De staat beslist over de grondprijzen: een oplossing om de vastgoedmarkt te stabiliseren.

Het besluit van de staat over de grondprijzen is bedoeld om marktinstabiliteit te beheersen.

Het Ministerie van Landbouw en Milieu (MARD) vraagt ​​momenteel om brede feedback van organisaties en individuen om het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Landwet van 2024 af te ronden, alvorens het ter overweging voor te leggen aan de Nationale Vergadering tijdens de 10e zitting van de 15e zittingsperiode.

Verwijder meerdere knelpunten.

Volgens het Ministerie van Landbouw en Milieu heeft de Grondwet van 2024, na meer dan een jaar van implementatie, een reeks obstakels aan het licht gebracht. De beperkingen in de huidige regelgeving creëren niet alleen moeilijkheden voor bedrijven bij het investeren en ontwikkelen van projecten, maar tasten ook direct de rechten van burgers aan, met name bij procedures zoals het afgeven van grondcertificaten, het wijzigen van de bestemming van grond, het verkavelen van grond of het ontvangen van compensatie bij onteigening.

Deskundigen zijn van mening dat rechtstreeks door de staat vastgestelde grondprijzen zullen helpen om prijsopdrijving te voorkomen.

Een van de belangrijkste knelpunten is de ontoereikende ruimtelijke ordening en het beheer ervan, wat niet strookt met het huidige tweeledige lokale bestuursmodel. De jaarlijkse ruimtelijke ordening op districtsniveau voldoet niet langer aan de praktische behoeften, wat leidt tot tijdverlies, toegenomen bureaucratie en vertragingen bij het in gebruik nemen van grond. Veel huishoudens lopen productie- en zakelijke kansen mis en lijden aanzienlijke verliezen doordat ze moeten wachten op bijgewerkte ruimtelijke ordeningsplannen.

Wat betreft de toewijzing en verhuur van grond, worden projecten momenteel voornamelijk uitgevoerd via veilingen of aanbestedingen. Deze processen blijken echter complex en overlappend te zijn vanwege hun afhankelijkheid van vele andere wetten, waardoor de projectvoorbereiding langdurig is.

Het ministerie van Landbouw en Milieu heeft met name voorgesteld de rol van de staat bij het vaststellen van grondprijzen als vertegenwoordigende eigenaar te verduidelijken. Dit houdt in dat in de primaire markt, inclusief grondtoewijzing, -verhuur en -bestemmingswijziging, de grondprijzen door de staat zelf moeten worden vastgesteld, onafhankelijk van adviesorganisaties. In de secundaire markt, dat wil zeggen activiteiten met betrekking tot de koop, verkoop, overdracht en verpanding van grondgebruiksrechten, zullen de grondprijzen worden vastgesteld in onderling overleg tussen de partijen, waarbij de staat een indirecte regulerende rol speelt via planning, infrastructuur en financiële instrumenten.

In werkelijkheid is de primaire waardebepaling van grond echter nog steeds sterk afhankelijk van adviesresultaten en prijzen op de secundaire markt, terwijl de methoden voor het vaststellen van specifieke prijzen ontoereikend en ondoorzichtig zijn en de marktontwikkelingen niet nauwkeurig weerspiegelen. Dit verzwakt de regulerende rol van de overheid, belemmert de voortgang van projecten en leidt tot veel onvrede wanneer mensen van wie de grond wordt geconfisqueerd een compensatie ontvangen die de werkelijke waarde ervan niet weerspiegelt.

Een ander probleem dat door het Ministerie van Landbouw en Milieu is aangekaart, is de onnauwkeurigheid van de toegepaste waarderingsmethoden, met name de surplusmethode. Deze methode is namelijk afhankelijk van marktgegevens, investeringsvormen en grondhuurprijzen. Tegelijkertijd is de markt voor gebruiksrechten zeer volatiel en zijn de gegevens voornamelijk gebaseerd op historische prijzen, die niet de werkelijke waarde of het toekomstige potentieel weerspiegelen. Dit leidt er vaak toe dat mensen, vooral in plattelandsgebieden, benadeeld worden omdat de werkelijke waarde van de grond niet nauwkeurig wordt weerspiegeld in transacties.

Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Instituut voor Milieueconomie in Ho Chi Minh-stad, is van mening dat een wijziging van de Grondwet noodzakelijk is en aansluit bij de ontwikkelingsrichting van een socialistisch georiënteerde markteconomie. Volgens hem sluiten veel bepalingen in de huidige wetgeving niet aan op de praktijk en de behoeften van het bedrijfsleven. Met name de heffing voor het omzetten van grond naar woongebied is enorm gestegen, in sommige gebieden zoals Ho Chi Minh-stad zelfs tot 38 keer. Dit verhindert veel mensen om hun wettelijke grondrechten uit te oefenen.

Volgens hem is het besluit van de staat om primaire grondprijzen vast te stellen een stap in de goede richting, gericht op het beheersen van marktinstabiliteit, met name in de huidige context waarin grondspeculatie, veilingen gevolgd door het verbeuren van aanbetalingen, enzovoort, de prijzen abnormaal opdrijven. Dr. Thuan benadrukte echter de noodzaak van een duidelijk onderscheid tussen primaire en secundaire prijzen in het grondwaarderingssysteem. "De toepassing van de K-coëfficiënt in richtlijnen zal helpen om secundaire prijzen af ​​te leiden uit primaire prijzen en tegelijkertijd een effectief instrument voor de staat vormen om de markt te reguleren en te stabiliseren", aldus Dr. Thuan.

Deze expert benadrukte tevens dat de wet duidelijk moet definiëren in welke gevallen de primaire prijs en in welke gevallen de secundaire prijs van toepassing is. Bijbehorende besluiten en circulaires zullen een rol spelen bij het specificeren en verstrekken van gedetailleerde richtlijnen om de praktische uitvoerbaarheid te waarborgen.

We hebben een volledig scala aan instrumenten nodig om te reguleren en transparantie te waarborgen.

Hoewel het voorstel om de staat de bevoegdheid te geven de primaire grondprijzen vast te stellen noodzakelijk wordt geacht om zijn rol als vertegenwoordigende eigenaar van de gehele bevolking te waarborgen, uiten velen nog steeds hun bezorgdheid dat het ontbreken van marktfactoren in de prijsvorming zou kunnen leiden tot een herhaling van de situatie met "twee prijsniveaus" op de grondmarkt. Dit zou niet alleen de transparantie van de markt aantasten, maar ook kunnen leiden tot begrotingsverliezen en ongelijkheid creëren tussen de partijen die bij transacties betrokken zijn.

De situatie met "twee prijzen" kwam vroeger vaak voor. Hetzelfde stuk grond had dan twee verschillende prijzen: de prijs die in het contract en de documenten voor de berekening van de financiële verplichtingen stond vermeld, lag vaak veel lager dan de werkelijke transactieprijs. De belangrijkste reden hiervoor was dat de door de staat uitgegeven grondprijslijst de marktschommelingen niet tijdig weerspiegelde, wat leidde tot een groot verschil tussen de officiële prijs en de werkelijke prijs.

De heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur van de DKRA Group, merkte op dat als de staat volledige bevoegdheid heeft om grondprijzen vast te stellen zonder rekening te houden met markttrends, dit gemakkelijk kan leiden tot bevooroordeelde waarderingen en een herhaling van het "tweeprijzenmechanisme". Volgens hem moet de waardering gebaseerd zijn op marktprincipes om eerlijkheid te garanderen voor alle partijen, waaronder de staat, bedrijven en investeerders. De heer Thang vergeleek de situatie met de staat die tegelijkertijd grond toewijst, prijzen vaststelt en heffingen int – vergelijkbaar met "voetbal spelen en tegelijkertijd fluiten", zonder een onafhankelijk toezichtsmechanisme.

Volgens hem zou de wetgeving, in plaats van marktfactoren volledig te negeren, landgebruikers moeten classificeren om passende ondersteuningsmaatregelen te kunnen treffen. Zo zouden financiële verplichtingen voor kwetsbare groepen bij een wijziging van het landgebruik kunnen worden kwijtgescholden of verlaagd, zoals veel experts hebben gesuggereerd.

Ondertussen betoogde de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Vereniging van Vastgoedeigenaren van Ho Chi Minh-stad, dat er geen reden is tot overmatige bezorgdheid over het systeem van dubbele prijsstelling of de mogelijkheid dat bedrijven profiteren van het grondbeleid. Volgens hem beschikt de staat over voldoende regulerende instrumenten, van belastingen tot kredieten, om de vastgoedmarkt te controleren en woekerwinsten te voorkomen. "De staat heeft het volste recht om de grondprijzen op de primaire markt vast te stellen, aangezien dit het recht is van de eigenaar die de gehele bevolking vertegenwoordigt. De secundaire markt, waar civiele transacties plaatsvinden tussen particulieren en bedrijven, is daarentegen de markt die zichzelf moet reguleren," benadrukte hij.

De afgelopen twee jaar zijn de regels voor belastingheffing, notariële bekrachtiging en het beheer van documenten voor de overdracht van onroerend goed aanzienlijk aangescherpt. Veel mensen die voorheen kopers vroegen een lagere prijs op te geven om de belastingen te drukken, zijn nu verplicht zich aan de regels te houden. Notarissen en belastingdiensten staan ​​onderverklaringen niet langer toe en eisen zelfs herdocumentatie als er onregelmatigheden worden geconstateerd. De heer Pham Huu T., een vastgoedinvesteerder in Lam Dong , vertelde dat hij vroeger een lagere prijs opgaf bij de overdracht van onroerend goed om kosten te besparen, maar sinds de autoriteiten de regels hebben aangescherpt, is hij daar zeer strikt in. "Kopers weigeren nu ook een lagere prijs op te geven. Ze zijn bang voor hoge belastingen bij een latere verkoop, dus eisen ze dat de correcte prijs wordt opgegeven", aldus de heer T.

"De heer Nguyen Dang Phu, een makelaar in Ho Chi Minh-stad, bevestigde dat de praktijk van het opgeven van 'twee prijzen' vrijwel is verdwenen. De belastingdienst is zeer alert. Verschillende gevallen van valse aangiften hebben geleid tot dagvaardingen en zelfs waarschuwingen voor strafrechtelijke vervolging. Nu nemen zowel kopers als verkopers hun handelingen serieus, en wie de belasting betaalt, is verantwoordelijk voor zijn eigen daden."

Bijdragen aan het beteugelen van kunstmatige prijsinflatie.

Volgens de heer Le Hoang Chau creëert de huidige methode van grondwaardering via adviesbureaus en taxatiecommissies gemakkelijk mazen in de wet, wat zelfs kan leiden tot samenspanning bij het vaststellen van de grondwaarde. Daarom is directe overheidswaardering op de primaire markt noodzakelijk. Op de secundaire markt zouden marktmechanismen volledig onder staatscontrole moeten worden geïmplementeerd via belastinginstrumenten. Deze aanpak draagt ​​niet alleen bij aan een grotere transparantie van grondprijzen, maar helpt ook de vastgoedmarkt af te koelen en prijsopdrijving als gevolg van speculatie te voorkomen.

Bron: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm