De Vietnamese Vereniging van Makelaars (VARS) publiceerde onlangs een controversieel rapport getiteld "Dalende geboortecijfers en de gevolgen op lange termijn voor de woningmarkt", waarin wordt gesteld dat Vietnam een fase ingaat waarin demografische factoren de vraag naar onroerend goed beginnen te beïnvloeden. Veel mensen beweren echter ook dat op de korte termijn "harde" factoren zoals huizenprijzen, aanbod en leenkosten belangrijker zijn.
Volgens gegevens van VARS is het vruchtbaarheidscijfer in Vietnam gedaald van 3,8 kinderen per vrouw in 1989 tot slechts 1,91 kinderen in 2024. In grote steden zoals Hanoi en Ho Chi Minh-stad nadert dit cijfer de drempel van "extreem lage vruchtbaarheid" van minder dan 1,3 kinderen per vrouw. Dit betekent dat het aantal nieuwe huishoudens, een belangrijke motor van de woningmarkt, de komende jaren geleidelijk zal afnemen, met name in het segment van grote appartementen, ontworpen voor grote gezinnen.
VARS voorspelt dat als deze situatie aanhoudt, Vietnam te maken kan krijgen met een vergelijkbaar onevenwicht tussen vraag en aanbod op de vastgoedmarkt als Zuid-Korea of Japan, landen die sterk beïnvloed worden door vergrijzing en extreem lage geboortecijfers.
Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Instituut voor Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, onderschrijft de voorspelling en stelt: "Op de lange termijn wordt de liquiditeit van de vastgoedmarkt beïnvloed door diverse factoren: wetgeving, productiekosten, economische crises en bevolkingsgroei. Als de bevolking niet toeneemt, met name bij een laag geboortecijfer, zal de vraag naar woningen geleidelijk afnemen, wat leidt tot een daling van de liquiditeit."
Vanuit een ander perspectief benadrukte mevrouw Vo Nhat Lieu, CEO van Propiin Real Estate Finance Technology Academy: "Lage geboortecijfers zijn niet alleen een demografisch probleem, maar een belangrijke factor die de structuur van de vastgoedmarkt verandert. We kijken vaak alleen naar rentetarieven, krediet of juridische aspecten, maar demografische factoren zijn de meest ingrijpende en langetermijnvariabelen."
Desondanks blijkt uit gegevens van het Algemeen Bureau voor de Statistiek dat het aantal nieuwe huishoudens in Hanoi en Ho Chi Minh-stad nog steeds met 2-3% per jaar toeneemt. Dit wijst erop dat de vraag naar woningen niet is verdwenen, maar wordt "beperkt" door economische factoren. Volgens mevrouw Pham Thi Mien, adjunct-directeur van het Vietnam Real Estate Research Institute (VARS IRE), is de belangrijkste reden voor de afname van de liquiditeit niet een gebrek aan nieuwe huishoudens, maar het feit dat de huizenprijzen de betaalbaarheid overstijgen. Ze gaf aan dat met een gemiddelde prijs van 75-80 miljoen VND/m² in Hanoi en 85-89 miljoen VND/m² in Ho Chi Minh-stad, een appartement van 2-3 miljard VND ver buiten het bereik ligt van de middenklasse.
Naast de verkoopprijs vormen ook de hypotheekrentes een groot obstakel. Momenteel ligt de gemiddelde rente tussen de 8% en 12% per jaar, waarbij sommige banken preferentiële tarieven van 6% tot 7% aanbieden voor de eerste paar jaar. Dit is echter nog steeds veel hoger dan in Japan (1%-2%) of Singapore (2%-4%). Met een lening van 1,5 miljard VND over 30 jaar tegen een rente van 10% zouden kopers 15-20 miljoen VND per maand moeten betalen, wat voor veel jonge gezinnen financieel niet haalbaar is.
Bovendien heeft het feit dat veel mensen niet graag vroeg trouwen geleid tot andere woonbehoeften dan voorheen. "Ze hebben behoefte aan multifunctionele ruimtes waar ze zowel kunnen wonen als werken, in plaats van dat ze geïnteresseerd zijn in appartementen met een vast ontwerp van 60-70 m²," aldus mevrouw Lieu.
Volgens experts moet Vietnam twee zaken tegelijk aanpakken om de markt nieuw leven in te blazen. De directe prioriteit is het vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen, het verlagen van de rente op leningen en het verbeteren van de kredietprocedures. Het doel op lange termijn is om zich voor te bereiden op een scenario met een vergrijzende bevolking, lage geboortecijfers en veranderende woonbehoeften. "Als we alleen naar demografie kijken en beleid en producten negeren, stellen we de verkeerde diagnose. We hebben betaalbare woningen en goedkopere leenmechanismen nodig", aldus Tran Khanh Quang, directeur van Viet An Hoa Real Estate Company.
Bron: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm
Reactie (0)