Transaksjonene står stille, men salgsprisen på leilighetene i Hanoi øker fortsatt som om de er «besatt».

(Dan Tri) – Eksperter sier at den kontinuerlige økningen i leilighetsprisene har ført til at folk midlertidig har suspendert kjøpsplanene sine. Salgsprisen på leiligheter fortsetter imidlertid å øke til tross for vanskeligheter med transaksjoner.

Boligkjøpere sliter midt i prisstormen

Ifølge en undersøkelse utført av Dan Tri- reportere har salgsprisene på leiligheter i Hanoi fortsatt å stige den siste måneden.

Et hus på 64 m2 med 2 soverom i Vinhomes Smart City-prosjektet ble lagt ut for salg i midten av oktober for omtrent 4,2 milliarder VND. Så langt har prisen på denne leiligheten fortsatt å øke til 4,6 milliarder VND.

Eller i Thang Long nummer 1-prosjektet ble en leilighet på 87 m2 med 2 soverom annonsert for salg i begynnelsen av oktober for 5,7 milliarder VND. Prisen på denne leiligheten er imidlertid nå økt til 6 milliarder VND.

Ifølge data fra en forskningsenhet har den gjennomsnittlige salgsprisen for primærleiligheter i hele Hanoi-markedet økt betydelig, fra 40 millioner VND/m2 tidlig i 2022 til omtrent 72 millioner VND/m2 i tredje kvartal i år.

Spesielt nådde gjennomsnittsprisen for nyåpnede prosjekter i dette kvartalet rundt 70 millioner VND/m2 (eksklusive mva. og vedlikeholdsavgifter), fordi tilbudet av nyåpnede leiligheter i kvartalet hovedsakelig ble registrert i high-end- og luksussegmentet, som sto for 100 % av markedsandelen.

Herr Nguyen Van Ngu (fra Nam Dinh ) har trengt å kjøpe et hus og sier at familien hans de siste tre månedene har sett på mange leiligheter i distriktene Nam Tu Liem og Ha Dong. Med 3 milliarder VND planlegger herr Ngu å kjøpe en leilighet på omtrent 65–70 kvadratmeter, designet med to soverom, men jo mer han leter, desto mer føler han seg fanget i en «matrise av leilighetspriser».

«Den samme usolgte leiligheten, men prisen eieren tilbød er høyere enn før. For eksempel ble et hus på 68 m2 i My Dinh (Nam Tu Liem, Hanoi) annonsert til salgs i september for omtrent 3,3 milliarder VND. Det samme huset tilbys nå av eieren for 3,7 milliarder VND», sa han. Mens leilighetsprisene stadig «danser», har herr Ngu midlertidig suspendert planen sin om å kjøpe et hus og ventet på at prisen skal roe seg ned.

Eller som Tran Van Cuong (fra Bac Giang ) sa, har familien hans de siste to månedene vært og sett på hus i mange leilighetsprosjekter i Hanoi. Cuong ble imidlertid sjokkert fordi salgsprisen på leiligheten som eieren oppga, blir stadig høyere og høyere raskt.

Noen stoppet planene sine om å kjøpe hus fordi salgsprisen økte raskt (Illustrasjon: Tran Khang).

For 10 dager siden fikk herr Cuong et tilbud fra eieren av en leilighet i Hoang Mai-distriktet (Hanoi) med et areal på 72 m2, designet med 2 soverom, for 4,3 milliarder VND, tilsvarende 60 millioner VND/m2. Nylig informerte imidlertid eieren av denne leiligheten herr Cuong om at prisen hadde økt til 4,7 milliarder VND.

«Den raske økningen i leilighetsprisene får meg til å lure på om jeg skal kjøpe nå eller vente til det stabiliserer seg. Hvis jeg kjøper nå, kan prisen gå ned igjen, fordi den allerede har økt. Hvis jeg ikke kjøper, er jeg redd for at leilighetsprisene vil fortsette å øke», sa han.

Ifølge data fra en markedsundersøkelsesenhet var den gjennomsnittlige salgsprisen for leiligheter landsdekkende i første kvartal 2021 35 millioner VND/m2. Innen tredje kvartal 2024 hadde salgsprisen økt til 51 millioner VND/m2. Dermed har leilighetsprisene økt med 45 % på fire år, eller mer enn 10 % per år.

Hvorfor er leilighetsprisene «feberaktige»?

Eiendomsekspert Nguyen Quoc Anh sa at det er mange årsaker til den hete prisøkningen i leilighetssegmentet.

For det første er eiendomsmarkedet syklisk. Mer spesifikt øker leilighetsprisene på grunn av at markedet er i en gjenopprettingsfase. Tidligere, i midten av 2024, forutså denne enheten en gjenoppretting av hver type eiendom, der den første typen som vil komme seg, vil være boligprodukter.

Etter å ha gått gjennom en vanskelig periode, er investorenes psykologi i eiendomsmarkedet svært svak. Den største frykten når man investerer er ikke fallet i eiendomsprisene, men frykten for at produktet ikke har likviditet. Derfor ser investorer nå etter typer med en viss juridisk status, kontantstrøm, og som i det minste kan leies ut som leiligheter.

Den andre grunnen er at tilbudet ikke har møtt markedets etterspørsel, mens etterspørselen er svært stor. For eksempel, i Hanoi trengs det hvert år rundt 100 000–170 000 nye leiligheter, mens tilbudet fra begynnelsen av året bare dekker rundt 30 000 enheter, og i 2023 rundt 10 000 enheter.

Samtidig er befolkningstettheten i byområder svært høy. Noen land som Korea, Kina, ... har gode transportsystemer, og det er enkelt å reise til alle provinser og byer, men folk bor og jobber fortsatt hovedsakelig i storbyer. Vietnam er intet unntak. Det har aldri vært lett å kjøpe hus i storbyer. Etter hvert som folk blir mer konsentrerte, er det svært vanskelig å senke prisnivået.

I tillegg er eiendomsprodukter i økende grad konsentrert i dyre segmenter. Det er bevis på at tidlig i 2020 utgjorde high-end-segmentet og over (priser over 55 millioner VND/m2) bare omtrent 6 % av det totale tilbudet. Innen tredje kvartal i år utgjorde disse produktene omtrent 60 %.

Ifølge eksperten fokuserer investorene hovedsakelig på mellomsegmentet og oppover (priser over 35 millioner VND/m2) i en sammenheng med lavt tilbud i markedet, etter å ha fjernet juridiske problemer og lansert produkter.

«Det tar lang tid å lansere et prosjekt, mens tomteprisene fortsetter å øke hver dag, så det er logisk for investorer å bestemme seg for å lansere leiligheter med priser fra middels prisklasse og oppover», sa Quoc Anh.

En leilighetsbygning i Hanoi (Foto: Duong Tam).

Den tredje grunnen er markedspsykologien. Spesielt når leilighetsprisen ikke har økt mye, har folk en tendens til å vente på at prisen skal synke. Men når de ser at prisen øker med omtrent 10–20 %, skynder alle seg å kjøpe fordi de er redde for at prisen vil fortsette å øke. Dette gir et psykologisk slag, noe som fører til at markedet tar seg opp igjen.

«Faktisk har markedet vært veldig hett det siste året eller så. Årsaken kommer derfor også fra det faktum at folk er ganske utålmodige etter å ha ventet på at leilighetsprisene skal gå ned», konkluderte Quoc Anh.

Nguyen Van Dinh – styreleder i Vietnams eiendomsmeglerforening (VARS) – vurderte at det har vært en uvanlig økning i leilighetsprisene den siste tiden, spesielt i Hanoi. Dette fenomenet er utvilsomt påvirket av interessegrupper, mens den økonomiske konteksten, markedet og folks inntekter ennå ikke har kommet seg.

«Boligprisene stiger, men det er ingen transaksjoner. Dette kan være et triks fra en investeringsgruppe med uklare intensjoner», sa Dinh åpenhjertig.

Ifølge ham er disse interessegruppene i stand til å utføre prisoppblåsende triks på grunn av at tilbudet av leiligheter er problematisk. De siste årene har markedet ikke fått noen nye prosjekter godkjent for investeringstillatelser. Prosjekter på markedet er hovedsakelig gamle prosjekter og kjøpes og selges igjen. Tilbudet er både mangelfullt og av dårlig kvalitet, tilbudet for folk og lavinntektspersoner er svært lite, og produktstrukturen er ikke egnet.

I tillegg fortsetter mesteparten av det nye tilbudet å bli ferdigstilt med høy standard med høye investeringskostnader og tomtekostnader, og investorene forventer også høyere fortjeneste enn før. Derfor er prisnivået på primærleiligheter svært vanskelig å senke. Den høye prisen på leiligheter i førstehåndsmarkedet har også ført til at prisene i annenhåndsmarkedet har økt dramatisk.

For tiden har boligkjøpernes psykologi gradvis avtatt ettersom leilighetsprisene har økt kontinuerlig siden begynnelsen av året.

Leilighetstransaksjonene har avtatt, men det forventes at det vil være vanskelig å redusere dem på kort sikt (Foto: Tran Khang).

Pham Duc Toan – daglig leder i EZ Property – sa at leilighetsprisene i Hanoi i det siste bare har vært høye lokalt på grunn av forskjellen mellom tilbud og etterspørsel. Frem til nå har leilighetsprisene i Hanoi oversteget toppen.

«Jeg har en vennegjeng som alle har høye inntekter, men når man ser på dagens leilighetspriser, synes de alle at de er for høye, ikke i samsvar med verdien, og veldig vanskelige å få tilgang til», sa han.

Leilighetsprisene er for høye, så mange har utsatt planene om å kjøpe hus, fordi de tror at prisene ikke er rimelige. Derfor har likviditeten til leiligheter vært svært lav i det siste. Toan spår at fra nå og frem til slutten av året vil leilighetsprisene neppe øke ytterligere. Det vil imidlertid også være svært vanskelig for leilighetsprisene å synke, bortsett fra for de som trenger penger til å redusere prisen for å selge raskt.

Nguyen Van Dinh uttalte at for å redusere leilighetsprisene i Hanoi, er det nødvendig å gjøre en innsats for å få fart på fremdriften i byggeprosjekter for sosiale boliger. Proaktivt regulere tilbudet ved å effektivt bruke planleggingsverktøy, justere planleggingen og fordele mer midler til rent land for å hjelpe investorer med å implementere sosiale boligprosjekter så snart planleggingen er etablert.

På lang sikt, for å stabilisere prisene på leiligheter spesielt og boligprodukter generelt, er det behov for sterk deltakelse fra staten. Spesielt er det nødvendig å fortsette å fremme utviklingen av transportinfrastruktur, forkorte reisetiden fra satellittområder til sentrum, og tilbudet fra forstedene vil redusere boligprisene.

Kilde: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/giao-dich-chung-nhung-gia-rao-ban-chung-cu-ha-noi-van-tang-nhu-len-dong-20241118023451755.htm