Forslag til ytterligere mekanismer for å bestemme tomtepriser og håndtere merinntekter i utkastet

Bildetekst — Illustrasjonsfoto: Tuan Anh/VNA

VNREA kommenterte derfor fem innholdselementer, der de foreslo å endre tre innholdselementer som allerede er fastsatt i utkastet, og legge til to innholdselementer som ennå ikke er fastsatt i utkastet til resolusjon.

Med to ytterligere forslag til innhold, siterte VNREA at artikkel 5 i utkastet til resolusjon fastsetter anvendelsen av landprislisten for å bestemme arealbruksavgifter og landleie for alle prosjekter når land tildeles, leies ut eller arealbruksformålet endres i alle tilfeller.

I følge VNREAs analyse finnes det imidlertid i realiteten investeringsprosjekter i nyutviklede områder eller prosjekter med stor arealbruk og ingen landprisliste, eller hvis det finnes en landprisliste, vil anvendelsen av landprislisten ikke være hensiktsmessig. I dette tilfellet er det nødvendig å bestemme spesifikke landpriser i henhold til metodene for landprisbestemmelse som er foreskrevet i gjeldende jordlov for å beregne arealbruksavgifter og landleie.

VNREA foreslår å utfylle forskriftene om tilfeller der spesifikke landpriser anvendes for å beregne arealbruksavgifter og landleie for prosjekter når staten tildeler land, leier ut land eller endrer arealformål, inkludert: prosjekter med stor arealbruk på 100 hektar eller mer og investeringsprosjekter i nyutviklede områder uten landprislister.

I tillegg foreslo VNREA å legge til forskrifter for beregning av tilleggsavgifter for perioden med ubestemt landpris. Fordi dekret 103/2024/ND-CP, basert på punkt d, klausul 2, artikkel 257 i 2024-landloven, fastsetter innkreving av tilleggsavgifter for tilfeller der folk har en beslutning om å tildele/lease ut land før 1. august 2024, men landprisen ikke er fastsatt, må de betale et tilleggsgebyr beregnet til 5,4 %/år (forventes å bli justert ned til 3,6 %/år) av arealbruksavgiften/landleien som skal betales for perioden med ubestemt landpris.

Årsaken er at når arealavgiften/arealleien ikke betales, tjener investoren på det ubetalte beløpet. Dette synspunktet er feil og upassende, understreket VNREA. For tiden er plikten til å fastsette landpriser et statlig organs ansvar, ikke avhengig av landbrukeren.

Kravet om at grunnbrukere skal holdes ansvarlige i dette tilfellet er ubegrunnet. Når grunnbrukere ikke har betalt bruksavgifter og leie av land, har de ikke vært i stand til å utøve sine rettigheter som grunnbrukere: retten til å kjøpe, selge/overføre/pantsette ... fordi disse rettighetene i henhold til regelverket bare kan utøves etter at økonomiske forpliktelser angående land er oppfylt, analyserte VNREA.

VNREA anbefaler derfor å legge til bestemmelser om håndtering av ytterligere inkassogebyrer basert på fastsettelsen av en rekke konkrete saker. I tilfeller der det er tatt stilling til arealtildeling, leie av eiendom, tillatelse til å endre formål for arealbruk, tillatelse til å endre fra årlig leie av eiendom til engangsleie av eiendom for hele leieperioden, forlengelse av arealbruk, justering av arealbruksperiode, justering av detaljplanlegging i henhold til bestemmelsene i lov om eiendom og andre relevante lovbestemmelser før ikrafttredelsesdatoen for denne loven, men eiendomsprisen ikke er fastsatt, skal fastsettelsen av eiendomsleie og eiendomsgebyrer gjennomføres i henhold til bestemmelsene i punkt a, b, c, punkt 2, artikkel 257 i jordloven av 2024.

Samtidig må grunnbrukere betale tilleggsavgifter for den tidsperioden som ennå ikke er beregnet for bruksavgifter og leie av land, som foreskrevet i punkt a, b, c, paragraf 2, artikkel 257 i jordloven dersom grunnbrukerne har tatt det tildelte bruksrettsområdet i bruk, næringsvirksomhet og -bruk.

Grunnbrukere er ikke pålagt å betale tilleggsavgifter for den perioden som ennå ikke er beregnet for arealbruksavgifter og leie som foreskrevet i punkt a, b, c, paragraf 2, artikkel 257 i jordloven dersom grunnbrukerne ennå ikke har tatt det tildelte arealområdet i bruk, forretning eller bruk. Dersom grunnbrukerne har betalt tilleggsavgifter for den perioden som ennå ikke er beregnet for arealbruksavgifter og leie, vil de få refundert de betalte tilleggsavgiftene eller trukket fra andre økonomiske forpliktelser overfor staten...

Angående de tre foreslåtte endringene, siterte VNREA: Klausul 7, artikkel 3 om landgjenvinning, kompensasjon, støtte og gjenbosetting fastsetter: «Fradraget av kompensasjon, støtte og gjenbosettingspenger som investoren har forskuddsbetalt fra arealbruksavgiften og arealleien som skal betales, skal gjennomføres i samsvar med bestemmelsene i klausul 2, artikkel 94 i jordloven og skal beregnes for hele prosjektet».

Ifølge VNREA fastsetter imidlertid jordloven at dersom investoren forskuddsbetaler kompensasjon, støtte og bosettingsmidler, vil dette bli trukket fra prosjektets bruksavgift og grunnleie. Dersom det fortsatt er penger igjen etter fradrag fra bruksavgift og grunnleie for prosjektet, vil det bli telt med i prosjektets totale investeringskapital.

Derfor har ikke denne forskriften egentlig garantert rettigheter og har ikke egentlig tiltrukket investorer til å delta i forhåndsbetaling av kompensasjon, støtte og gjenbosetting; spesielt når det gjelder prosjekter som er fritatt for eller redusert fra arealbruksavgifter og landleie – analyserte VNREA.

Derfor foreslår VNREA å tillate investorer å fortsette å trekke fra forskuddsbetalinger for kompensasjon, støtte og gjenbosetting fra andre økonomiske forpliktelser som investorer må betale.

Samtidig, i punkt d, paragraf 1, artikkel 5, omfatter grunnlaget for beregning av arealbruksavgift: kostnader til infrastrukturbygging for landområdet som investoren overleverer til staten; kostnader til infrastrukturbygging som er spesifisert på dette punktet, bestemmes i henhold til bestemmelsene i byggeloven.

Ifølge VNREA fastsetter utkastet kun beregning av infrastrukturkostnader for det landområdet som investoren overleverer til staten, noe som er upassende. Fordi landprislistens art er en generell forskrift, og landprisen i landprislisten ofte er bygget basert på eksisterende tomter. Investeringsprosjekter for infrastrukturutvikling, men som ikke har et område overlevert til staten (som investeringsprosjekter for infrastrukturutvikling i industriparker), vil ikke bli fratrukket infrastrukturkostnader.

Eller investeringsprosjekter avhengig av geologiske forhold og skala vil ha ulike infrastrukturinvesteringskostnader, spesielt investeringsprosjekter i nye områder, gjenvunnede områder ... har svært store investeringskostnader for utjevning og infrastrukturbygging. Derfor vil det ikke sikre rettferdighet å bare beregne infrastrukturkostnader for landområdet som investorer overleverer til staten.

Ut fra denne realiteten foreslår VNREA at det ved fastsettelse av tomtepriser er nødvendig å beregne infrastrukturkostnadene for hele prosjektet, ikke bare det tomtearealet som investoren overleverer til staten. Samtidig er det nødvendig å supplere forskrift om håndtering av landvinningskostnader for landvinningsprosjekter ved fastsettelse av tomtepriser (i henhold til gjeldende forskrift er landvinningskostnader inkludert i prosjektutviklingskostnadene ved fastsettelse av tomtepriser etter overskuddsmetoden).

Et annet innhold som VNREA kommenterte er at i punkt b, paragraf 13, artikkel 3, er overgangsbestemmelsene for landgjenvinning, kompensasjon, støtte og gjenbosetting tydelig angitt: «Dersom det før ikrafttredelsesdatoen for denne resolusjonen ikke foreligger noen beslutning som godkjenner kompensasjons-, støtte- og gjenbosettingsplanen, skal landgjenvinning, kompensasjon, støtte og gjenbosetting gjennomføres i samsvar med bestemmelsene i jordloven og bestemmelsene i denne artikkelen».

Ifølge VNREA angir ikke bruken av uttrykket «i tilfelle der det ikke foreligger noen avgjørelse før ikrafttredelsesdatoen for denne resolusjonen» nøyaktig tidspunktet for hendelsen. Det vil være tilfeller der det ikke foreligger noen avgjørelse som godkjenner kompensasjonsplanen før ikrafttredelsesdatoen for resolusjonen, men når resolusjonen trer i kraft, foreligger det en avgjørelse som godkjenner kompensasjonsplanen. Derfor foreslår VNREA å justere det til «I tilfelle der det ikke foreligger noen avgjørelse før ikrafttredelsesdatoen for denne resolusjonen...».

Kilde: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm