kopen en deze woningen in aanbouw met een hypotheek moeten financieren, valt dit onder de categorie leningen met onroerend goed als onderpand, zoals bepaald in clausule 10, artikel 2 van circulaire 41/2016/TT-NHNN, en wordt de bijbehorende risicocoëfficiënt toegepast zoals bepaald in clausule 10, artikel 9 van circulaire 41/2016/TT-NHNN.

"Deze regeling beperkt daarom niet het recht van organisaties en particulieren om woningen in aanbouw te kopen en is niet in strijd met de huidige wetgeving (Burgerlijk Wetboek, Woningwet, Wet op de Vastgoedsector, Investeringswet 2020, Wet op de Kredietinstellingen 2024)," aldus de Staatsbank van Vietnam.

Bronlink