Wat zegt de Staatsbank over 'geen geld uitlenen voor de aankoop van toekomstige huizen'?

Veel vastgoedbedrijven hebben de laatste tijd hun zorgen geuit over de regelgeving rondom hypothecaire leningen.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, zei dat hij en vastgoedbedrijven zich grote zorgen maken over de bepalingen in punt a, clausule 11, artikel 2 van circulaire 41/2016/TT-NHNN (gewijzigd en aangevuld door circulaire 22/2023/TT-NHNN).

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 1. — De vastgoedsector heeft een jaar vol schommelingen en moeilijkheden achter de rug.

Volgens deze regelgeving mogen banken alleen leningen verstrekken aan particulieren voor de aankoop van huizen, waaronder commerciële panden, die gedekt zijn door onroerend goed. Het gaat hierbij om woningen die gereed zijn voor oplevering, d.w.z. beschikbare huizen.

Circulaire 22/2023/TT-NHNN staat banken dus niet toe om leningen te verstrekken aan particulieren voor de aankoop van onafgemaakte commerciële woningen die ter overdracht worden aangeboden (d.w.z. commerciële woningen die in de toekomst worden gebouwd) en die door die woning zelf als onderpand (hypotheek) zijn verstrekt. Particulieren die krediet willen lenen voor de aankoop van commerciële woningen die in de toekomst worden gebouwd, zullen daarom andere zekerheidsmaatregelen moeten nemen of andere activa als onderpand moeten gebruiken.

Op deze inhoud heeft de Staatsbank op 31 januari gereageerd.

Volgens de Staatsbank is circulaire 41/2016/TT-NHNN (gewijzigd en aangevuld door circulaire 22/2023/TT-NHNN) die de kapitaalveiligheidsratio van commerciële banken (CB's) en buitenlandse bankfilialen reguleert, geen document dat de kredietverleningsactiviteiten van kredietinstellingen begeleidt.

Artikel 10, artikel 2 van circulaire 41/2016/TT-NHNN luidt als volgt: "Een lening met onroerend goed als onderpand is een lening aan een natuurlijke of rechtspersoon voor de aankoop van onroerend goed, de uitvoering van een onroerendgoedproject en is gedekt door het onroerend goed of het onroerendgoedproject dat uit de lening is ontstaan, overeenkomstig de wettelijke bepalingen inzake zekerheidstransacties".

De Staatsbank bevestigt dat circulaire 22/2023/TT-NHNN deze inhoud niet wijzigt of aanvult. Organisaties en particulieren die een huis moeten kopen en dit toekomstige huis (hypotheek) willen veiligstellen, hanteren een risicocoëfficiënt van 30-120%, afhankelijk van de garantieratio (LTV), berekend op basis van de verhouding tussen het leningssaldo en de waarde van het onderpand. Indien er geen informatie over de LTV-ratio beschikbaar is, bedraagt de risicocoëfficiënt 150%.

Voor leningen voor de aankoop van een sociale huurwoning geldt niet de voorwaarde dat de woning bij oplevering al opgeleverd moet zijn.

Volgens de Staatsbank luidt artikel 2, clausule 11, van circulaire 41/2016/TT-NHNN: "Een hypotheeklening is een lening met onroerend goed als onderpand, bestemd voor particulieren om een huis te kopen. volledig voldoen aan de volgende voorwaarden: de bron van de middelen voor de terugbetaling van de schuld is niet de bron van middelen voor het huren van de woning die uit de lening is ontstaan; de woning is voltooid overeenkomstig de koopovereenkomst.

Ngân hàng Nhà nước nói gì về việc 'không cho vay tiền mua nhà hình thành trong tương lai'?- Ảnh 2. — Een sociale woonwijk in District 12 (HCMC)

Banken en buitenlandse bankfilialen hebben het volste recht om hypothecaire leningen af te handelen als klanten hun schulden niet kunnen terugbetalen volgens de wettelijke bepalingen inzake zekerheidsovereenkomsten.

De woning die uit deze hypothecaire lening wordt gevormd, moet onafhankelijk worden getaxeerd (door een derde partij of door een afdeling die onafhankelijk is van de kredietacceptatieafdeling van de bank of het buitenlandse bankfiliaal) met het voorzichtigheidsbeginsel (de prijs mag niet hoger zijn dan de marktprijs op het moment van goedkeuring van de lening) volgens de voorschriften van de bank of het buitenlandse bankfiliaal.

Clausule 1, Artikel 1 van Circulaire 22/2023/TT-NHNN bepaalt: "1. Clausule 11, Artikel 2 wordt als volgt gewijzigd en aangevuld: "11. Een hypotheeklening is een lening met onroerend goed als onderpand voor particulieren om een huis te kopen, met inbegrip van een lening met onroerend goed als onderpand voor particulieren om een huis te kopen die aan de volgende voorwaarden voldoet: de bron van geld om de schuld af te lossen is niet de bron van geld voor het huren van het huis dat uit de lening is ontstaan; het huis is gereed voor overdracht volgens het koop- en verkoopcontract.

Banken en buitenlandse bankfilialen hebben volgens de bepalingen van de wet op de zakelijke zekerheidsovereenkomsten en de wet op de huisvesting alle wettelijke rechten om hypothecaire leningen af te handelen als klanten hun schulden niet kunnen terugbetalen.

De woning die uit deze hypothecaire lening voortvloeit, moet onafhankelijk worden getaxeerd (door een derde partij of door een afdeling die onafhankelijk is van de kredietacceptatieafdeling van de bank of het buitenlandse bankfiliaal) met het voorzichtigheidsbeginsel (de waarde mag niet hoger zijn dan de marktprijs op het moment van goedkeuring van de lening) volgens de voorschriften van de bank of het buitenlandse bankfiliaal...".

Voor leningen voor de aankoop van sociale woningen en huizen in het kader van de steunprogramma's en -projecten van de overheid , is het niet nodig om aan de voorwaarde te voldoen dat de woning gereed is voor oplevering en dat de hypotheek een lagere risicocoëfficiënt heeft dan andere hypothecaire leningen, namelijk slechts 20 - 50%, om het beleid van de overheid ter stimulering van sociale huisvesting uit te voeren.

De voorwaarde dat de woning voltooid is in het koopcontract voor de woning, geldt alleen voor hypothecaire leningen (waarvoor een lagere risicoweging geldt dan voor andere leningen met onroerend goed als onderpand).

Staatsbank

Bij hypothecaire leningen voor woningen gaat het om: hypothecaire leningen voor de aankoop van huizen die voldoen aan de voorgeschreven voorwaarden, waaronder de opleveringsvoorwaarde, en leningen voor de aankoop van sociale huurwoningen, huizen die onder de steunprogramma's en -projecten van de overheid vallen.

De risicocoëfficiënt die wordt toegepast op hypotheken voor woningen varieert per type van 20 tot 100%, afhankelijk van de LTV-ratio en de inkomensratio (DSC). Voor leningen voor de aankoop van sociale woningen, of voor de aankoop van huizen in het kader van de steunprogramma's en -projecten van de overheid, is het niet nodig om te voldoen aan de voorwaarde dat de woning gereed is voor oplevering. De risicocoëfficiënt is met slechts 20 tot 50% lager dan voor andere hypotheken voor woningen, om het overheidsbeleid ter stimulering van sociale huisvesting te implementeren.

Volgens de Staatsbank geldt de voorwaarde van een voltooid huis in een koopovereenkomst voor een woning alleen voor hypothecaire leningen (waarvoor een lagere risicocoëfficiënt geldt dan voor andere vorderingen die gedekt zijn door onroerend goed).

Indien een organisatie of individu behoefte heeft aan het bouwen of kopen van toekomstige huisvesting en deze toekomstige huisvesting hypothekeert, is er sprake van een lening gedekt door onroerend goed zoals voorgeschreven in Clausule 10, Artikel 2 van Circulaire 41/2016/TT-NHNN en wordt de overeenkomstige risicocoëfficiënt toegepast zoals voorgeschreven in Clausule 10, Artikel 9 van Circulaire 41/2016/TT-NHNN.

"Deze regeling beperkt dus niet de rechten van organisaties en individuen om toekomstige woningen te kopen en is niet in strijd met de huidige regelgeving (Burgerlijk recht, Woningrecht, Vastgoedrecht, Investeringswet 2020, Wet op kredietinstellingen 2024)", aldus de Staatsbank.

Bronlink