Beleggers tonen zich terughoudend ten opzichte van VRG-aandelen.

Na een scherpe correctie begin april 2025, waardoor aandelen in de industriële vastgoedsector over de hele linie kelderden, herstelde de aandelenmarkt zich snel en krachtig en bereikte voortdurend nieuwe hoogtepunten.

De aandelen van Saigon VRG Investment Company (beursnotering SIP) hebben zich echter in de tegenovergestelde richting bewogen en handelen consistent onder het 200-daags voortschrijdend gemiddelde (MA200). Dit wijst erop dat de neerwaartse trend dominant blijft.

Van 24 juli tot 11 november daalde de koers van SIP-aandelen met 20,6%, van 68.400 VND naar 54.300 VND per aandeel. Berekend vanaf begin 2025 bedraagt de daling 31,3% ten opzichte van de piek van 79.020 VND (26 maart).

Volgens gegevens van SSI Securities Corporation wordt dit aandeel momenteel verhandeld tegen een koers-winstverhouding van 10,61 keer - aanzienlijk lager dan het sectorgemiddelde van 17,81 keer. Tussen 2018 en 2023 schommelde de waardering van het aandeel tussen 7,03 en 27,41 keer, wat erop wijst dat het aandeel momenteel aanzienlijk ondergewaardeerd is.

De koersontwikkeling van het aandeel week af van de algemene trend, ondanks de aanhoudend positieve bedrijfsresultaten van Saigon VRG Investment. In 2024 bedroeg de omzet 7.078 miljard VND, een stabiele groei ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Hiervan was 90,7% afkomstig van de levering van nutsvoorzieningen zoals elektriciteit, water en andere nutsvoorzieningen, terwijl de inkomsten uit grondverhuur na de ontwikkeling van de infrastructuur slechts 389 miljard VND bedroegen, oftewel 5%. Deze structuur zette zich voort in de eerste negen maanden van 2025, met een omzet uit nutsvoorzieningen van 5.617 miljard VND (89,1%) en inkomsten uit grondverhuur van slechts 310 miljard VND (4,9%).

Ondanks de focus op de ontwikkeling van industrieel vastgoed, is de inkomstenstructuur van Saigon VRG Investment meer gericht op operationele nutsvoorzieningen – een sector die een consistentere en stabielere kasstroom genereert. Het bedrijf levert elektriciteit, water, afvalverwerking en infrastructuurdiensten aan duizenden bedrijven die grond huren in industrieparken. Dit is een terugkerende jaarlijkse inkomstenstroom, wat een voordeel oplevert voor de kasstroom op de lange termijn.

Daarentegen boekte het segment industriële grondlease lage inkomsten vanwege de specifieke boekhoudmethode. Saigon VRG Investment koos ervoor om de inkomsten over 50 jaar te verdelen, overeenkomend met de looptijd van de grondlease, in plaats van ze in één keer te erkennen. Dit weerspiegelt nauwkeurig de aard van langlopende contracten, maar maakt de financiële resultaten op korte termijn minder indrukwekkend in vergelijking met vergelijkbare bedrijven die doorgaans de volledige contractwaarde in één keer erkennen.

Eind 2024 bedroeg de bezettingsgraad van de fabrieken in de drie industrieparken Dong Nam, Le Minh Xuan 3 en Phuoc Dong 95,13%. Wat betreft de industriegrond bereikte Phuoc Dong (Gebied A) een bezettingsgraad van 96%; Dong Nam 89%, terwijl Phuoc Dong (Gebied B) slechts 24% bereikte (685,28 hectare resterend); Phuoc Dong Fase 2 bereikte 43% (290,95 hectare resterend), Fase 3 moet nog worden ontwikkeld (394,33 hectare resterend); Le Minh Xuan 3 bereikte 32% (106,06 hectare resterend) en Loc An - Binh Son 67% (117,46 hectare resterend). Dit geeft aan dat het bedrijf de komende jaren nog aanzienlijke ruimte heeft voor uitbreiding van zijn verhuuractiviteiten.

Naast de potentiële grondreserves beschikt het bedrijf ook over een solide financiële positie. Per 30 september 2025 had Saigon VRG Investment 5.913 miljard VND aan liquide middelen, goed voor 20,8% van de totale activa, en boekte het 12.822,5 miljard VND aan vooruitbetaalde langetermijninkomsten (vooruitbetaalde grondhuur), wat neerkomt op 45,1% van het totale kapitaal. Dit is een aanzienlijke reserve die in de komende jaren geleidelijk zal worden afgeschreven.

Volgens KB Securities Vietnam bezit Saigon VRG Investment momenteel circa 1.189 hectare grond waarvoor de juridische procedures zijn afgerond, wat neerkomt op een grondvrijmakingsgraad van 78%. Het bedrijf kan in de periode 2025-2026 jaarlijks 50-60 hectare verpachten, terwijl het tegelijkertijd een stabiele kasstroom behoudt door voorzieningen te leveren aan bestaande klanten.

De vooruitzichten op korte termijn blijven echter uitdagend in de context van de wereldhandel, met name doordat wederzijdse tariefmaatregelen de barrières voor het aantrekken van buitenlandse directe investeringen (FDI) in hightechindustrieën, waaronder elektronische componenten/apparatuur, AI en halfgeleiders, vergroten – sectoren die de afgelopen jaren aanzienlijke veranderingen hebben ondergaan. Dit zet indirect de concurrentiedruk op het vermogen van Saigon VRG Investment om klanten aan te trekken. Daarom wordt verwacht dat de verhuurde oppervlakte van Saigon VRG Investment in de tweede helft van 2025 en in 2026 zal afnemen ten opzichte van 2024.

Niettemin maken het zeer defensieve bedrijfsmodel, de stabiele kasstroom uit de voorzieningen van het industriepark en de grote hoeveelheid onbebouwde grond Saigon VRG Investment tot een bedrijf met het potentieel om op lange termijn duurzame groei te realiseren.

Reactie (0)