Nowy cennik gruntów w Ho Chi Minh City: 4 przypadki wymagające rozważenia zasadności pobierania opłat.

Aby ustalić rozsądny mechanizm poboru opłat za użytkowanie gruntów, należy rozważyć cztery przypadki.

Stowarzyszenie Nieruchomości Ho Chi Minh City (HoREA) niedawno wysłało dokument do Premiera, Ministerstwa Zasobów Naturalnych i Środowiska oraz Ludowego Komitetu Ho Chi Minh City w celu uzyskania opinii na temat metody obliczania skorygowanych cen gruntów w mieście.

HoREA z zadowoleniem przyjmuje propozycję Departamentu Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh dotyczącą opracowania zmienionego cennika gruntów zgodnie z opcją 4: Dostosowanie cennika gruntów zgodnie z postanowieniami Ustawy o gruntach z 2024 r. w celu dostosowania go do rzeczywistej sytuacji cen gruntów w danej lokalizacji, zgodnie z postanowieniami Artykułu 257 Klauzuli 1 Ustawy o gruntach z 2024 r.

HoREA argumentuje jednak, że nazwa „Opcja 4” może nie być do końca trafna. Wynika to z faktu, że Opcja 4 w rzeczywistości odpowiada treści artykułu 257 ust. 1 Ustawy o gruntach z 2024 r., który stanowi: „W razie potrzeby Prowincjonalny Komitet Ludowy podejmie decyzję o dostosowaniu tabeli cen gruntów zgodnie z przepisami niniejszej ustawy, aby dostosować ją do rzeczywistej sytuacji cenowej gruntów w danej lokalizacji”.

Ho Chi Minh City musi opublikować zaktualizowany cennik gruntów z czterech powodów. Po pierwsze, Ho Chi Minh City ma 570 (nowych) dróg, które nie zostały jeszcze uwzględnione w obecnym cenniku gruntów. Po drugie, wszystkie ceny gruntów w obecnym cenniku są bardzo niskie i stanowią zaledwie około 30% cen rynkowych.

Po trzecie, tabelę cen gruntów należy zaktualizować o rzeczywiste stawki odszkodowań gruntowych, jakie miasto wypłaciło, gdy państwo odzyskało grunty pod publiczne projekty inwestycyjne, takie jak projekt Obwodnicy 3, projekt Kanału Xuyen Tam itp., w przypadku których zastosowano współczynniki korekty cen gruntów (współczynnik K).

Po czwarte, ustawa gruntowa z 2024 r. nie określa już rocznego współczynnika K ani współczynnika K w przypadku, gdy państwo odzyskuje ziemię, wypłaca odszkodowanie i oczyszcza teren, co było wcześniej określone w ustawie gruntowej z 2013 r. i dekrecie 44/2014.

HoREA sugeruje, że należy rozważyć cztery przypadki, aby ustalić rozsądny mechanizm pobierania opłat za użytkowanie gruntów (ilustracja: Trinh Nguyen).

Na podstawie artykułu 257 klauzuli 1 ustawy o gruntach z 2024 r. HoREA uznaje, że projekt skorygowanego cennika gruntów ma charakter „przejściowy” i obowiązuje od 1 sierpnia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r. W tym okresie Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska musi również opracować wstępny cennik gruntów, który będzie obowiązywał od 1 stycznia 2026 r., a ceny gruntów w projekcie skorygowanego cennika gruntów mogą stanowić podstawę do opracowania wstępnego cennika gruntów.

HoREA proponuje, aby ceny gruntów w projekcie zmienionego cennika gruntów gwarantowały sprawiedliwość dla osób fizycznych i gospodarstw domowych płacących opłaty za użytkowanie gruntów w okresie od 1 sierpnia do 31 grudnia 2025 r. Ceny powinny być równe lub w najlepszym razie nieznacznie wyższe od cen płaconych przez osoby, które płaciły opłaty za użytkowanie gruntów w pierwszych siedmiu miesiącach tego roku.

W związku z tym pan Le Hoang Chau – przewodniczący HoREA – zaproponował cztery przypadki, które należy rozważyć w celu zapewnienia sprawiedliwego i rozsądnego mechanizmu pobierania opłat za użytkowanie gruntów.

Po pierwsze, zdarzają się przypadki osób, którym do tej pory nie wydano po raz pierwszy certyfikatów własności ziemi, co dotyczy ponad 8000 działek w Ho Chi Minh City.

Po drugie, dotyczy to przypadków, gdy osoby fizyczne chcą podzielić ziemię i jednocześnie zmienić jej przeznaczenie na mieszkaniowe, aby przekazać ją swoim dzieciom i wnukom.

Po trzecie, dotyczy to przypadków, gdy osoba ubiega się o zalegalizowanie prawa do użytkowania gruntu rolnego przylegającego do domu na tej samej działce, w obrębie stałego osiedla mieszkaniowego, gdzie grunt wraz z domem posiada już certyfikat użytkowania. Pozostała część gruntu, mimo że jest oznaczona jako grunt rolny pod krótkotrwałe uprawy, stanowi w istocie podwórko i nie pełni już funkcji produkcji rolnej.

Po czwarte, dotyczy to osób, których domy lub grunty znajdują się na obszarach, na których wstrzymano planowanie lub których projekty zostały wstrzymane, np. nowe plany rozwoju budownictwa mieszkaniowego, plany odnowy miejskiej lub projekt Binh Quoi - Thanh Da.

Projekt zmienionego cennika gruntów musi gwarantować jego sprawiedliwość.

Pan Le Hoang Chau zaproponował zastosowanie metody obliczania skorygowanej tabeli cen gruntów, przyjmując za standard rzeczywiste ceny odszkodowań na drogach zatwierdzone przez Ludowy Komitet Miasta Ho Chi Minh i stosując metodę porównawczą w celu ustalenia ceny gruntu.

Ma to na celu zapewnienie sprawiedliwości wobec osób fizycznych i gospodarstw domowych płacących opłaty za użytkowanie gruntów w okresie od 1 sierpnia 2024 r. do 31 grudnia 2025 r., tak aby zapłaciły one tę samą kwotę, a jeśli będzie ona wyższa, różnica nie będzie zbyt znacząca w porównaniu z osobami, które płaciły opłaty za użytkowanie gruntów w pierwszych siedmiu miesiącach roku.

Przedstawiciele HoREA zaproponowali również zastosowanie metody obliczania skorygowanych cen gruntów z szerokim zakresem, która dokładnie odzwierciedlałaby ceny gruntów w dystryktach, powiatach i mieście Thu Duc. Zasugerowali, aby nie stosować metody obliczania skorygowanych cen gruntów polegającej na mnożeniu aktualnej tabeli cen gruntów przez współczynnik w celu jednolitego obliczenia wszystkich cen gruntów.

Projekt tabeli dostosowania cen gruntów nie uwzględnia cen gruntów w 6 dystryktach (w tym dystryktach 3, 6, 7, 11, 12 i Binh Thanh), 4 hrabstwach (Hoc Mon, Cu Chi, Binh Chanh i Can Gio) oraz mieście Thu Duc, gdzie najwyższe ceny gruntów w projekcie tabeli dostosowania cen gruntów przekraczają najwyższy poziom współczynnika K dla gruntów mieszkalnych zgodnie z decyzją 11/2024.

Pan Chau zwrócił się również do jednostki konsultingowej ds. wyceny gruntów oraz agencji projektowej z prośbą o kontynuację kompleksowego przeglądu w celu sfinalizowania projektu skorygowanego cennika gruntów w 22 dzielnicach i mieście Thu Duc.

Według raportu Departament Zasobów Naturalnych i Środowiska miasta Ho Chi Minh przedstawił Stałemu Komitetowi Partii Miasta Ho Chi Minh cztery opcje zmiany tabel cen gruntów do rozpatrzenia.

Opcja 1: Utrzymanie aktualnego cennika gruntów bez korekty. Opcja ta ma pewne ograniczenia, takie jak fakt, że ceny gruntów według obowiązujących przepisów będą znacznie różnić się od cen odszkodowawczych, co jest niezgodne z rzeczywistą sytuacją cenową gruntów w Ho Chi Minh City i sprzeczne z postanowieniami artykułu 257 klauzuli 1 ustawy o gruntach z 2024 r. Brak korekty ceny stwarza również niesprawiedliwość dla użytkowników gruntów, którym przydzielono już grunty przesiedleńcze.

Opcja 2: Dostosowanie tabeli cen gruntów poprzez pomnożenie aktualnej tabeli cen gruntów przez najnowszy współczynnik K. Wynik nadal wykazuje znaczną różnicę w stosunku do rzeczywistej ceny odszkodowania za grunt, co jest niezgodne z rzeczywistością, sprzeczne z przepisami Ustawy o gruntach z 2024 r. i niesprawiedliwe w przypadku, gdy przesiedlenie zostało już zorganizowane.

Opcja 3: W przypadku cen gruntów wzdłuż planowanych tras przesiedleń, informacje zostaną zebrane i skorygowane zgodnie z rzeczywistymi cenami rynkowymi, aby zastosować cenę gruntów przesiedleńczych. W przypadku tras już uwzględnionych w aktualnym cenniku, cena gruntu zostanie obliczona poprzez pomnożenie ceny przez współczynnik K.

Opcja ta ma również ograniczenia związane z różnicami w cenach odszkodowań, co prowadzi do niesprawiedliwości pomiędzy różnymi użytkownikami gruntów...

Opcja 4: Dostosowanie tabeli cen gruntów zgodnie z postanowieniami Ustawy o gruntach z 2024 r. tak, aby odpowiadała ona rzeczywistej sytuacji cen gruntów w Ho Chi Minh City.

Istniejąca baza danych cen gruntów jest tworzona na podstawie takich źródeł, jak: ceny odszkodowań za ziemię, ceny gruntów przeznaczonych do przesiedlenia, konkretne ceny zatwierdzone przez Komitety Ludowe wszystkich szczebli oraz rzeczywiste ceny transferów gruntów z agencji rejestracji gruntów i organów podatkowych, w celu aktualizacji i dostosowania tabeli cen gruntów.

Takie podejście jest również zgodne z postanowieniami artykułu 257 klauzuli 1 ustawy o gruntach z 2024 r. i odzwierciedla rzeczywistą sytuację na rynku gruntów. W związku z tym Komitet Ludowy Ho Chi Minh City podjął decyzję o powierzeniu Departamentowi Zasobów Naturalnych i Środowiska zadania dostosowania tabeli cen gruntów.

Źródło: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-4-truong-hop-can-xem-xet-thu-tien-hop-ly-20240905081233485.htm