Bedrifter er lamslåtte når de ser på den nye prislisten for tomter.

Den 10. januar arrangerte Reatimes og Vietnam Real Estate Research Institute et verksted: «Anvendelse av landprislister i henhold til 2024-landloven: Problemer og løsninger for bærekraftig utvikling av Vietnams eiendomsmarked».

Den 10. januar arrangerte Reatimes og Vietnam Real Estate Research Institute et verksted: «Anvendelse av landprislister i henhold til 2024-landloven: Problemer og løsninger for bærekraftig utvikling av Vietnams eiendomsmarked».

Bedrifter er lamslåtte når de ser på den nye prislisten for tomter.

Fjerningen av rammeverket for landpriser, sammen med forskriftene om den nye banebrytende landpristabellen, er et stort tiltak i jordloven fra 2024. Et nytt kapittel om landforvaltning og utvikling av eiendomsmarkedet åpnes på grunnlag av transparente landpriser som er nærmere markedet. Økte landpriser vil være til fordel for budsjettet og skape mer enighet med personer som er underlagt landinnhenting. Dette forventes å bidra til å redusere landtvister og søksmål og fremme fremdriften av tomterydding for prosjekter. Det er imidlertid fortsatt bekymringer om effektiviteten og virkningen av den nye landpristabellen.

Artikkel 257 i jordloven fra 2024 fastsetter at den gamle jordprislisten skal gjelde frem til 31. desember 2025, men om nødvendig vil den provinsielle folkekomiteen beslutte å justere jordprislisten slik at den passer til den faktiske situasjonen. Dette er en overgangsforskrift som skal hjelpe lokalsamfunn med gradvis å utvikle en ny jordprisliste som offisielt skal gjelde fra 1. januar 2026, for å unngå plutselige prissjokk som påvirker rettighetene og pliktene til noen jordbrukere. Samtidig vil den løse opp prosjekter som har blitt stoppet opp på grunn av manglende grunnlag for å fastsette jordpriser tidligere.

Ifølge foreløpig statistikk er det for tiden rundt 25 lokaliteter som har utstedt justerte tomteprislister, som vil gjelde til slutten av dette året. I mange lokaliteter har imidlertid de justerte tomteprislistene skapt en sterk offentlig reaksjon på grunn av den plutselige økningen sammenlignet med de gamle tomteprislistene.

For eksempel økte den justerte tomteprislisten i Ho Chi Minh-byen, gjeldende fra 31. oktober 2024, med omtrent 4–38 ganger, det høyeste nivået er 687,2 millioner VND/m². Tilsvarende har tomteprisen i Hanoi i henhold til den nylig utstedte justeringsvedtaket økt med 2–6 ganger sammenlignet med den gamle prislisten som ble gjeldende fra 2025. Der er den høyeste prisen 695,3 millioner VND/m². Den justerte tomteprislisten i Bac Giang registrerte også det høyeste nivået på 120 millioner VND/m², en økning på omtrent 2,4 ganger sammenlignet med den gamle prislisten.

Tomteprisene har økt kraftig, inkludert tomter for investering, næringsliv, sport , kultur osv. Mange bedrifter som leier ut tomter og betaler årlig ser ut til å sitte fast, og står overfor risikoen for ødelagte investerings- og forretningsplaner, svekket fortjeneste og til og med tap når tomteleiekostnadene øker plutselig, noe som gjør det vanskelig å beregne forretningseffektiviteten. Ifølge eksperter er det nødvendig å finne en løsning på dette problemet for å unngå sterke konsekvenser for bedrifter og investeringsmiljøet i lokalsamfunn.

Stilt overfor praktiske problemer må den provinsielle folkekomiteen vurdere virkningen fullt ut, nøye vurdere utarbeidelsen av en prisliste for land som er egnet for markedet, øke budsjettinntektene og kontrollere landprisene for å øke tilgangen til land, støtte bedrifter, tiltrekke seg investeringer og redusere byrden av landkostnader for folk. Å sikre harmoni mellom staten, folket og bedriftene når det gjelder å fastsette landpriser i henhold til markedsprinsipper ... er imidlertid ikke et lett problem å løse, spesielt når markedsfaktorene er mangesidige, informasjonen er kaotisk og ustabil.

Presset på lokale myndigheter er enormt: Hvordan få prislister på tomter til å bli en drivkraft for utvikling, i stedet for å hindre bedrifter og investeringer. Å finne en balanse mellom disse to faktorene er «nøkkelen» til å perfeksjonere systemet for prising av tomter, og bidra til bærekraftig sosioøkonomisk utvikling.

Oversikt over workshopen: «Anvendelse av landprislister i henhold til landloven fra 2024: Problemer og løsninger for bærekraftig utvikling av Vietnams eiendomsmarked».

Stor flaskehals i verdsettelse av tomter

«Verdsettelse av tomter forårsaker store belastninger», sa Nguyen Quoc Hiep, styreleder i GP.Invest, på workshopen.

Ifølge Hiep gjennomfører GP.Invest et prosjekt som fikk en beslutning om tildeling av tomt for ni måneder siden, men tomteprisen er ennå ikke fastsatt. Det finnes prosjekter fra andre foretak som ennå ikke har fått tomteprisen fastsatt etter to år. Det finnes til og med ferdigstilte boligprosjekter som ennå ikke har fått tomteprisen fastsatt. Dette forårsaker mye frustrasjon.

«Problemet jeg vil understreke er: Hvis tomteprisene går opp slik, vil vår investeringsattraksjon fortsatt være der? Hvorfor har våre industriklynger for tiden 80–90 % utleiegrad overalt? Svaret er for det første at lønnskostnadene våre er billige, for det andre at tomtekostnadene er rimelige, og for det tredje at logistikken er praktisk. Men hvis vi reduserer én faktor, tomter, mens arbeidskraft blir stadig dyrere, vil vår investeringsattraksjonsfordel fortsatt være der? Vil Vietnam fortsatt være et lyspunkt for investeringer i Sørøst-Asia?», spurte Hiep.

Mr. Nguyen Quoc Hiep, styreleder i GP.Invest.

Ifølge Hiep tar ikke den nåværende metoden for beregning av tomtepriser hensyn til interessene til bedrifter generelt, spesielt til utleie av tomter og eiendomsbedrifter. Alle bedrifter blir påvirket når tomteprisene øker.

«Så hvilken bedrift tør å gjennomføre prosjektet? Hvis bedrifter ikke tør å gjøre det, hvordan kan det da være en bærekraftig inntektskilde for lokalsamfunnet? Hvordan kan det være at på bare ett år, når beslutningen om å tildele land i samme område, den samme tomten, er 4 måneder fra hverandre, øker tomteprisen med 40 %, raskere enn inflasjonsraten?»

«Naturressurs- og miljødepartementet må gi mer spesifikk veiledning til lokalsamfunnene når det gjelder å fastsette landpriser, spesielt hvordan man beregner priser basert på overskuddsmetoden», sa Hiep.

Tomteprisene vil stige, noe som vil påvirke markedet.

Etter at jordloven fra 2024 trådte i kraft, ble det utstedt mange dekreter som detaljerte loven. Det nåværende problemet er imidlertid implementeringen av loven. For eksempel har Ho Chi Minh-byen for tiden 58 000 eiendomsprodukter med problemer knyttet til landpriser.

I Ho Chi Minh-byen ble Can Gio-distriktet justert fra 1,7 til 2,7 ganger sammenlignet med tidligere. Den laveste økningen var i distrikt 3 med 2,7 ganger, mens Hoc Mon-distriktet hadde den høyeste økningen, opptil 38 ganger. Økningen i den nåværende landprislisten har langt oversteget den forrige prislisten.

Fra 2023 til slutten av 2024 justerte Ho Chi Minh-byen opp tomteprisene med omtrent 1,64 ganger. Med de nye justeringene fortsetter økningen å holde seg på et lignende nivå. Innen tre år vil bedrifter dermed stå overfor en stor endring i økonomiske forpliktelser, med trenden med å betale mer skatter og avgifter. Dette legger et betydelig økonomisk press på bedrifter.

Med henvisning til ovennevnte informasjon ga Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, en anbefaling angående spørsmålet om verdsettelse av land. Dekret 102/2024/ND-CP beskriver landtyper, inkludert jordbruksland, ikke-jordbruksland og nærings- og tjenesteland. Golfbaneland er imidlertid regulert i både paragraf 4 og paragraf 5. Paragraf 4 omhandler offentlig land med en golfbanedel, men land for produksjon og virksomhet under golfbanens forvaltning er i paragraf 5. Ho Chi Minh-byens folkekomité utstedte imidlertid en justert landprisliste med en generell regulering av ikke-jordbruksbasert produksjons- og næringsland uten å tydelig klassifisere det i detalj.

Herr Chau ga et eksempel ved Saigon Zoo and Botanical Gardens. Det totale arealet er omtrent 20 hektar land, hvorav bare noen få tusen kvadratmeter er kommersiell tjenesteyting, men hele området er priset som kommersiell tjenesteyting, noe som fører til at foretaket skylder nesten 900 milliarder VND i skatt. Først da pressen ble involvert, så Ho Chi Minh-byen seg tilbake og konkluderte med at de måtte se på nytt for å gjøre en mer nøyaktig vurdering.

Herr Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsforening.

Eiendomsmeglerforeningen i Ho Chi Minh-byen har rapportert til regjeringen, departementene og avdelingene at den første justeringen ikke ser ut til å ha en umiddelbar innvirkning på eiendomsmarkedet, fordi den nåværende verdsettelsesmetoden fortsatt er basert på overskudd og ikke utelukkende på prislisten for tomter. Imidlertid kan det oppstå problemer i tomtekjøps- og kompensasjonsfasene for prosjektgjennomføring, når tomteprisene vil bli presset opp svært høyt, noe som forårsaker en ubalanse i markedet.

«Prinsippet vi alltid snakker om er å harmonisere interessene til tre store enheter: staten, arealbrukere og investorer. I realiteten har imidlertid ikke dette prinsippet blitt fullt ut sikret under implementeringen. Derfor foreslår jeg at det umiddelbart bør gjennomføres en konsekvensutredning for de 25 lokalitetene som har utstedt justerte prislister for tomter.»

Fra nå og frem til landprislisten trer i kraft 1. januar 2026, bør vi foreta en foreløpig gjennomgang og vurdering av virkningen av den nye landprislisten på disse stedene. For stedene som ikke har utstedt en ny landprisliste og fortsatt opprettholder den gamle prislisten, er det også behov for en grundig vurdering. Gjennom dette vil vi avgjøre om den nye politikken virkelig sikrer prinsippet om harmonisering av interesser eller ikke, foreslo Chau.

Kommersiell tjenesteyting blir behandlet som «adopterte barn»

Fru Vu Lan Anh, viseadministrerende direktør i CEO Group, vurderte at det fortsatt er stor forskjellsbehandling mellom «naturlig» boligtomt og «adoptert» nærings- og tjenestetomt, og at forskriftene om tomtepriser for nærings- og tjenestetomt fortsatt har mange begrensninger og mangler som må forbedres ytterligere.

Faktisk krever lokalsamfunn ofte inn svært høye engangsleieavgifter for nærings- og tjenesteyteland som brukes til turisme- og feriestedprosjekter. Høye priser på nærings- og tjenesteyteland vil føre til høye eiendomspriser, noe som fraråder investorer å investere i turisme- og feriestedprosjekter på nærings- og tjenesteyteland.

Fru Vu Lan Anh, viseadministrerende direktør i CEO Group.

«Etter vår mening må lokalsamfunnene, når de fastsetter prisen på nærings- og tjenestetomt i tomteprislisten, bestemme og beregne vitenskapelig i henhold til prinsippene om «marked» og «interesseharmonisering», slik at prisen på nærings- og tjenestetomt er omtrent 20 % til 40 % sammenlignet med prisen på boligtomt», delte Lan Anh.

Årsaken til dette forslaget er at den nåværende strukturen for arealbruk for næringsvirksomhet i henhold til den godkjente detaljplanleggingen 1/500 for by-, turist- og feriestedprosjekter er omtrent 40 % av det totale prosjektarealet. Mens investoren i byprosjektet, etter å ha fullført investeringen og byggingen, vil overlevere 60 % av det gjenværende arealet i den tekniske infrastrukturen til staten for forvaltning og drift; leilighetskomplekset vil bli forvaltet og drevet av et styringsråd valgt av beboerne; investoren i turist- og feriestedprosjektet må investere i hele prosjektet og bære kostnadene for forvaltning og drift av det tekniske infrastruktursystemet og sosial infrastruktur gjennom hele prosjektets livssyklus.

14:55 10. januar 2025

Fru Vu Lan Anh, assisterende generaldirektør i CEO Group, holdt en tale 04: Rollen til kommersiell tjenesteytejord og problemstillinger som reises ved fastsettelse av tomtepriser.

I henhold til bestemmelsene i jordloven av 2024 er nærings- og tjenestearealer arealer for bygging av kommersielle og tjenesteytende virksomheter og andre arbeider som betjener næringsliv, handel og tjenester, inkludert turisme- og feriestedsarbeid og -fasiliteter (hoteller, turistvillaer, turistleiligheter osv.). For at nærings- og tjenestearealer skal fremme sin nåværende rolle og bli stadig viktigere i fremtiden, er rimelige reguleringer av arealpriser for nærings- og tjenestearealer, spesielt nærings- og tjenestearealer som brukes til prosjekter for å utvikle turiststeder, av særlig betydning.

Basert på gjeldende lovbestemmelser, spesielt jordloven fra 2024, som fastsetter utformingen av prislister for tomter i henhold til «markedsprinsippet», samtidig som prinsippet om «harmonisering av interesser mellom staten, tomtebrukere og investorer» og praktisk anvendelse implementeres, vurderer CEO Group at det fortsatt er stor forskjellsbehandling mellom «avkom» av boligareal og «adoptert» nærings- og tjenesteareal, og regelverket for tomtepriser for nærings- og tjenesteareal har fortsatt mange begrensninger og mangler som må forbedres ytterligere.

Faktisk krever lokalsamfunn ofte inn en engangsleieavgift for nærings- og tjenesteyteland som brukes til feriestedsprosjekter, som er svært høy. Høye priser på nærings- og tjenesteyteland vil føre til høye eiendomspriser, noe som fraråder investorer å investere i turisme- og feriestedsprosjekter på nærings- og tjenesteyteland. Etter vår mening må lokalsamfunnene, når de fastsetter prisen på nærings- og tjenesteyteland i tomteprislisten, bestemme og beregne vitenskapelig i henhold til prinsippene om "marked" og "interesseharmoni", slik at prisen på nærings- og tjenesteyteland er omtrent 20 % til 40 % sammenlignet med prisen på boligtomt.

Dette forslaget er basert på flere grunner, som følger:

For det første faller strukturen for arealbruk for næringsvirksomhet i henhold til den godkjente detaljerte planleggingen 1/500 for by-, turist- og feriestedprosjekter begge innenfor 40 % av det totale prosjektarealet. Mens investoren i byprosjektet, etter å ha fullført investeringen og byggingen, vil overlevere 60 % av det gjenværende landarealet i den tekniske infrastrukturen til staten for forvaltning og drift, vil leilighetskomplekset bli forvaltet og drevet av et styringsråd valgt av beboerne, mens investoren i turist- og feriestedprosjektet må investere i hele prosjektet og bære kostnadene for forvaltning og drift av det tekniske infrastruktursystemet og den sosiale infrastrukturen gjennom hele prosjektets livssyklus.

Derfor bør tomteprisen på nærings- og tjenestetomt kun være maksimalt 40 % av boligtomteprisen, noe som er vitenskapelig basert.

For det andre, den overordnede rollen til kommersielle tjenesteytearealer i utviklingen av turist- og feriestedområder – overnattingsinfrastruktur for den viktigste økonomiske sektoren turisme.

Ut fra analysen ovenfor anbefaler vi:

For det første bør du vurdere å sette prisen på nærings- og tjenestetomt til omtrent 20 % til 40 % av prisen på boligtomt;

For det andre, for teknisk infrastruktur i feriestedprosjekter som interne trafikkveier, landskapstrær, avløpsrenseanlegg, torg osv.: (i) anbefales det å vurdere å frita grunnleie i hele prosjektets løpetid, kun beregne grunnleie for prosjektets næringsareal, og (ii) la investorer overlevere teknisk infrastruktur til staten (i henhold til samme mekanisme som i byprosjekter).

For det tredje, når det gjelder overskuddsmetoden ved beregning av prisen på nærings- og tjenestetomter, finner vi at inntektene er basert på tomteprisen som har vunnet auksjonen for bruksrettigheter til areal, ofte med henvisning til små landområder. Å ta tomteprisen for små landområder for bruk til storskalaprosjekter er ikke passende.

I tillegg til dette er kostnadene ved beregning av den totale utviklingskostnaden for tomten ikke egnet. Byggeinvesteringskostnaden for å bestemme tomteprisen er basert på investeringskapitalrenten utstedt av staten. Denne kapitalrenten er mye lavere enn de faktiske byggeinvesteringskostnadene for prosjektet, og disse kostnadene er vitenskapelig beregnet basert på designestimatet og godkjente byggetegninger. Salgskostnaden kan kun beregnes til 1 % av inntektene, mens den faktiske salgskostnaden er omtrent 10 % til 15 %. Rentekostnaden beregnes kun for 50 % av den totale lånekapitalen og beregnes kun fra 2001 til 2002.

Med beregningen ovenfor beregnes inntektene på det høyeste nivået, mens de beregnede kostnadene er utilstrekkelige, mangelfulle eller lave sammenlignet med virkeligheten. Dette fører til at bedrifter må betale store arealavgifter, eiendomsprisene stiger, noe som forårsaker en markedsboble, og ikke egentlig følger prinsippene for fastsettelse av landpriser.

Basert på identifiseringen av manglene ovenfor, anbefaler vi å endre regelverket knyttet til anvendelsen av overskuddsmetoden ved fastsettelse av tomtepriser, nærmere bestemt:

For det første er ikke inntektene basert på auksjonsvinnende priser eller eksempelpriser på små tomter ... men må være basert på typiske markedsverdier over en lang nok periode;

For det andre må kostnadene beregnes korrekt, tilstrekkelig og i samsvar med virkeligheten. Mer spesifikt må kostnadene beregnes i henhold til estimatet som er godkjent av det statlige organet; salgskostnadene må beregnes i henhold til den faktiske betalingen til foretaket (foreslått nivå på 10 %); rentekostnadene må beregnes på hele lånekapitalen og beregnes i løpet av byggeinvesteringsperioden som er godkjent av det kompetente statlige organet i investeringspolitisk beslutning/investeringsbeslutning for prosjektet.

14:45 10. januar 2025

Førsteamanuensis dr. Nguyen Quang Tuyen, nestleder i skolerådet og leder av fakultetet for økonomisk rett ved Hanoi Law University, holdt en tale på det tredje panelet: Juridiske og praktiske spørsmål knyttet til utstedelse og anvendelse av den nye landprislisten.

Det nåværende problemet med tomtepriser er flaskehalsen over flaskehalser. Det er mange steder som for tiden har mange «pålagte» prosjekter som ikke kan gjennomføres. En av hovedårsakene er at tomteprisen ikke kan fastsettes. Derfor vil jeg gjerne bidra med noen meninger om tomteprisspørsmålet fra et juridisk perspektiv.

For tiden har forskriftene om jordlovgivning mange nyvinninger. Dette er et gjennombrudd, men det er også punkter som skaper press for lokalsamfunnene. Vi implementerer resolusjon 18 ved å fjerne rammeverket for landpriser og kun anvende landpristabellen. Spesielt vil landpristabellen bli tildelt lokalsamfunnenes folkekomiteer for å etablere den. Det vil si at lokalsamfunnene vil gjøre det selv, bestemme selv og ta ansvar for seg selv. Sammen med dette finnes det lover, dekreter og rundskriv. Ser man på helheten, kan man se at den juridiske korridoren er mer komplett og passende, men når man går inn på detaljene, er det fortsatt mange begrensninger.

Forskriften om fastsettelse av tomtepris har fem prinsipper, inkludert markedsprinsippet, men ingen forklarer hva markedsprinsippet er. Dette gjør det vanskelig for lokaliteter å anvende det.

For tiden har eiendomsmarkedet «utryddet» eiendomssegmentet på 20–30 millioner VND/m2, noe som gjør det umulig for lønnede arbeidere å kjøpe bolig. Derfor mener jeg det er nødvendig å avklare hva markedsprinsippet er. For det andre, hvilke kriterier brukes for å bestemme markedsprinsippet. Dette må også avklares.

Og vi må også avklare at det ikke finnes noe prinsipp for å bestemme tomtepriser i henhold til markedspriser. Å bestemme i henhold til markedspriser er feil, vi må følge «markedsprinsipper».

I tillegg må de fem prinsippene for fastsettelse av tomtepriser sikre harmoni. Så hva er harmoni? Dette må også spesifiseres. Etter min mening må harmoni sikre at alle parter er garantert fordeler. Hvis situasjonen med fastsettelse av tomtepriser fortsetter som den er nå, vil bedrifter garantert "fryse".

Deretter foreslår jeg at vi må ha en veldig tydelig juridisk mekanisme for å beskytte teamet og organisasjonene som gir råd om verdsettelse av eiendom. De er eksperter, og hvis de følger de riktige juridiske prosedyrene, må de beskyttes. Først da vil konsulentene våge å gjøre det.

Vi må også forberede materielle ressurser, inkludert eksperter på verdsettelse av land. Når vi ser tilbake, hvor mange hundre eksperter på verdsettelse av land finnes det i landet vårt, og kan vi verdsette land? I tillegg til å organisere seminarer, mener jeg at departementet for naturressurser og miljø må veilede lokalsamfunnene. Det er veldig vanskelig å la lokalsamfunnene gjøre det selv.

Verdsettelse av tomter er vanskelig for tiden, delvis fordi nåværende inndata og informasjon ikke er tilgjengelig og ikke standard.

Dessuten er jeg enig i synspunktet om at det er umulig å sette en ensartet tomtepris, spesielt for nærings- og tjenestetomter. Prosjekter i områder med sosioøkonomisk utvikling må ha forskjellige priser ... Avhengig av hver prosjektgruppe, på bestemte steder, brukes forskjellige priser. Vi må ha spesifikke detaljer. Først da kan vi gradvis fjerne det nåværende tomteprisproblemet. Ellers vil vi gjøre tomteprisen til en flaskehals, ikke en ressurs.

14:30 10. januar 2025

Herr Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening, holdt en tale 2

Diskusjon: Implementer prinsippet om å «sikre interesseharmoni mellom staten, arealbrukere og investorer» og «markedsprinsipper» i utviklingen av landprislisten og regulering av prosentandelen (%) av enhetsprisen for tomteleie for å beregne tomteleie for hver type land i provinsen for å skape et attraktivt investeringsmiljø og utvikle et trygt, sunt og bærekraftig eiendomsmarked.

Fra resolusjon 18 til jordloven av 2024 kan vi se store anstrengelser for å bygge opp politiske mekanismer knyttet til eiendomsmarkedet for å bli mer enhetlige og tydelige, og fylle de juridiske hullene som tidligere eksisterte.

Etter at jordloven fra 2024 trådte i kraft, ble det utstedt mange dekreter som detaljerte loven. Det nåværende problemet er imidlertid rettshåndhevelse. For eksempel har Ho Chi Minh-byen for tiden 58 000 eiendomsprodukter med problemer knyttet til landpriser.

På dagens workshop ønsker vi å komme med en anbefaling angående verdsettelse av land. Dekret 102/2024/ND-CP beskriver landtyper, inkludert jordbruksland, ikke-jordbruksland og nærings- og tjenesteland. Vi finner imidlertid at golfbaneland er regulert i både paragraf 4 og paragraf 5. Paragraf 4 omtaler offentlig land med en golfbanedel, men produksjons- og næringsland under golfbaneforvaltning er i paragraf 5. Ho Chi Minh-byens folkekomité utstedte imidlertid en justert prisliste for land med regulering av gruppering av ikke-jordbruksbasert produksjons- og næringsland uten å tydelig klassifisere dem i detalj. For eksempel, historien om Saigon Zoo og Botanical Gardens, er det totale arealet omtrent 20 hektar land, hvorav det bare er noen få tusen kvadratmeter nærings- og tjenesteland, men hele området er priset som nærings- og tjenesteland, noe som fører til at foretaket skylder nesten 900 milliarder VND i skatt. Først da pressen ble involvert, så byen tilbake og konkluderte med at den måtte se på nytt for en mer nøyaktig vurdering.

I prosessen med å bygge den justerte landprislisten, ifølge syntesen fra Vietnam Real Estate Association, har 25 lokaliteter justert landprislisten. Ved en detaljert analyse kan man se at de fleste lokalitetene har registrert en økning på mange ganger sammenlignet med tidligere. I Ho Chi Minh-byen ble Can Gio-distriktet justert fra 1,7 til 2,7 ganger sammenlignet med tidligere. Den laveste økningen var i distrikt 3 med 2,7 ganger, mens Hoc Mon-distriktet hadde den høyeste økningen, opptil 38 ganger. Dermed har økningen i den nåværende landprislisten langt oversteget den forrige prislisten.

Derfor har vi rapportert til regjeringen og departementene at den første justeringen ikke ser ut til å ha en umiddelbar innvirkning på eiendomsmarkedet, fordi dagens verdsettelsesmetode fortsatt er basert på overskudd og ikke utelukkende på prislisten for tomter. Det kan imidlertid oppstå problemer i tomtekjøps- og kompensasjonsfasene for prosjektgjennomføring, når tomteprisene vil bli presset opp svært høyt, noe som forårsaker en ubalanse i markedet.

Prinsippet vi alltid snakker om er interesseharmonisering mellom tre hovedenheter: staten, brukere av land og investorer. I realiteten har imidlertid ikke dette prinsippet blitt fullt ut sikret under implementeringen. Derfor foreslår jeg at det for de 25 lokalitetene som har utstedt den justerte landprislisten, umiddelbart bør gjennomføres en konsekvensutredning. Fra nå av og frem til landprislisten trer i kraft 1. januar 2026, bør vi iverksette en foreløpig gjennomgang og vurdering av virkningen av den nye landprislisten på disse lokalitetene. For lokalitetene som ikke har utstedt den nye landprislisten og fortsatt opprettholder den gamle prislisten, bør det også gjennomføres en grundig vurdering. Dermed vil vi avgjøre om den nye politikken virkelig sikrer prinsippet om interesseharmonisering.

Fra 2023 til slutten av 2024 justerte Ho Chi Minh-byen opp tomteprisene med omtrent 1,64 ganger. Med de nye justeringene fortsetter økningen å holde seg på et lignende nivå. Innen tre år vil bedrifter dermed stå overfor en stor endring i økonomiske forpliktelser, med trenden med å betale mer skatter og avgifter. Dette legger et betydelig økonomisk press på bedrifter.

Derfor har vi foreslått at byen anvender en skattesats fra 0,25 %, den laveste satsen i henhold til dekret 103, til 1,5 %. Selv om byen fortsatt overholder loven, er spørsmålet om dette er egnet for virkeligheten. Vi er klar over at dette dekretet har en minimumsperiode på 10 år, så i den innledende fasen er det ganske høyt å anvende en sats på 0,25–1,5 %. Vi anbefaler at prosentsatsen for beregning av tomteleiepriser kun bør bestemmes fra 0,25–0,5 % for å redusere den økonomiske byrden for bedrifter og skape forutsetninger for at de gradvis kan tilpasse seg endringene.

Kilde: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html