Hva sier Vietnams statsbank om forbudet mot utlån til kjøp av boliger under bygging?

I det siste har mange eiendomsmeglere uttrykt bekymring over regelverk knyttet til boliglånsvilkår.

Mer spesifikt uttalte Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association, at han og andre eiendomsmeglere er svært bekymret for forskriften i punkt a, klausul 11, artikkel 2 i rundskriv 41/2016/TT-NHNN (endret og supplert av rundskriv 22/2023/TT-NHNN).

Eiendomsbransjen har nettopp gått gjennom et turbulent og utfordrende år.

I henhold til denne forskriften har banker kun lov til å låne ut til enkeltpersoner med sikkerhet i fast eiendom for kjøp av boliger, inkludert næringsboliger, til å kjøpe ferdige og innflyttingsklare boliger, dvs. innflyttingsklare boliger.

Derfor tillater ikke rundskriv 22/2023/TT-NHNN banker å låne ut til enkeltpersoner for å kjøpe uferdige næringsboliger (dvs. næringsboliger under bygging) med sikkerhet i selve huset. Dermed må enkeltpersoner som ønsker å få kreditt for å kjøpe næringsboliger under bygging, implementere andre sikkerhetstiltak eller stille sikkerhet i form av andre eiendeler.

Angående denne saken utstedte Vietnams statsbank et svar 31. januar.

Ifølge Vietnams statsbank er ikke rundskriv 41/2016/TT-NHNN (endret og supplert av rundskriv 22/2023/TT-NHNN) som regulerer kapitaldekningsgraden til forretningsbanker og filialer av utenlandske banker et dokument som veileder kredittinstitusjoners kredittgivningsvirksomhet.

Klausul 10, artikkel 2 i rundskriv 41/2016/TT-NHNN fastsetter: «Lån sikret med fast eiendom er lån til enkeltpersoner og juridiske personer for å kjøpe fast eiendom eller gjennomføre eiendomsprosjekter, og er sikret med fast eiendom eller eiendomsprosjekt som dannes fra lånet, i samsvar med bestemmelsene i loven om sikrede transaksjoner.»

Statsbanken i Vietnam bekrefter at rundskriv 22/2023/TT-NHNN ikke endrer eller utfyller dette innholdet. Organisasjoner og enkeltpersoner som ønsker å kjøpe et hus og sikre (låne) dette fremtidsbygde huset, vil bruke en risikovekting på 30–120 % avhengig av belåningsgraden (LTV), beregnet som forholdet mellom lånesaldoen og verdien av sikkerheten. I tilfeller der LTV-graden ikke er tilgjengelig, vil risikovektingen være 150 %.

Lån for å kjøpe sosialbolig krever ikke at betingelsen om at huset er ferdigstilt og overlevert er oppfylt.

I følge Vietnams statsbank fastsetter klausul 11, artikkel 2 i rundskriv 41/2016/TT-NHNN: «Et boliglån er et lån sikret med fast eiendom til en person med det formål å kjøpe et hus.» Følgende betingelser må være oppfylt: kilden til tilbakebetalingsmidlene må ikke være leieinntekter generert fra lånet; og huset må være ferdigstilt i henhold til kjøpskontrakten.

Et sosialt boligkompleks i distrikt 12 (Ho Chi Minh-byen)

Banker og filialer av utenlandske banker har full juridisk rett til å beslaglegge pantsatt eiendom når kunder ikke betaler tilbake gjelden sin, i samsvar med loven om sikrede transaksjoner.

Eiendommen som erverves gjennom dette boliglånet må vurderes uavhengig (enten av en tredjepart eller av en avdeling uavhengig av kredittvurderingsavdelingen i banken eller den utenlandske bankfilialen) med en fornuftig verdsettelse (prisen må ikke overstige markedsprisen på tidspunktet for lånegodkjenning) som fastsatt av banken eller den utenlandske bankfilialen.

I mellomtiden fastsetter punkt 1, artikkel 1 i rundskriv 22/2023/TT-NHNN: «1. Endre og utfyll punkt 11, artikkel 2 som følger: «11. Boliglån er lån sikret med fast eiendom til enkeltpersoner for kjøp av boliger, inkludert lån sikret med fast eiendom til enkeltpersoner for kjøp av boliger som oppfyller følgende vilkår: tilbakebetalingskilden er ikke fra leieinntekter generert fra lånet; huset er ferdigstilt og er klart for overlevering i henhold til kjøpskontrakten for boligen.»

Banker og filialer av utenlandske banker har full juridisk myndighet til å beslaglegge pantsatte eiendommer når kunder ikke betaler tilbake gjelden sin, i samsvar med lovene om sikrede transaksjoner og boliglovgivningen.

Eiendommen som erverves gjennom dette boliglånet må vurderes uavhengig (enten av en tredjepart eller av en avdeling uavhengig av kredittvurderingsavdelingen i banken eller den utenlandske bankfilialen) i henhold til et forsiktighetsprinsipp (verdien må ikke overstige markedsprisen på tidspunktet for lånegodkjenning) som fastsatt av banken eller den utenlandske bankfilialen...

For lån til kjøp av sosialboliger eller boliger under statlige støtteprogrammer og prosjekter er det ikke noe krav om at huset må være ferdig og klart til overlevering, og risikokoeffisienten er lavere enn andre boliglån, på bare 20–50 %, for å implementere regjeringens politikk om å oppmuntre til sosialboliger.

Vilkåret om at huset er ferdigstilt i henhold til salgskontrakten gjelder kun for boliglån (som har lavere risikovekting sammenlignet med andre fordringer med sikkerhet i fast eiendom).

Vietnams statsbank

Boliglån vil omfatte: boliglån for kjøp av kvalifisert bolig, inkludert betingelser for ferdigstillelse og overlevering; og lån for kjøp av sosialboliger eller boliger under statlige støtteprogrammer og -prosjekter.

Risikovektingen som brukes på boliglån varierer avhengig av type, og varierer fra 20 % til 100 %, avhengig av belåningsgraden (LTV) og fordelingsrisikovektingen (DSC). For lån til kjøp av sosialboliger eller bolig under statlige støtteprogrammer og prosjekter, som ikke krever at huset er ferdig og klart til overlevering, er risikovektingen lavere enn andre boliglån, og varierer fra 20 % til 50 %, i tråd med regjeringens politikk om å oppmuntre til sosialboliger.

Ifølge Vietnams statsbank gjelder vilkåret om at huset må være ferdigstilt i henhold til kjøpskontrakten kun for boliglån med sikkerhet i fast eiendom (som er underlagt en lavere risikovekting sammenlignet med andre fordringer med sikkerhet i fast eiendom).

I tilfeller der organisasjoner eller enkeltpersoner trenger å bygge eller kjøpe boliger under bygging og pantsette disse boligene under bygging, vil det falle inn under kategorien lån sikret med fast eiendom som angitt i klausul 10, artikkel 2 i rundskriv 41/2016/TT-NHNN, og den tilsvarende risikokoeffisienten vil bli brukt som angitt i klausul 10, artikkel 9 i rundskriv 41/2016/TT-NHNN.

«Derfor begrenser ikke denne forskriften retten til organisasjoner og enkeltpersoner til å kjøpe boliger under bygging, og den er ikke i strid med gjeldende forskrifter (sivilrett, boliglov, eiendomsrett, investeringslov 2020, lov om kredittinstitusjoner 2024),» uttalte Vietnams statsbank.

Kildekobling: https://thanhnien.vn/ngan-hang-nha-nuoc-noi-gi-ve-viec-khong-cho-vay-tien-mua-nha-hinh-thanh-trong-tuong-lai-185240131224055393.htm