5 rzeczy, na które należy zwrócić szczególną uwagę przy zakupie ziemi, aby uniknąć straty pieniędzy i kłopotów.

(Gazeta Dan Tri) - Transakcje związane z przeniesieniem praw do użytkowania gruntów wiążą się z dużym ryzykiem prawnym dla osób niebędących profesjonalistami.

Artykuł 45 ust. 1 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że organizacje, gospodarstwa domowe i osoby fizyczne mają prawo do przeniesienia praw do użytkowania gruntów, jeżeli spełniają następujące warunki:

- Posiadanie zaświadczenia o prawie do użytkowania gruntów, własności domów i innych aktywów związanych z gruntem, z wyjątkiem następujących przypadków: dziedziczenie prawa do użytkowania gruntów, przekształcenie gruntów rolnych podczas scalania i wymiany gruntów, darowizna prawa do użytkowania gruntów na rzecz państwa lub gminy; Podmioty gospodarcze z udziałem kapitału zagranicznego otrzymujące przeniesienie projektów nieruchomościowych zgodnie z przepisami ustawy o obrocie nieruchomościami;

- Gospodarstwa domowe, którym nie przyznano jeszcze certyfikatu prawa do użytkowania gruntów, ale spełniają wymagania kwalifikowalności, mogą przenieść prawa do użytkowania gruntów, wydzierżawić je, poddzierżawić lub wnieść prawa do użytkowania gruntów jako kapitał na rzecz realizacji projektu.

- grunty wolne od sporów lub spory te zostały rozstrzygnięte przez właściwe organy państwowe, prawomocnymi orzeczeniami sądów lub decyzjami arbitrażowymi;

- Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają zajęciu ani innym środkom zapewniającym wykonanie orzeczeń sądowych, zgodnie z przepisami ustawy o wykonywaniu orzeczeń sądowych w sprawach cywilnych;

- w okresie użytkowania gruntu;

- Prawa do użytkowania gruntów nie podlegają tymczasowym środkom nadzwyczajnym przewidzianym w przepisach prawa.

W oparciu o powyższe regulacje, przy przenoszeniu praw użytkowania gruntów strony muszą zwrócić uwagę na 5 rzeczy.

Zweryfikuj informacje o sprzedawcy

Kupując ziemię, kupujący musi wiedzieć, czy sprzedający ma prawo ją sprzedać. Prawo do przeniesienia własności ziemi może być wykonane w dwóch przypadkach: przez osobę wskazaną w certyfikacie gruntowym lub przez osobę upoważnioną do wykonania prawa do przeniesienia własności (wymagane jest ważne pełnomocnictwo).

Po drugie, czy grunt przeznaczony na sprzedaż jest wspólną, czy odrębną własnością? Jeśli jest to wspólna własność męża i żony, przeniesienie własności musi być dokonane za zgodą obojga małżonków.

Jeśli grunt jest współwłasnością kilku osób, akt własności gruntu musi zawierać imiona i nazwiska wszystkich osób, którym przysługują prawa do użytkowania gruntu. W takim przypadku, jeśli cała działka jest przenoszona, a prawa do użytkowania gruntu przysługują wielu osobom, wymagana jest zgoda wszystkich osób wymienionych w akcie własności.

Czy działka ma już świadectwo własności?

Artykuł 45 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że do przeniesienia własności gruntu wymagany jest certyfikat własności gruntu (czerwona księga) (z wyjątkiem przypadków wymienionych powyżej). W związku z tym, jeśli zbywca nie podlega powyższym wyjątkom, nie ma prawa do przeniesienia własności gruntu.

Czy działka jest uwzględniona w planie zagospodarowania przestrzennego?

Zgodnie z klauzulą ​​4 artykułu 76 ustawy o gruntach z 2024 r., jeżeli działka gruntowa podlega publicznie ogłoszonemu planowi zagospodarowania przestrzennego, ale nie posiada rocznego planu zagospodarowania przestrzennego na poziomie powiatu, użytkownik gruntu może nadal korzystać z gruntu i wykonywać swoje prawa zgodnie z przepisami. W takim przypadku sprzedawca nadal ma prawo do przeniesienia prawa do użytkowania gruntu.

Przypadek 2: W przypadku działek gruntowych znajdujących się na obszarze objętym planem zagospodarowania przestrzennego, na poziomie powiatu, prawa użytkownika gruntu mogą być nadal wykonywane do momentu podjęcia decyzji o odzyskaniu gruntu lub zmianie jego przeznaczenia zgodnie z planem, jednak nie można budować nowych domów, konstrukcji ani sadzić drzew wieloletnich.

Aby uzyskać informacje o działce, np. plan zagospodarowania przestrzennego i status prawny, nabywcy mogą złożyć wniosek o udostępnienie informacji dotyczących działki, którą zamierzają kupić.

Ogłoszenie o kupnie i sprzedaży działek budowlanych (Zdjęcie: IT).

O czym należy pamiętać wpłacając depozyt przy zakupie lub sprzedaży ziemi.

Wraz ze wzrostem wartości praw do użytkowania gruntów, strony często zgadzają się na wpłacenie kaucji przed przeniesieniem własności. Kaucja stanowi gwarancję zawarcia lub wykonania umowy. Aby uniknąć ryzyka, strony powinny mieć obecnych świadków przy sporządzaniu umowy o kaucję lub zlecić jej notarialne poświadczenie i uwierzytelnienie, aby uniknąć sporów.

Poświadczenie notarialne umowy o przeniesieniu praw do użytkowania gruntu.

Artykuł 27 ust. 3 ustawy o gruntach z 2024 r. stanowi, że umowy dotyczące przeniesienia własności, darowizny, ustanowienia hipoteki lub wkładu kapitałowego z wykorzystaniem praw do użytkowania gruntów lub praw do użytkowania gruntów i aktywów związanych z gruntem muszą być poświadczone notarialnie lub uwierzytelnione, z wyjątkiem przypadków określonych w lit. b tej klauzuli.

W związku z tym, jedynie w przypadkach, gdy jedną lub obiema stronami przeniesienia własności są podmioty prowadzące działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, nie jest wymagane poświadczenie notarialne ani certyfikacja.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-dieu-can-kiem-tra-ky-khi-di-mua-dat-de-tranh-tien-mat-tat-mang-20241031101415057.htm