Zlikwidować obowiązkowe regulacje dotyczące transakcji na rynku nieruchomości za pośrednictwem parkietów transakcyjnych

Kontynuując program 25. sesji, 24 sierpnia po południu w siedzibie Zgromadzenia Narodowego Stała Komisja Zgromadzenia Narodowego wydała opinie w sprawie wyjaśnienia, przyjęcia i rewizji projektu ustawy o obrocie nieruchomościami (ze zmianami).

Sprawozdając na spotkaniu, Przewodniczący Komisji Ekonomicznej Vu Hong Thanh powiedział: W odpowiedzi na opinie deputowanych Zgromadzenia Narodowego, projekt ustawy o obrocie nieruchomościami (zmieniony) został przeanalizowany pod kątem zakresu regulacji z projektem ustawy o gruntach (zmieniony), projektem ustawy o mieszkalnictwie (zmieniony) i powiązanymi ustawami. Projekt ustawy zapewnia brak nakładania się lub konfliktu w zakresie regulacji, zapewniając jednocześnie spójność i synchronizację systemu prawnego. Został on zrewidowany w kierunku jasnego określenia zakresu regulacji, obejmującego działalność w sektorze nieruchomości, prawa i obowiązki organizacji i osób fizycznych prowadzących działalność w sektorze nieruchomości, regulację rynku nieruchomości oraz zarządzanie państwem w tym sektorze.

Przewodniczący Komisji Ekonomicznej Vu Hong Thanh powiedział, że projekt ustawy zawiera dodatkowe przepisy dotyczące przypadków, w których ustawa o obrocie nieruchomościami nie ma zastosowania, zapewniając zgodność z zakresem projektu ustawy. Odnośnie do pojęcia „obrotu nieruchomościami”, projekt ustawy zmienia koncepcję „obrotu nieruchomościami” w kierunku: doprecyzowania rodzajów działalności w obrocie nieruchomościami; dodania treści dotyczących realizacji przeniesienia projektu nieruchomościowego i działalności usługowej w zakresie nieruchomości; zachowania sformułowania „w celu osiągnięcia zysku”, aby było ono spójne z pojęciem działalności gospodarczej określonym w ustawie o przedsiębiorstwach.

Przewodniczący Komisji Ekonomicznej Zgromadzenia Narodowego Vu Hong Thanh przedstawia raport. Zdjęcie: Doan Tan/VNA

Przewodniczący Komisji Ekonomicznej, Vu Hong Thanh, powiedział, że wiele opinii sugerowało, aby nie wprowadzać obowiązku, a jedynie zachęcać do zawierania transakcji na rynku nieruchomości za pośrednictwem giełd nieruchomości. Niektóre opinie były zgodne co do regulacji rodzajów transakcji na rynku nieruchomości za pośrednictwem giełd nieruchomości.

Stały Komitet Komitetu Ekonomicznego stwierdził, że praktyczne podsumowanie wdrażania ustawy o obrocie nieruchomościami z 2014 r. pokazuje, że obecne parkiety obrotu nieruchomościami nie zapewniają przejrzystości i bezpieczeństwa prawnego transakcji, ponieważ parkiet obrotu nieruchomościami jest beneficjentem relacji transakcyjnej. Nakaz zawierania transakcji za pośrednictwem parkietów obrotu nieruchomościami jest niezgodny z obowiązującym systemem prawnym, ogranicza prawo do swobody działalności gospodarczej, stwarza potencjalne ryzyko wykorzystywania przepisów prawnych do monopolizacji i destabilizacji rynku oraz nie gwarantuje realizacji zadania rozwoju zdrowego, bezpiecznego i zrównoważonego rynku nieruchomości.

W odpowiedzi na opinie posłów do Zgromadzenia Narodowego projekt ustawy został zmieniony w następującym kierunku: Usunięto obowiązkowy zapis o transakcjach nieruchomościami za pośrednictwem giełd nieruchomości w rozdziale VII projektu ustawy, aby stworzyć inwestorom i klientom korzystne warunki do swobodnego wyboru metody transakcji; uzupełniono artykuł 8 ust. 7 projektu ustawy o polityce państwa w zakresie inwestycji i obrotu nieruchomościami, zgodnie z którym „Państwo zachęca organizacje i osoby fizyczne do przeprowadzania transakcji kupna, sprzedaży, przeniesienia, dzierżawy, najmu domów, obiektów budowlanych i praw do użytkowania gruntów za pośrednictwem giełd nieruchomości”.

Projekt ustawy proponuje dwie opcje dotyczące kaucji w przypadku działalności mieszkaniowej i przyszłych projektów budowlanych.

Opcja 1: Regulacja „Inwestorzy projektów nieruchomościowych mogą pobierać depozyty zgodnie z umową z klientami tylko wtedy, gdy projekt posiada projekt bazowy wyceniony przez agencję państwową, a inwestor posiada jeden z dokumentów potwierdzających prawa do użytkowania gruntu. Umowa depozytowa musi jasno określać cenę sprzedaży, cenę dzierżawy z opcją wykupu domu oraz koszty robót budowlanych, a wysokość depozytu nie może przekraczać 10% ceny sprzedaży, ceny dzierżawy z opcją wykupu domu oraz kosztów robót budowlanych”.

Opcja 2: Regulacja „Inwestorzy w projekty nieruchomości będą mogli pobierać zaliczki od klientów dopiero wtedy, gdy domy i obiekty budowlane spełnią wszystkie warunki umożliwiające ich oddanie do użytku i gdy transakcje zostaną przeprowadzone zgodnie z postanowieniami niniejszej ustawy”.

Stały Komitet Komitetu Ekonomicznego wybrał opcję 1, ponieważ po ocenie projektu podstawowego przez wyspecjalizowaną agencję budowlaną, legalność projektu będzie dla nabywcy wystarczająco jasna. Przedsiębiorstwa są bardziej proaktywne w swoich planach biznesowych, kończąc projekt budowlany po projekcie podstawowym.

Również według Stałego Komitetu Komitetu Ekonomicznego, wskaźnik akceptacji depozytów powinien być regulowany na rozsądnym poziomie, aby zapewnić, że celem depozytów nie jest przyjmowanie depozytów przez przedsiębiorstwa z branży nieruchomości w celu mobilizacji kapitału.

Zbyt wysoka stopa depozytowa nie wyeliminuje z rynku niekompetentnych firm z branży nieruchomości, zwiększając ryzyko przywłaszczenia kapitału, oszustw i przywłaszczenia majątku klientów. Zbyt niska stopa depozytowa nie będzie skutecznie wiązać zobowiązań stron zaangażowanych w transakcję, a strony zaangażowane mogą być skłonne do złamania zobowiązania i pogodzenia się z utratą depozytu.

W związku z tym projekt ustawy przewiduje, że maksymalna wysokość zadatku wynosi 10% ceny sprzedaży lub ceny sprzedaży ratalnej. Ponadto projekt ustawy uzupełnia przepis, zgodnie z którym strony muszą jasno określić cenę sprzedaży lub ceny sprzedaży ratalnej w umowie zadatku, co ułatwia związanie się zobowiązaniami i gwarantuje podpisanie umowy.

Zdaniem Stałego Komitetu Ekonomicznego, w przypadku Opcji 2, zezwolenie na pobieranie kaucji, gdy „dom lub prace budowlane spełniają wszystkie warunki, aby mogły zostać oddane do użytku i transakcje zostały przeprowadzone zgodnie z postanowieniami niniejszej Ustawy”, nie będzie już oznaczało kaucji, lecz stanie się w istocie płatnością umowną zależną od postępu prac.

Wcześniej, na V Sesji, Zgromadzenie Narodowe omawiało i komentowało projekt ustawy o obrocie nieruchomościami (zmieniony). W oparciu o opinie deputowanych Zgromadzenia Narodowego, Stały Komitet Komisji Gospodarczej przewodniczył i koordynował prace z agencją projektową ( Ministerstwem Budownictwa ) oraz odpowiednimi agencjami i organizacjami w celu analizy, przyswojenia i wyjaśnienia projektu ustawy. Jednocześnie zorganizowano seminaria, aby skonsultować się z ekspertami, menedżerami i podmiotami, których dotyczy projekt ustawy, w celu uzyskania bardziej teoretycznej i praktycznej podstawy do jego ukończenia.

Projekt ustawy po wchłonięciu i zrewidowaniu składa się z 10 rozdziałów i 84 artykułów. W porównaniu z projektem ustawy przedstawionym Zgromadzeniu Narodowemu na V sesji usunięto 9 artykułów i dodano 1 artykuł.

Według gazety VNA/Tin Tuc

Źródło