Leilighetsprisene skyter i været og overstiger langt sin virkelige verdi, og dette segmentet er spådd å gi best avkastning i 2025.

Leilighetsprisene overstiger langt den reelle verdien, transaksjonene overgår rekkehus og tomter, og leiligheter i sentrale Hanoi lover den beste avkastningen i 2025 ... dette er de siste eiendomsnyhetene.

Prisene på primærleiligheter stiger kontinuerlig og viser ingen tegn til å stoppe, men drive og opprettholde høye priser på sekundærleiligheter som langt overstiger deres sanne verdi. (Foto: Linh An)

Topp 3 byer med høyest vekst i 2024

Ifølge en rapport fra Vietnam Association of Real Estate Brokers (VARS) har eiendomsmarkedet i 2024 passert sin vanskeligste fase.

Totalt sett i 2024 registrerte markedet omtrent 81 000 produkter tilbudt for salg, en økning på over 40 % sammenlignet med 2023. Av disse var 65 376 nye produkter, omtrent tre ganger flere enn i 2023, men bare omtrent 7 % av antallet i 2018. Bare i fjerde kvartal 2024 registrerte markedet 28 000 nye produkter tilbudt for salg, dobbelt så mange som i forrige kvartal og fire ganger så mange som i samme periode i 2023.

Transaksjonsvolumene i 2024 fortsatte å vokse jevnt etter hvert som tilbudet forbedret seg. Totalt sett i 2024 registrerte hele markedet over 47 000 vellykkede transaksjoner, tilsvarende en absorpsjonsrate på 72 %.

Det er verdt å merke seg at leilighetssegmentet har sett en kraftig prisøkning på tvers av mange markeder. Ifølge en VARS-studie av 150 utvalgte prosjekter hadde den gjennomsnittlige salgsprisen i Hanoi økt med 72,4 % innen utgangen av 2024 sammenlignet med andre kvartal 2019. Dette ble etterfulgt av Da Nang med en økning på 49,9 %, mens Ho Chi Minh-byen opplevde en lavere økning på omtrent 34,3 %.

Prisene på førstehåndsmarkedet stiger kontinuerlig og viser ingen tegn til å stoppe, og de driver opp og opprettholder høye leilighetspriser på annenhåndsmarkedet som langt overstiger den virkelige verdien.

I tillegg til dette har prisen på oppdelte tomter med fullstendig juridisk dokumentasjon også tatt seg opp igjen og vokst kraftig midt i en nedgang i tomtetilbudet på grunn av strengere regler for oppdeling og salg av land. Spesielt tomter med lav verdi, priset til rundt under 30 millioner VND/m2 i byer med utviklet infrastruktur eller planlagt utbygging, er svært ettertraktet, med priser som øker med 15 % sammenlignet med slutten av året før.

VARS-rapporten indikerer også at investorer har en tendens til å søke etter boligtomter i forstadsprovinser og byer med rimelige priser og betydelig vekstpotensial på grunn av fordeler fra infrastruktur og byplanlegging, mens boligtomtprisene i de to storbyene Hanoi og Ho Chi Minh-byen kontinuerlig har økt og etablert nye høye nivåer, som overstiger tilgjengeligheten for de fleste kunder.

Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, kommenterte at eiendomsmarkedet fortsatt beveger seg positivt. Likviditeten i markedet har en tendens til å synke noe i high-end-segmentet, men holder seg stabil med boligprodukter som møter reelle boligbehov og har rimelige priser.

VARS mener at for at markedet skal kunne gjenopprette seg og utvikle seg i en trygg, sunn og bærekraftig retning, må investorer sørge for at prisene er i tråd med markedets kjøpekraft, i stedet for å fokusere på kortsiktig fortjeneste.

To segmenter vil tiltrekke seg investorinteresse.

Ifølge Tran Quang Trung, forretningsutviklingsdirektør i OneHousing, vil eiendomsmarkedet i 2025 ha to segmenter som vil tiltrekke seg investorenes oppmerksomhet på grunn av endringer i makroøkonomisk politikk, prosjektutviklingsplaner og produktlanseringer fra investorer.

For det første finnes det leiligheter, som vil dekke behovene til både kontantstrømsinvestorer og investorer som ønsker prisstigning. Leiligheter er et segment med en moderat totalpris, noe som gjør dem tilgjengelige for mange investorer, og etterspørselen etter leiligheter i fremtiden forblir svært høy. Med samme investeringsnivå viser leiligheter overlegen verdi sammenlignet med rekkehus og tomter når det gjelder leieinntekter og prisstigning.

Ifølge OneHousings markedsundersøkelses- og kundeinnsiktssenter var forholdet mellom transaksjoner mellom leiligheter og tomter i Hanoi omtrent 40–60 %. Fra andre kvartal 2024, med den raske økningen i etterspørselen etter leilighetsprodukter, snudde imidlertid denne balansen – med leilighetstransaksjoner som overgikk transaksjonene med tomter.

Det andre segmentet, som mange investorer sikter seg inn på, er lavblokker i store prosjekter, eller tomter med godt utviklet infrastruktur som kan utvikles til boliger. Markedet i 2025 vil også se en større andel allokert til dette segmentet.

Eksperten råder investorer til å nøye vurdere kapitalen sin når de går inn i markedet på dette tidspunktet, og bestemme langsiktige investeringer på 2 til 3 år fra kjøpstidspunktet til mottak av eiendommen. Alternativt bør de kjøpe med det formål å holde eiendeler eller generere leieinntekter, snarere enn å delta i kortsiktige spekulative investeringer, da dette er en ekstremt risikabel og uholdbar form for investering.

Hvilket segment vil gi best fortjeneste i 2025?

Herr Nguyen Van Dinh, styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening, mener at leiligheter i sentrale Hanoi er et alternativ som investorer kan vurdere. Denne produktlinjen har mange egenskaper som i stor grad avgjør lønnsomheten av investeringen.

Ifølge styrelederen i Vietnams eiendomsmeglerforening holdt tilbudet av leiligheter i sentrale Hanoi seg jevnt lavt i perioden 2018 til 2023, samtidig som tilbudet i hele Hanoi gikk ned. Innen 2024 begynte tilbudet av leiligheter i Hanoi å vokse igjen, men hovedsakelig konsentrert i forstadsområder, langt fra sentrum, og sto for mer enn 90 %.

Tilbudet på leiligheter i det sentrale området, inkludert distriktene Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da og Hai Ba Trung, er fortsatt svært begrenset. Foreløpige tall for 2024 indikerer at det kun vil bli lansert omtrent 400 nye enheter i det sentrale området, med kun 3 nye prosjekter, som representerer bare omtrent 30 % av tallet i 2023.

Tilbudet på leiligheter i Hanois sentrale distrikter er fortsatt lavt og blir stadig knappere på grunn av minkende tomter tilgjengelig for utvikling og strenge reguleringer av byggehøyde og -tetthet, noe som resulterer i et begrenset tilbud på markedet. Spesielt eiendomsprisene i det sentrale området er i en oppadgående trend, drevet av sterk etterspørsel fra økonomisk og urban utvikling. Gjennomsnittlig leilighetspris i de fire sentrale distriktene i Hanoi har doblet seg siden begynnelsen av 2019, og overstiger den gjennomsnittlige økningen for hele byen med 30 %. Blant disse har distriktene Hai Ba Trung og Dong Da opplevd de beste prisøkningene de siste fem årene.

Nye prosjekter lansert de siste tre årene har også sett kontinuerlige prisøkninger, rundt 10 % etter hver salgsfase. Spesielt i 2024 hadde nylanserte luksusleilighetsprosjekter i sentrale områder vanlige priser som startet fra 125 millioner VND/m2.

Prisen for betjente leiligheter er omtrent 88 millioner VND/m2 (eksklusive mva. og vedlikeholdsavgifter). Leieprisene stiger raskt og overstiger den generelle markedsøkningen på grunn av både generelle trender og knapphet, og er anslått å være rundt 15 % høyere enn samme periode i fjor.

Ifølge Dinh er etterspørselen etter leiligheter, både til investering og boligformål, i det sentrale området gjennomgående høy, spesielt etter luksuseiendommer. Primærtilbudet er begrenset og absorberes ganske godt med utgivelsen av nye enheter i små grupper.

Den foreløpige absorpsjonsgraden for nytt tilbud i 2024 er anslått til 50 %. Utleiegraden for utleieleiligheter holder seg konsekvent over 80 % og viser en jevnt oppadgående trend. Transaksjoner i området skjer hovedsakelig i annenhåndsmarkedet på grunn av det begrensede primærtilbudet.

Herr Dinh understreket at de fire sentrale distriktene Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da og Hai Ba Trung alltid er ettertraktet av investorer på grunn av sin førsteklasses beliggenhet og moderne sosiale infrastruktur av topp kvalitet. Disse distriktene huser også hovedkvarterene til store bedrifter, selskaper og ambassader.

Som et resultat har eiendommer i disse områdene enkel tilgang til restauranter, kafeer, kjøpesentre, internasjonale sykehus og underholdningssteder, noe som imøtekommer behovene til leietakere i den øvre prisklassen. Spesielt planleggingen for de fire sentrale distriktene frem til 2030, med en visjon for 2050, har som mål å skape et område som samler mange boarealer av høy kvalitet, og dermed skaper et ideelt bomiljø for beboerne.

Tomter som ble auksjonert bort i distrikter som grenser til Hanoi, ble solgt for den høyeste prisen, og oversteg 76 millioner VND/m2.

Landutviklingssenteret i Quoc Oai-distriktet, i samarbeid med Joint-Stock Auction Company No. 5 - National, auksjonerte nylig bort 26 tomter (LK2, LK6) i auksjonsområdet DG31/2019 for bruksrettigheter til land i landsbyen Yen Quan, Tan Phu kommune, Quoc Oai-distriktet (Hanoi).

Tomtene som er auksjonert ut varierer i størrelse fra 73,2 til 101,5 m2, med en startpris på 4,7 millioner VND/m2.

Etter nesten 14 timer ble auksjonen av 26 tomter fullført. Det høyeste vinnende budet var 76,7 millioner VND/m2, omtrent 16 ganger startprisen, mens det laveste var 40,7 millioner VND/m2, mer enn 8,6 ganger høyere enn startprisen.

Quoc Oai-distriktet samlet inn nesten 133 milliarder VND fra denne auksjonen, en forskjell på over 121 milliarder VND sammenlignet med startprisen.

Tidligere i november auksjonerte Quoc Oai-distriktet bort dusinvis av tomter i landsbyen Yen Quan i Tan Phu kommune. Det høyeste vinnende budet var 94,7 millioner VND/m2 og det laveste var 70,7 millioner VND/m2.

Ifølge folkekomiteen i Quoc Oai-distriktet organiserte distriktet i 2024 7 auksjonssesjoner på tvers av 6 prosjekter, som involverte 161 tomter med et areal på over 14 920 m2. De totale vinnende budene utgjorde over 825,3 milliarder VND.

I januar vil det nasjonale fellesauksjonsselskapet nr. 5, i samarbeid med Land Fund Development Center i Quoc Oai-distriktet, fortsette å auksjonere bort bruksretten til 26 tomter (LK1- og LK2-områder) som tilhører folkekomiteen i Quoc Oai-distriktet.

26 tomter blir auksjonert bort som en del av infrastrukturprosjektet for auksjonsområdet for bruksrettigheter til land DG 31 i landsbyen Yen Quan, Tan Phu kommune, Quoc Oai-distriktet.

Tomtene varierer i størrelse fra 85–122 m². Startprisen er 4,7 millioner VND/m², tilsvarende 399,5 millioner til over 573 millioner VND per tomt.

Fristen for å selge og motta auksjonsdokumenter er klokken 17.00 den 15. januar.

Auksjonen vil bli gjennomført gjennom flere runder med direkte avstemning, med minimum seks obligatoriske runder. Avstemningsprosessen avsluttes når ingen byr videre. Budgivningen vil være stigende. Auksjonen vil finne sted morgenen 18. januar.

Kilde: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html