Pilna potrzeba budowy mieszkań socjalnych – część 1: Gdzie są problemy, tam są rozwiązania

W Dyrektywie 34-CT/TW Sekretariat ocenił, że wiele celów dotyczących rozwoju mieszkań socjalnych, określonych w Narodowej Strategii Rozwoju Mieszkalnictwa do 2020 roku oraz w wizji do 2030 roku, nie zostało osiągniętych. Podaż mieszkań socjalnych jest nadal ograniczona w porównaniu z rzeczywistym popytem, ​​a średnia cena jest nadal zbyt wysoka w porównaniu z dochodami beneficjentów.

Ponadto, zarządzanie przez państwo budownictwem socjalnym wciąż ma wiele słabości i niedociągnięć. Udział funduszy gruntowych na rozwój budownictwa socjalnego na obszarach miejskich, a także wsparcie budżetu państwa dla preferencyjnych programów kredytowych dla tego segmentu, są nadal niskie; zasoby społeczne nie zostały w wystarczającym stopniu zmobilizowane do udziału...

Te przyczyny sprawiły, że rozwój budownictwa socjalnego, pomimo licznych poparć politycznych, nie przebiegał zgodnie z oczekiwaniami. To również sprawia, że ​​wyznaczone cele są bardzo trudne do osiągnięcia. Szereg trudności „wiąże” te cele.

Trudność „związania” celu

Pan Hoang Hai, Dyrektor Departamentu Mieszkalnictwa i Zarządzania Rynkiem Nieruchomości ( Ministerstwo Budownictwa ), powiedział: Obecnie nadal istnieją pewne miejscowości, które nie wydały terminowo planów realizacji projektu „Inwestycja w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030”; nie zidentyfikowały one jasno zapotrzebowania na grunty pod inwestycje w budownictwo socjalne jako podstawy planowania przeznaczenia wystarczającej ilości gruntów pod zabudowę socjalną… Jednocześnie wiele przedsiębiorstw inwestujących w budownictwo socjalne nadal boryka się z trudnościami w dostępie do gruntów, takimi jak planowanie podziału gruntów czy nagłaśnianie projektów inwestycyjnych. Niektóre projekty mają zatwierdzoną politykę inwestycyjną i wybranych inwestorów, jednak realizacja inwestycji i budowy nie przebiega zgodnie z harmonogramem…

Ponadto, wypłata preferencyjnego kapitału kredytowego w wysokości 120 000 mld VND jest nadal powolna w porównaniu z oczekiwaniami i praktycznymi potrzebami. Nie wspominając już o tym, że niewiele banków komercyjnych uczestniczy w udzielaniu kredytów wspierających rozwój budownictwa socjalnego – skomentował pan Hai.

Rząd wyznaczył sobie cel ukończenia 130 000 mieszkań socjalnych w całym kraju w 2024 roku. Jednak statystyki z końca pierwszego kwartału 2024 roku pokazują, że w kraju ukończono zaledwie 8 projektów budownictwa socjalnego, co stanowi mniej niż 30% docelowej liczby mieszkań. Ten postęp pokazuje, że cel ukończenia 130 000 mieszkań socjalnych w tym roku jest wciąż dość odległy od „celu docelowego” i będzie wymagał ogromnych wysiłków.

Z lokalnej perspektywy, Pan Huynh Thanh Khiet – Zastępca Dyrektora Departamentu Budownictwa Miasta Ho Chi Minh powiedział, że obecnie największą trudnością jest brak kapitału inwestycyjnego z budżetu, przez co nie można go w całości przeznaczyć na budowę programów budownictwa socjalnego będących własnością państwa, co pozwoliłoby w pełni rozwiązać problemy podmiotów politycznych, takich jak kadry, urzędnicy państwowi, pracownicy sektora publicznego itp.

Obecnie Ho Chi Minh City przeznaczyło jedynie 10% kapitału na realizację programów budownictwa socjalnego. Zgodnie z planem, do 2025 roku potrzeba 37 700 miliardów VND. Miasto jest jednak w stanie pokryć jedynie kwotę około 3 770 miliardów VND z budżetu. Do 2030 roku miasto potrzebuje 86 400 miliardów VND, ale może przeznaczyć na ten cel jedynie 8 600 miliardów VND z budżetu, a pozostałą część można pozyskać wyłącznie ze źródeł kapitału społecznego.

Elastyczny typ

Niektórzy twierdzą, że jednym z powodów, dla których program mieszkań socjalnych nie odniósł sukcesu, jest to, że sprzedaje on domy osobom, których nie stać na ich zakup. Pan Nguyen Van Dinh, ekspert prawa nieruchomości, skomentował: Oprócz mieszkań socjalnych na sprzedaż i wynajem z opcją zakupu, kwestia mieszkań socjalnych na wynajem również wymaga polityki promującej rozwój. Ponieważ mieszkania socjalne są skierowane głównie do grup o niskich dochodach.

Według tego eksperta, ustawa o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku, która weszła w życie 1 sierpnia, zniosła przepis, zgodnie z którym inwestorzy w projekty budownictwa socjalnego muszą zarezerwować 20% powierzchni użytkowej na wynajem. Oznacza to, że jeśli uda się sprzedać 100% mieszkań, państwo będzie musiało uzupełnić podaż o lokale zastępcze.

Ustawa o mieszkalnictwie z 2023 roku stanowi jedynie, że pracownicy parków przemysłowych mogą korzystać z mieszkań na wynajem. W związku z tym grupy o niskich dochodach, które nie pracują w parkach przemysłowych, takie jak pracownicy fizyczni i freelancerzy na obszarach miejskich, praktycznie nie mają możliwości uzyskania dostępu do mieszkań socjalnych na wynajem.

Podzielając ten pogląd, pan Trinh Quang Minh – Przewodniczący Zarządu Projektów Instytucji Związków Zawodowych Wietnamskiej Generalnej Konfederacji Pracy – skomentował: Budowa mieszkań socjalnych na sprzedaż jest bardzo trudna, ponieważ procedury są długotrwałe, cena sprzedaży jest wyższa niż dochody pracowników o niskich dochodach; przepisy nie są atrakcyjne dla inwestorów z limitem zysku wynoszącym zaledwie 10%… Dlatego budowa mieszkań socjalnych na wynajem będzie bardziej opłacalna, zaspokajając rzeczywiste potrzeby i dostosowując się do dochodów pracowników. Ponadto popyt na wynajem jest bardzo duży, a podaż niewielka, a ceny najmu na rynku są bardzo wysokie.

Obecnie Wietnamska Generalna Konfederacja Pracy zaproponowała plan wynajmu mieszkań socjalnych, z cenami równymi lub niższymi od cen rynkowych. Typowym przykładem jest pilotażowy projekt wynajmu mieszkań socjalnych Wietnamskiej Generalnej Konfederacji Pracy w prowincji Ha Nam, który właśnie wystartował i w krótkim czasie został w pełni wynajęty.

Cena wynajmu w tym projekcie wynosi od 1,2 do 1,4 miliona VND miesięcznie, a poza nim od 2 do 3 milionów VND miesięcznie. Jednak, zdaniem pana Minha, istnieją trzy trudności związane z budową mieszkań socjalnych na wynajem: pozyskiwanie środków inwestycyjnych, lokalizacja projektu i cena wynajmu.

Z perspektywy biznesowej, pan Le Huu Nghia, dyrektor Le Thanh Construction Trading Company, analizuje: Jeśli zainwestujemy w 1000 mieszkań socjalnych, z których każde kosztuje około 500 milionów VND, koszt inwestycji również wyniesie do 500 miliardów VND. Przy wynajmie 1000 mieszkań w cenie 3-3,5 miliona VND miesięcznie, inwestor zarobi od 3 do 3,5 miliarda VND miesięcznie, a rocznie 30-35 miliardów VND.

Jeśli inwestor zaciągnie pożyczkę komercyjną z oprocentowaniem powyżej 10-13% rocznie, 500 mld VND będzie musiał zapłacić 50 mld VND odsetek, a inwestor z pewnością straci pieniądze. Tymczasem w ustawie o budownictwie mieszkaniowym z 2023 roku, rozwój budownictwa socjalnego na wynajem będzie przynosił jedynie 10% zysku ze sprzedaży mieszkań socjalnych. Zgodnie z nowymi przepisami, budownictwo mieszkaniowe na wynajem nie będzie już otrzymywać państwowych inwestycji w technologię i infrastrukturę społeczną, więc żaden inwestor nie odważy się na realizację projektu budownictwa socjalnego na wynajem – podkreślił pan Nghia.

Usuń z polityki

Podczas gdy wiele miejscowości boryka się z trudnościami we wdrażaniu polityki budownictwa socjalnego, w Hajfongu jej wdrażanie przyniosło imponujące rezultaty. Do tej pory Hajfong zatwierdził tę politykę i wybrał inwestorów dla 31 projektów budownictwa socjalnego o łącznej skali 36 600 lokali; z czego 9 projektów o łącznej skali około 15 000 lokali zostało już rozpoczętych. Oczekuje się, że w latach 2021-2025 ukończonych zostanie około 16 200 lokali, co przekroczy cel rozwoju budownictwa socjalnego wyznaczony przez rząd na poziomie 15 400 lokali.

To pokazuje, że trudności nadal istnieją, ale należy je rozwiązać, zaczynając od polityki, a historia Hajfongu jest tego typowym przykładem. Aby osiągnąć te pozytywne rezultaty, miasto Hajfong ściśle przestrzegało przepisów ustawy o nieruchomościach i budownictwie mieszkaniowym. W związku z tym Komitet Partii Miejskiej Hajfong skupił się na kierowaniu, Miejska Rada Ludowa przyjęła 5 rezolucji, a Miejski Komitet Ludowy wydał 13 decyzji w sprawie wdrożenia.

W szczególności miasto Hajfong elastycznie i skutecznie wdrożyło obecne mechanizmy i polityki mające na celu poprawę otoczenia inwestycyjnego i biznesowego, zwłaszcza procedur mieszkaniowych, w tym mieszkań socjalnych. W ten sposób stworzyło przejrzyste, otwarte i przyjazne środowisko biznesowe, przyciągając wiele dużych projektów inwestycyjnych i skutecznie zaspokajając potrzeby mieszkańców w zakresie zakupu i wynajmu mieszkań socjalnych.

Dyrektor Hoang Hai poinformował, że pomimo osiągnięcia pewnych istotnych rezultatów, wdrażanie budownictwa socjalnego nadal wykazuje pewne niedociągnięcia. Obecnie Ministerstwo Budownictwa koncentruje się na wdrażaniu, dokańczaniu i udzielaniu władzom lokalnym wskazówek dotyczących wdrażania dekretów, decyzji i okólników szczegółowo opisujących i regulujących wdrażanie Prawa mieszkaniowego z 2023 r. oraz Prawa dotyczącego obrotu nieruchomościami z 2023 r. po ich ogłoszeniu.

Jednocześnie Ministerstwo Budownictwa nadal apeluje do władz lokalnych o to, aby w oparciu o cel Projektu „Inwestowanie w budowę co najmniej 1 miliona mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach i pracowników parków przemysłowych w latach 2021–2030” oraz cele określone w załączniku dotyczącym mieszkań socjalnych, które mają zostać zrealizowane w 2024 r., pilnie opracowały szczegółowy plan realizacji inwestycji w projekty mieszkań socjalnych w celu zapewnienia osiągnięcia wyznaczonych celów.

W celu wdrożenia Narodowej Strategii Rozwoju Mieszkalnictwa na lata 2021–2030, z wizją do 2045 r., Ministerstwo Budownictwa przesłało Ludowym Komitetom Prowincji i miastom zarządzanym centralnie dokument dotyczący opracowania i dostosowania planów rozwoju mieszkalnictwa na lata 2024 i 2021–2025; jasno określono w nim potrzeby i cele w zakresie mieszkań socjalnych dla osób o niskich dochodach, mieszkań dla Ludowych Sił Zbrojnych i mieszkań pracowniczych... w celu dostosowania się do Ustawy o mieszkalnictwie z 2023 r.

Oprócz wdrożenia Programu Nadzoru Zgromadzenia Narodowego w 2024 roku, Zgromadzenie Narodowe będzie sprawować nadzór nad tematem „Wdrażanie polityk i przepisów dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju mieszkań socjalnych w latach 2015–2023”. Temat nadzoru ma na celu ocenę osiągniętych rezultatów, ograniczeń i trudności; identyfikację przyczyn oraz wyjaśnienie obowiązków agencji, organizacji i osób fizycznych w celu poprawy skuteczności wdrażania polityk i przepisów dotyczących zarządzania rynkiem nieruchomości i rozwoju mieszkań socjalnych. Na tej podstawie zostaną zaproponowane rozwiązania mające na celu ulepszenie powiązanych polityk i przepisów.

Dzięki synchronicznemu zaangażowaniu całego systemu politycznego i proaktywnemu duchowi, zgodnie z zasadą „gdzie jest problem, jest rozwiązanie”, realizacja polityki budownictwa socjalnego spełni założone cele, a także oczekiwania społeczne.

Lekcja 2: Ułatw pracownikom dostęp

Source: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cap-thiet-xay-dung-nha-o-xa-hoi-bai-1-vuong-o-dau-go-o-do/20240813041652594