De staat bepaalt de primaire grondprijzen: oplossing om de vastgoedmarkt te stabiliseren

De beslissing van de staat over de primaire grondprijzen is bedoeld om de marktinstabiliteit onder controle te houden.

Het Ministerie van Landbouw en Milieu (MARD) verzamelt momenteel uitgebreid meningen van organisaties en individuen om het wetsontwerp inzake wijzigingen en aanvullingen op een aantal artikelen van de Grondwet 2024 te voltooien. Vervolgens wordt het ter overweging voorgelegd aan de Nationale Assemblee tijdens de 10e zitting van de 15e termijn.

Veel knelpunten wegnemen

Volgens het Ministerie van Landbouw en Milieu heeft de Grondwet van 2024, na meer dan een jaar implementatie, een reeks problemen aan het licht gebracht. Beperkingen in de huidige regelgeving veroorzaken niet alleen problemen voor bedrijven bij het investeren en ontwikkelen van projecten, maar hebben ook rechtstreeks invloed op de rechten van burgers, met name in procedures zoals het verlenen van certificaten, het wijzigen van de bestemming, het verdelen van percelen of het ontvangen van compensatie bij grondwinning.

Volgens deskundigen helpt het rechtstreeks bepalen van grondprijzen door de staat om virtuele prijzen te voorkomen.

Een van de belangrijkste knelpunten die aan het licht kwamen, is de ontoereikendheid van de ruimtelijke ordening en de ruimtelijke plannen, die niet geschikt zijn voor het huidige model van lokale overheden met twee niveaus. Jaarlijkse ruimtelijke planning op districtsniveau is niet langer praktisch, wat leidt tot tijdrovende, procedurele problemen en vertragingen bij de exploitatie van grond. Veel huishoudens moeten wachten op de actualisering van het bestemmingsplan, waardoor ze productie- en zakelijke kansen mislopen, wat leidt tot aanzienlijke verliezen.

Wat betreft het mechanisme van grondtoewijzing en grondpacht, worden projecten momenteel voornamelijk uitgevoerd via veilingen of biedingen. Deze processen blijken echter complex en overlappen elkaar door de afhankelijkheid van veel andere wetten, waardoor de projectvoorbereiding lang duurt.

Het Ministerie van Landbouw en Milieu stelde met name voor om de rol van de staat bij het bepalen van grondprijzen te verduidelijken als vertegenwoordiger van de eigenaar. Op de primaire markt, inclusief gronduitgifte, verpachting en omzetting van grondgebruiksdoeleinden, moeten grondprijzen dan ook door de staat worden bepaald en niet door adviesbureaus. Op de secundaire markt, dat wil zeggen bij de aankoop, verkoop, overdracht en verhypothekering van grondgebruiksrechten, worden de grondprijzen door de partijen zelf overeengekomen, waarbij de staat een indirecte regulerende rol speelt via planning, infrastructuur en financiële instrumenten.

In werkelijkheid is de primaire grondwaardering echter nog steeds grotendeels afhankelijk van de resultaten van consultaties en secundaire prijzen, terwijl de methode voor het bepalen van specifieke prijzen nog steeds veel tekortkomingen vertoont, onvoldoende transparant is en de marktontwikkelingen niet accuraat weergeeft. Dit verzwakt de regulerende rol van de overheid, beïnvloedt de voortgang van de projectuitvoering en leidt tot veel frustraties wanneer mensen hun grond terugkrijgen, maar de compensatie niet in de buurt komt van de werkelijke waarde.

Een ander probleem dat het Ministerie van Landbouw en Milieu aankaart, is de onnauwkeurigheid in de toepassing van waarderingsmethoden, met name de overschotmethode, die afhankelijk is van marktgegevens, investeringstypen en pachtprijzen. De markt voor grondgebruiksrechten fluctueert sterk; de gegevens zijn voornamelijk gebaseerd op oude prijzen en weerspiegelen niet de werkelijke waarde of het toekomstige potentieel. Dit leidt ertoe dat mensen, vooral op het platteland, vaak verliezen lijden omdat de werkelijke waarde van grond niet nauwkeurig wordt weergegeven in transacties.

Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Ho Chi Minh City Institute of Environmental Economics , zei dat de wijziging van de Grondwet noodzakelijk is en in lijn met de ontwikkeling van een socialistisch georiënteerde markteconomie. Volgens hem sluiten veel bepalingen in de huidige wet niet echt aan bij de realiteit en de behoeften van het bedrijfsleven. Met name de inning van grondgebruiksrechten bij de omzetting van grond naar woongrond neemt momenteel snel toe; in sommige plaatsen zoals Ho Chi Minh City is de stijging zelfs 38 keer zo hoog. Dit maakt het voor veel mensen onmogelijk om hun wettelijke gebruiksrechten te benutten.

Volgens hem is het besluit van de staat over primaire grondprijzen een stap in de goede richting, gericht op het beheersen van de marktinstabiliteit, vooral in de huidige context waarin speculatie met grondprijzen, veilingen en vervolgens annuleringen van deposito's... het prijsniveau abnormaal opdrijven. Dr. Thuan merkte echter op dat er in het grondprijssysteem een ​​duidelijk onderscheid moet worden gemaakt tussen primaire en secundaire prijzen. "De toepassing van coëfficiënt K in de begeleidende documenten zal helpen bij het bepalen van secundaire prijzen en tegelijkertijd een effectief instrument worden voor de staat om de markt te reguleren en te stabiliseren," zei hij.

Deze deskundige benadrukte ook dat de wet duidelijk moet bepalen in welke gevallen primaire prijzen worden toegepast en in welke gevallen secundaire prijzen. De bijbehorende besluiten en circulaires zullen een rol spelen bij het specificeren en verstrekken van gedetailleerde richtlijnen om de haalbaarheid in de praktijk te waarborgen.

Er zijn volledige tools nodig om te reguleren en transparantie te garanderen

Hoewel het voorstel om de staat de bevoegdheid te geven om te beslissen over primaire grondprijzen noodzakelijk wordt geacht om de rol van vertegenwoordiger van het gehele volkseigendom te waarborgen, uitten velen nog steeds hun bezorgdheid dat bij een gebrek aan marktfactoren in de prijsstelling het risico bestaat dat de "twee-prijzen"-situatie op de grondmarkt zich herhaalt. Dit tast niet alleen de transparantie van de markt aan, maar kan ook leiden tot budgettaire verliezen en ongelijkheid tussen de bij de transactie betrokken partijen.

De situatie van de "twee prijzen" kwam in het verleden vaak voor, wanneer hetzelfde perceel grond twee verschillende prijzen had: de prijs vermeld in het contract en de documenten ter berekening van de financiële verplichtingen was vaak veel lager dan de werkelijke transactieprijs op de markt. De belangrijkste reden was dat de door de staat uitgegeven grondprijslijst de marktschommelingen niet direct weerspiegelde, waardoor er een groot verschil ontstond tussen de officiële prijs en de werkelijke prijs.

De heer Vo Hong Thang, adjunct-directeur-generaal van de DKRA Group, merkte op dat als de staat de exclusieve bevoegdheid heeft om grondprijzen vast te stellen zonder feedback van de markt, dit gemakkelijk zal leiden tot onpartijdige prijsstelling, wat een herhaling van het "tweeprijzenmechanisme" zou veroorzaken. Volgens hem moet de prijsstelling gebaseerd zijn op marktprincipes om eerlijkheid tussen alle partijen te garanderen, inclusief de staat, bedrijven en investeerders. De heer Thang zei dat als de staat grond toewijst, prijzen vaststelt en geld int, het is als "voetballen en tegelijkertijd fluiten", omdat er geen onafhankelijk toezichtsmechanisme is.

Volgens hem zou de wet, in plaats van de marktfactor volledig uit te bannen, moeten overwegen om grondgebruikers te classificeren voor een passend ondersteuningsbeleid. Zo is het mogelijk om financiële verplichtingen voor kansarme groepen vrij te stellen of te verlagen bij wijziging van bestemming van grond, zoals veel experts hebben voorgesteld.

Ondertussen zei de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association, dat er geen reden is om je al te veel zorgen te maken over de situatie van dubbele prijzen of de mogelijkheid dat bedrijven misbruik maken van grondbeleid. Volgens hem beschikt de staat over alle regulerende instrumenten, van belastingen tot kredieten, om onroerend goed te controleren en woekerwinsten te voorkomen. "De staat heeft het volste recht om grondprijzen op de primaire markt te bepalen, omdat dit het recht is van de eigenaar die de gehele bevolking vertegenwoordigt. Tegelijkertijd is de secundaire markt, waar burgerlijke transacties tussen mensen en bedrijven plaatsvinden, de plek waar de markt zichzelf moet reguleren," benadrukte hij.

De afgelopen twee jaar zijn de belastingcontrole, notariële bekrachtiging en het beheer van overdrachtsgegevens van onroerend goed zeer strikt uitgevoerd. Veel mensen die vroeger kopers "vroegen" om lage prijzen op te geven om belastingen te verlagen, moeten zich nu aan de regelgeving houden, omdat notarissen en belastingdiensten lage aangiften niet langer toestaan ​​en zelfs eisen dat documenten opnieuw worden opgesteld als er ongebruikelijke verschillen worden ontdekt. ​​De heer Pham Huu T., een vastgoedinvesteerder in Lam Dong , zei dat hij vroeger lage overdrachtsprijzen van onroerend goed opgaf om kosten te besparen, maar sinds de instanties strenger zijn geworden, is hij daar zeer strikt mee omgegaan. "Kopers weigeren nu ook om lage prijzen op te geven. Ze vrezen dat ze later bij verkoop zwaar belast zullen worden, dus eisen ze dat de werkelijke prijs wordt opgegeven," aldus de heer T.

De heer Nguyen Dang Phu, een makelaar in Ho Chi Minhstad, bevestigde dat de situatie van "dubbele prijs"-aangiftes vrijwel verdwenen is. De belastingdienst is er zeer nauw bij betrokken geweest. In sommige gevallen van valse aangiftes zijn er dagvaardingen uitgebracht en zelfs waarschuwingen voor strafrechtelijke vervolging. Nu zijn zowel de koper als de verkoper ernstig in de problemen, degene die de belasting betaalt, is verantwoordelijk.

Bijdragen aan het blokkeren van virtuele prijzen

Volgens de heer Le Hoang Chau creëert de huidige taxatie via adviesbureaus en taxatieraden gemakkelijk mazen in de wet, wat zelfs kan leiden tot "collusie" bij het bepalen van de grondwaarde. Daarom is het noodzakelijk dat de staat de prijzen op de primaire markt rechtstreeks vaststelt. Op de secundaire markt zou het marktmechanisme volledig moeten functioneren, onder controle van de staat via fiscale instrumenten. Deze aanpak draagt ​​niet alleen bij aan de transparantie van de grondprijzen, maar draagt ​​ook bij aan het "afkoelen" van de vastgoedmarkt en het voorkomen van virtuele prijzen die door speculatie worden opgeblazen.

Bron: https://nld.com.vn/nha-nuoc-quyet-gia-dat-so-cap-buoc-di-dung-huong-196250804205417053.htm