Een laag geboortecijfer en de impact ervan op de Vietnamese vastgoedmarkt

De Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) publiceerde onlangs een controversieel rapport getiteld "Declining Birth Rate and Long-Term Impact on the Housing Market". Hierin werd gesteld dat Vietnam een periode ingaat waarin demografische factoren de vraag naar onroerend goed beginnen te beïnvloeden. Velen zijn echter ook van mening dat op de korte termijn "harde" factoren zoals huizenprijzen, aanbod en financieringskosten belangrijker zijn.

Volgens gegevens van VARS is het vruchtbaarheidscijfer in Vietnam gedaald van 3,8 kinderen per vrouw in 1989 tot slechts 1,91 kinderen in 2024. In grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad nadert het cijfer de grens van "zeer lage vruchtbaarheid" van minder dan 1,3 kinderen per vrouw. Dit betekent dat het aantal nieuwe huishoudens, de belangrijkste motor van de woningmarkt, de komende jaren geleidelijk zal afnemen, met name in het segment van de grote appartementen, die bedoeld zijn voor grote gezinnen.

VARS voorspelt dat als deze situatie aanhoudt, Vietnam te maken kan krijgen met een onevenwicht tussen vraag en aanbod van onroerend goed, vergelijkbaar met Zuid-Korea en Japan, landen die zwaar worden getroffen door vergrijzing en extreem lage geboortecijfers.

Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Instituut voor Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, was het eens met de prognose en zei: "Op de lange termijn wordt de liquiditeit van onroerend goed beïnvloed door veel beleidsmaatregelen: wetgeving, inputkosten, economische crisis en bevolkingsgroei. Als de bevolking niet groeit, met name het lage geboortecijfer, zal de vraag naar woningen geleidelijk afnemen, wat leidt tot een afname van de liquiditeit."

Vanuit een ander perspectief benadrukte mevrouw Vo Nhat Lieu, CEO van Propiin Real Estate Finance Technology Academy: "Een laag geboortecijfer is niet alleen een bevolkingsprobleem, maar ook een belangrijke factor die de structuur van de vastgoedmarkt verandert. We kijken vaak alleen naar rentetarieven, krediet of legaliteit, maar demografische factoren zijn de meest ingrijpende en langetermijnvariabelen."

Gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek laten echter zien dat het aantal nieuwe huishoudens in Hanoi en Ho Chi Minhstad nog steeds met 2%-3% per jaar toeneemt. Dit toont aan dat de vraag naar woningen niet is verdwenen, maar wordt "beperkt" door economische factoren. Volgens mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van het Vietnam Real Estate Research Institute (VARS IRE), is de belangrijkste reden voor de afnemende liquiditeit niet het gebrek aan nieuwe huishoudens, maar het feit dat de huizenprijzen onbetaalbaar zijn. Zij noemde een gemiddelde prijs van 75-80 miljoen VND/m² in Hanoi en 85-89 miljoen VND/m² in Ho Chi Minhstad, waardoor een appartement van 2-3 miljard VND ver buiten het bereik van de middeninkomens ligt.

Niet alleen de verkoopprijs, maar ook de rente op hypothecaire leningen vormt een grote barrière. Momenteel schommelt de gemiddelde rente tussen de 8% en 12% per jaar. Sommige banken bieden in de eerste jaren incentives van 6% en 7%, maar dit is nog steeds veel hoger dan in Japan (1% en 2%) of Singapore (2% en 4%). Bij een lening van 1,5 miljard VND voor 30 jaar en een rente van 10% moet de koper maandelijks 15-20 miljoen VND betalen, wat veel jonge gezinnen niet kunnen betalen.

Bovendien leidt het feit dat veel mensen niet vroeg een gezin willen stichten, ook tot andere woonbehoeften. "Ze hebben behoefte aan multifunctionele ruimtes, zowel om te wonen als om te werken, en zijn niet langer geïnteresseerd in appartementen van 60-70 m² met een vaste indeling", aldus mevrouw Lieu.

Volgens experts moet Vietnam, om de markt te deblokkeren, tegelijkertijd twee problemen aanpakken. Op korte termijn is het noodzakelijk om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten, de rente te verlagen en de kredietprocedures te verbeteren. Op lange termijn is het noodzakelijk om ons voor te bereiden op een vergrijzende bevolking, een laag geboortecijfer en veranderende woonbehoeften. "Als we alleen naar de demografie kijken en beleid en producten negeren, stellen we de diagnose verkeerd. We hebben betaalbare woningen en goedkopere leenmechanismen nodig", aldus de heer Tran Khanh Quang, directeur van Viet An Hoa Real Estate Company.

Bron: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm