5 rzeczy, na które należy zwrócić szczególną uwagę przy zakupie ziemi, aby uniknąć „straty pieniędzy i zdrowia”

(Dan Tri) - Transakcje związane z przeniesieniem praw użytkowania gruntów wiążą się z wieloma ryzykami prawnymi dla osób niebędących profesjonalistami.

Artykuł 45 ust. 1 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że organizacje, gospodarstwa domowe i osoby fizyczne mają prawo do przeniesienia praw do użytkowania gruntów, jeżeli spełniają następujące warunki:

- Posiadać zaświadczenie o prawie do użytkowania gruntów, prawie własności nieruchomości mieszkalnych i innych składnikach majątku związanego z gruntem, z wyjątkiem następujących przypadków: dziedziczenie prawa do użytkowania gruntów, przekształcenie gruntów rolnych przy scalaniu gruntów, wymiana działek, darowizna prawa do użytkowania gruntów na rzecz Skarbu Państwa, wspólnoty mieszkaniowe; Organizacje gospodarcze z udziałem kapitału zagranicznego otrzymujące przeniesienie projektów nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o obrocie nieruchomościami;

- Gospodarstwa domowe, którym nie przyznano czerwonej książki, ale które kwalifikują się do jej uzyskania, mogą przenosić prawa do użytkowania gruntów, dzierżawić, poddzierżawiać prawa do użytkowania gruntów, a także wnosić kapitał, wykorzystując prawa do użytkowania gruntów do realizacji projektów.

- Ziemia nie jest przedmiotem sporu lub spór został rozstrzygnięty przez właściwy organ państwowy, wyrokiem lub decyzją sądu, orzeczeniem arbitrażowym lub wyrokiem, które weszło w życie;

- Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają zajęciu ani innym środkom zapewniającym wykonanie orzeczeń zgodnie z przepisami ustawy o wykonywaniu orzeczeń cywilnych;

- w okresie użytkowania gruntu;

- Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają tymczasowym środkom nadzwyczajnym przewidzianym w przepisach prawa.

W oparciu o powyższe regulacje, przy dokonywaniu transakcji przeniesienia prawa użytkowania gruntów strony muszą zwrócić uwagę na 5 rzeczy.

Zweryfikuj informacje o sprzedawcy

Kupując ziemię, kupujący musi wiedzieć, czy sprzedający ma prawo ją sprzedać. Prawo do przeniesienia własności ziemi może zostać zrealizowane w dwóch przypadkach: przez osobę, której nazwisko widnieje na certyfikacie, lub osobę upoważnioną do wykonania prawa do przeniesienia własności (musi posiadać umowę upoważniającą).

Po drugie, czy działka gruntu, która ma zostać sprzedana, jest wspólną, czy odrębną własnością? Jeśli jest to wspólna własność męża i żony, przeniesienie własności musi być dokonane za zgodą obojga małżonków.

Jeśli nieruchomość jest współwłasnością wielu osób, w czerwonej księdze należy wpisać imiona i nazwiska osób, którym przysługują prawa użytkowania gruntu. W takim przypadku, jeśli cała działka jest przenoszona, a prawo użytkowania gruntu przysługuje wielu osobom, wymagana jest zgoda wszystkich osób wymienionych w księdze.

Czy teren ma czerwoną księgę?

Artykuł 45 ustawy o gospodarce gruntami z 2024 r. stanowi, że przy przeniesieniu nieruchomości wymagana jest czerwona księga (z wyjątkiem przypadków wymienionych powyżej). Zatem, jeśli zbywca nie podlega powyższym wyjątkom, nie ma prawa do przeniesienia.

Czy działka jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego czy nie?

Zgodnie z klauzulą ​​4 artykułu 76 ustawy o gospodarce gruntami z 2024 r., jeżeli działka jest objęta publicznie ogłoszonym planem zagospodarowania przestrzennego, ale nie ma rocznego planu zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu, użytkownik gruntu może nadal z niej korzystać i wykonywać prawa użytkownika gruntu zgodnie z przepisami. W takim przypadku zbywca może nadal przenieść prawo do użytkowania gruntu.

W przypadku 2, działka jest objęta planowaniem na podstawie rocznego planu zagospodarowania przestrzennego na szczeblu powiatu, prawa użytkownika gruntu mogą być nadal wykonywane do momentu podjęcia decyzji o odzyskaniu gruntu lub zmianie przeznaczenia gruntu zgodnie z planem, ale nie można budować nowych domów, obiektów ani sadzić drzew wieloletnich.

Aby uzyskać informacje na temat działki, takie jak plan zagospodarowania przestrzennego, status prawny itp., nabywca może złożyć wniosek o udostępnienie informacji na temat działki, którą zamierza kupić.

Ogłoszenie o sprzedaży gruntu (Zdjęcie: IT).

Uwagi dotyczące wpłaty depozytu przy zakupie i sprzedaży ziemi

Wartość praw do użytkowania gruntów rośnie, dlatego przy przenoszeniu praw strony często zgadzają się na wniesienie kaucji z góry. Kaucja stanowi zabezpieczenie zawarcia lub wykonania umowy. Aby uniknąć ryzyka, strony muszą mieć świadka przy zawieraniu umowy kaucji lub poświadczyć ją notarialnie lub poświadczyć, aby uniknąć sporów.

Poświadczanie notarialne umów przeniesienia praw do użytkowania gruntów

Artykuł 27 ust. 3 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że umowy dotyczące przeniesienia własności, darowizny, ustanowienia hipoteki i wkładu kapitałowego z wykorzystaniem praw do użytkowania gruntów, praw do użytkowania gruntów i aktywów związanych z gruntami muszą być poświadczone notarialnie lub uwierzytelnione, z wyjątkiem przypadku określonego w pkt b niniejszej klauzuli.

W związku z powyższym, z wyjątkiem przypadków, gdy jeden lub więcej zbywców to podmioty prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, nie jest wymagane poświadczenie notarialne ani certyfikacja.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm