Kontrovers om forskrifter for innskudd på eiendom

I lovutkastet som ble sendt til nasjonalforsamlingen (NA) for første gang for kommentarer (innspill nr. 108/TTr-CP datert 5. april fra regjeringen), er det en bestemmelse om at prosjektinvestorer som selger boliger og byggearbeider i fremtiden, overfører og leier ut bruksrettigheter til land med infrastruktur i prosjektet, må gå gjennom en eiendomshandelsplass (artikkel 57). Disse forslagene fikk mange motstridende meninger, inkludert mange uenigheter fra eksperter og noen NA-representanter.

2 alternativer

Basert på meningene fra nasjonalforsamlingens delegater på den 5. sesjonen, koordinerte lovutkastet med relevante etater for å undersøke, absorbere og gjennomgå. I rapporten om opptak, revisjon og ferdigstillelse av det siste lovutkastet som ble sendt til nasjonalforsamlingens økonomiske komité, ble regjeringen enige om å fjerne forskriften som krever at eiendomstransaksjoner skal gjennomføres via gulvet (artikkel 57), og i stedet bare oppfordre enheter til å gjøre det.

«Akseptet fra tegnebyrået er betimelig og svært velkomment, fordi hvis det krever at noen eiendomstransaksjoner går gjennom en tredjepart, en eiendomshandelsplass, vil det skape ytterligere prosedyrer og kostnader, noe som øker eiendomsprisene i sammenheng med at loven allerede har forskrifter om notarisering og sertifisering av kontrakter» – uttrykte Master Nguyen Van Dinh, juridisk ekspert på eiendomsrett, sin mening.

En annen bemerkelsesverdig bestemmelse i lovutkastet er vilkårene for investorer for å motta innskudd i eiendomstransaksjoner. I paragraf 5, artikkel 23 i det siste lovutkastet foreslår lovforslaget to alternativer.

Det er fortsatt mange motstridende meninger om forskriftene om innskudd ved eiendomssalg og -transaksjoner som er foreslått i utkastet til lov om eiendomsmegling (endret). Foto: TAN THANH

Alternativ 1: Investoren i eiendomsprosjektet har kun lov til å kreve inn depositum i henhold til avtalen med kunden når huset eller byggearbeidet har en grunnleggende design som er taksert av et statlig organ, og investoren har minst ett av dokumentene om bruksrettigheter til land spesifisert i paragraf 2, artikkel 25 i denne loven, og har fullført prosedyren for å varsle om oppstart av byggingen av arbeidet i henhold til lovens bestemmelser. Depositumsavtalen må tydelig angi salgsprisen, leieprisen for huset eller byggearbeidet, og depositumsbeløpet må ikke overstige 10 % av salgsprisen, leieprisen for huset eller byggearbeidet...

Alternativ 2: Investorer i eiendomsprosjekter har kun lov til å motta innskudd i henhold til avtalen med kundene når bolig- og byggearbeidene har oppfylt alle vilkår for å bli satt i drift og har gjennomført transaksjoner i samsvar med bestemmelsene i denne loven.

Redusere eller fjerne kravet om depositum?

Le Hoang Chau, styreleder i Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), uttrykte uenighet med noe av innholdet i alternativ 1, fordi det ikke har mye betydning for å beskytte kundenes interesser, spesielt ikke individuelle kunder. Spesielt bør depositumsbeløpet som er fastsatt i alternativ 1, revideres til

«Innskuddsbeløp som ikke overstiger 5 %» er et rimelig nivå i henhold til sosial praksis og for å sikre at innskuddet ikke er til kapitalmobiliseringsformål og har en stor nok verdi til at både innskyteren og innskuddsmottakeren bevisst overholder avtalen. Dermed hjelper det også prosjektinvestoren med å forstå kundenes behov og smak for å perfeksjonere og forbedre kvaliteten på produkter, verktøy og tjenester i prosjektet.

I mellomtiden sa ekspert Nguyen Van Dinh at det i teorien er nødvendig å vurdere om innskuddet er innenfor rammen av eiendomsmeglingsloven. Ifølge ham er forholdet mellom personen som ønsker å selge (investor) og personen som ønsker å kjøpe (potensiell kunde) et sivilt forhold, regulert av sivilretten.

I henhold til artikkel 328 i borgerloven er et depositum når den ene parten leverer til den andre parten et pengebeløp eller edle metaller, edelstener eller andre verdisaker (samlet referert til som depositum) for en periode for å sikre inngåelse eller oppfyllelse av en kontrakt.

Hvis formålet med depositumsavtalen mellom selger og kjøper kun er å sikre at begge parter inngår en kjøpskontrakt for leiligheten (for å reservere en plass) når de er kvalifiserte, kan da spesialretten (eiendomsrett) begrense tidspunktet for mottak av depositumet eller verdien av depositumet?

Ifølge Dinh trenger ikke eiendomsmeglingsloven å regulere innskudd for å sikre effektiviteten av politikken og unngå «juridiske konflikter». I stedet er det nødvendig å regulere streng kontroll over salg av boliger, fremtidige byggearbeider, kapitalmobilisering og bruk av kapital av investorer, og samtidig ha strenge sanksjoner for å håndtere brudd. Derfor bør bestemmelsene om vilkår for mottak av innskudd og innskuddsverdier fjernes fra lovutkastet.

Herr LE HOANG CHAU, styreleder i Ho Chi Minh-byens eiendomsmeglerforening (HoREA):

Problemer med prosjektoverføring

Når det gjelder forskriftene om prosjektoverføring, angir artikkel 38 i utkastet tydelig prinsippet om å overføre prosjektet helt eller delvis. Spesielt bestemmer paragraf 3 i artikkel 38 at investoren kan arve prosjektet etter overføringen, men dette prinsippet er ikke i samsvar med artikkel 39 i utkastet. Mer spesifikt krever punkt C, paragraf 1 i artikkel 39 at investoren ved prosjektoverføring må fullføre infrastrukturen...

Faktisk har prosjektselgere og -kjøpere helt forskjellige ideer. Kjøpere har penger, har forskjellige ideer, og de ønsker å investere i å endre prosjektets nåværende status. Etter å ha mottatt overføringen kan de justere 1/500-planleggingen, akseptere å betale mer penger, oppfylle økonomiske forpliktelser og ikke trenger å bruke den gamle infrastrukturen, de bygger ny infrastruktur. Selv om paragraf 3, artikkel 39 krever ferdigstillelse av ny infrastruktur for å tillate overføring, noe som er en ulempe for overdrageren. Selv om regelverket fortsatt er bindende, vil det gjøre prosjektfusjoner og -oppkjøp (M&A) vanskelig, og det skaper ikke gunstige betingelser for overføring, og mange investorer uten kapasitet vil finne det vanskelig å finne nye investorer.

Dr. PHAM ANH KHOI, daglig leder i FINA Real Estate Financial Services Company:

Regelverket må sikre balanse

Det er mange viktige innholdselementer som nasjonalforsamlingen har diskutert og vedtatt i loven om eiendomsmegling (endret). Imidlertid må alle beslutninger balanseres mellom de involverte partene i markedet, inkludert kjøpere og selgere av eiendom. Hvis loven gjør det vanskelig for kjøpere eller selgere, vil balansen gå tapt. For eksempel, forskrifter om vilkår for produktsalg, hvis loven er for streng, vil ikke investorer ha eller vil ha problemer med å mobilisere kapital, det vil være vanskelig å gjennomføre prosjekter, og kostnadene vil øke; produktene som leveres til markedet vil være lave, og salgsprisen vil være utenfor kjøpernes evne.

Selv staten vil miste budsjettinntekter, andre næringer knyttet til eiendom, som byggevarer, installasjon, arbeidere vil miste jobben ... og hele økonomien vil også bli påvirket.

Herr LE HUU NGHI, daglig leder i Le Thanh Construction and Trading Company Limited:

Det bør finnes regler for forvaltning av mobiliserte midler.

Det finnes unødvendige forskrifter som Nasjonalforsamlingen burde ignorere, binding koster bare mer personell å kontrollere og føre tilsyn med... For eksempel er depositumsforskriften en sivil sak, som avgjøres av både kjøper og selger. Hvis kjøperen samtykker i depositum, men ikke kjøper, vil depositumet gå tapt, og hvis selgeren tar pengene og hever kontrakten, vil depositumet bli tilbakebetalt.

Eller om man skal regulere handel gjennom gulvet eller ikke, bør overlates til investoren å fritt velge, fordi de vil vite hvilken etasje som er kapabel nok til å velge, ellers vil de selge produktet selv og være ansvarlige overfor kunden. Faktisk, hvis reguleringen er obligatorisk, vil mange upålitelige etasjer, som bare ønsker å selge produktet for å få provisjon, overdrive sannheten, si feil om prosjektet for å selge produktet til kunder, da er det investoren som tar fullt ansvar for det.

Det viktigste i eiendomsbransjen er å styre investorens kontantstrøm. Hvor plasserer de pengene fra kundene? Hvis de ikke forvaltes og brukes vilkårlig, og ikke settes inn i prosjektgjennomføring, er det risikabelt for kundene.

Pham Dinh spilte inn

Kilde: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm