Å fastsette tomtepriser etter markedsprinsipper er et viktig skritt fremover.

Opprettholdelse av markedsprinsipper

Ifølge Savills-eksperter medfører Vietnams jordlov fra 2024 betydelige endringer i prinsippene for verdsettelse av eiendom, med fokus på verdsettelse av eiendom i henhold til markedsprinsipper, noe som vil bidra til å øke åpenheten og likviditeten i eiendomsmarkedet.

Tidligere ble verdsettelse av tomter regulert etter prinsippet om formål og varighet av arealbruken, og «i samsvar med gjeldende markedspris» innsamlet fra auksjonspriser og innsamlet fra arealbruk. Den nye jordloven vektlegger imidlertid markedsprinsippet. Dette betyr at den fastsatte tomteprisen vil gjenspeile den sanne markedsverdien av tomten.

Markedsverdi, slik den er definert av International Valuation Standards Council (IVSC), er «Markedsverdien av en eiendom er den estimerte prisen for en eiendom på tidspunktet og stedet for verdsettelsen mellom en villig kjøper og en villig selger i en uavhengig, informert transaksjon, der partene handlet kunnskapsrikt, forsvarlig og uten tvang.»

De nye lovendringene har fremmet markedsprinsipper.

Fru Giang kommenterte at markedsverdien tydelig gjenspeiler forståelsen til både kjøpere og selgere i markedet. På det tidspunktet vil tomter bli tildelt investorer som er villige til å betale den høyeste prisen. Denne tilnærmingen bidrar til å fremme tomtefordeling og mer effektiv arealbruk.

I fremtiden, når databasen over tomtepriser er ferdigstilt, vil informasjonen om kjøp og salg bli offentliggjort. På dette tidspunktet kan kjøpere og selgere få tilgang til transaksjonsinformasjon. Derfra vil det være tydelig bevissthet, noe som bidrar til økt åpenhet i eiendomsmarkedet. I tillegg vil kjøp og salg av eiendom også foregå enklere, noe som bidrar til å øke likviditeten i markedet.

Verdsettelsesmetoder

I motsetning til den tidligere loven, som manglet klare forskrifter, gir artikkel 158 i jordloven av 2024 også detaljer om verdsettelsesmetoder og tilfellene og vilkårene for å anvende hver metode.

Når det gjelder verdsettelsesmetoder, fastsetter jordloven av 2023 fem verdsettelsesmetoder: sammenligning, fradrag, inntekt, overskudd og justeringskoeffisient for jordpris. Den reviderte jordloven fastsetter fire metoder, hvorav fradragsmetoden regnes som et spesialtilfelle av sammenligningsmetoden. De to metodene som vanligvis brukes i verdsettelse av utviklingsprosjekter er den direkte sammenligningsmetoden og overskuddsmetoden.

Med direkte sammenligningsmetoden gjøres det ved å sammenligne transaksjonsprisene for lignende eiendommer på markedet for å bestemme verdien av eiendommen som skal verdsettes. Denne metoden er egnet for eiendommer som rekkehus eller leiligheter med mye transaksjonsdata, de sammenlignbare eiendommene er svært like, noe som bidrar til å minimere subjektivitet ved justeringer.

Fru Do Thi Thu Giang, direktør for konsulenttjenester, Savills HCMC

I tillegg er denne metoden enkel, lett å forstå og sparer tid. Denne metoden har imidlertid også visse svakheter. Begrensede data og datanøyaktighet er de viktigste begrensningene. I tillegg krever metoden justeringer, som kan være subjektive for takstmannen. Spesielt for eiendeler som skal verdsettes som blandede utviklingsprosjekter, er det svært vanskelig, til og med umulig, å finne lignende sammenlignbare eiendeler på grunn av forskjellene i sammensetningen av hver type arealbruk.

Residualmetoden evaluerer utviklingspotensialet til et prosjekt, og gjøres ved å estimere inntekter og trekke fra kostnader for å bestemme merverdien av tomten. Når takstmannen utfører verdsettelse med denne metoden, evaluerer han også prosjektets gjennomførbarhet og lønnsomhet, noe som støtter investeringsbeslutningsprosessen.

Denne metoden lar utviklere analysere ulike utviklingsscenarier for å bestemme den optimale arealplanen som gir høyest verdi, også kjent som høyest og beste bruk. Til tross for sine mange fordeler krever residualmetoden kompleks økonomisk modellering og økonomisk ekspertise, samt en grundig forståelse av markedsprognoser for salgspriser og kostnader, samt prosjektutviklingsplaner. Dette gjør residualmetoden tidkrevende på grunn av omfattende innsamling av markedsdata.

Et stort problem i verdsettelsesmodeller for eiendommer er avhengigheten av antagelser, noe som fører til at verdsettelsesresultatene påvirkes sterkt av variabler som inntektsprognoser, kostnadsestimater og prosjektvarighet. Hver verdsettelsesmetode har sine fordeler og ulemper, noe som krever en balansert tilnærming ved avstemming av verdi.

Savills-eksperter sa at regulering av tomtepriser for å gjenspeile markedsverdier vil øke effektiviteten, åpenheten og likviditeten i eiendomsmarkedet. I tillegg vil kompensasjonsprisen for rydding av land for prosjekter øke. Dette vil føre til en økning i den totale initiale investeringskostnaden for utviklingsprosjektet, noe som sannsynligvis vil føre til en økning i prosjekteiendomsprisene for å sikre profitt for investorene.

I tillegg øker inntektsskatten på overføring av bruksrettigheter til land fordi den beregnes basert på markedsverdi, noe som bidrar til å øke statsbudsjettets inntekter og dermed gir ytterligere kapital til infrastrukturutvikling.

«Jordloven fra 2024 medfører banebrytende endringer i verdsettelse av land i Vietnam, og fremmer effektivitet, åpenhet og en mer fleksibel og responsiv tilnærming til verdsettelse av land. Ved å justere prisene til markedet og utvide lokal beslutningsmyndighet, tar den nye loven sikte på å forbedre verdsettelsesprosessen for land, noe som kommer både markedet og statsbudsjettet til gode», sa fru Giang.

Kilde: https://www.congluan.vn/dac-dinh-gia-dat-theo-nguyen-tac-thi-truong-la-mot-buoc-tien-dac-biet-quan-trong-luat-dat-dai-2024-post296664.html