Według pana Le Hoang Chau, przewodniczącego Stowarzyszenia Nieruchomości Miasta Ho Chi Minh (HoREA), mieszkania socjalne powinny być naturalnie przystępne cenowo, ponieważ deweloperzy są zwolnieni z opłat za użytkowanie gruntów i otrzymują ulgi podatkowe, takie jak podatek VAT i podatek dochodowy od osób prawnych. Ponadto deweloperzy otrzymują również preferencyjne kredyty, więc cena mieszkań socjalnych będzie o około 15% niższa niż porównywalnych mieszkań komercyjnych w tej samej okolicy.
Argumentował jednak, że ponieważ wszystkie uzasadnione i uzasadnione koszty działalności gospodarczej są wliczone w cenę, cena mieszkań socjalnych w niektórych projektach sięga 21 milionów VND/m². W niektórych projektach w Hanoi cena przekracza nawet 29 milionów VND/m². Oznacza to również, że koszty inwestycji w projekty mieszkań socjalnych nie podlegają obecnie żadnym ograniczeniom.
„ Obecnie borykamy się z niedoborem mieszkań socjalnych. Rząd dąży również do wybudowania co najmniej miliona mieszkań socjalnych, a Ho Chi Minh City otrzymało 211 000 lokali w okresie od teraz do 2030 roku, po tym jak premier dodał kolejne 15 000 lokali do celu rozwoju mieszkań socjalnych na rok 2026. Będzie to okazja dla firm do udziału w rozwoju mieszkań socjalnych ” – ocenił pan Le Hoang Chau.
Zdaniem ekspertów nie powinno być górnego pułapu cen mieszkań socjalnych.
Według pana Chau, nie powinno być górnego pułapu cen mieszkań socjalnych. Argumentuje on, że w przeszłości cena mieszkań socjalnych była ograniczona do poniżej 15 milionów VND/m², co zniechęcało inwestorów do podejmowania projektów budownictwa socjalnego.
Jednak obecnie ustawa o mieszkalnictwie zezwala na wliczanie wszystkich uzasadnionych, uzasadnionych i racjonalnych wydatków biznesowych do ceny mieszkania; jednocześnie inwestorzy są zwolnieni z opłat za użytkowanie gruntów, korzystają z ulg podatkowych i preferencyjnych kredytów. W związku z tym cena mieszkań socjalnych nadal jest ustalana przez mechanizmy rynkowe.
Podzielając ten pogląd, pan Nguyen Anh Que, przewodniczący Grupy G6, uważa, że nowe regulacje, a także inflacja prowadząca do wzrostu kosztów pracy i budowy, spowodowały wzrost cen mieszkań socjalnych o 20–30% w porównaniu z sytuacją sprzed roku.
Przykładowo, w 2022 roku prognozowana cena mieszkań socjalnych w Kim Hoa w Hanoi wynosiła około 16,5 mln VND/m², podczas gdy w Ha Dinh, zgodnie z poprzednimi przepisami, wynosiła 19 mln VND/m². Jednak według informacji przekazanych przez inwestorów i opublikowanych przez Departament Budownictwa, obecna cena mieszkań socjalnych w Ha Dinh wynosi 25 mln VND/m², a w Kim Hoa 21–22 mln VND/m². Projekty o złożonej konstrukcji mogą sięgać nawet 27–28 mln VND/m². Dlatego też wprowadzenie pułapu cenowego dla mieszkań socjalnych pomogłoby zwiększyć ich dostępność dla mieszkańców.
W rzeczywistości jednak jest to bardzo trudne do wdrożenia, ponieważ w obecnej sytuacji koszty inwestycji rosną, a wprowadzenie limitów cenowych może nie gwarantować zysków przedsiębiorstwom, co jeszcze bardziej zniechęca je do budowy mieszkań socjalnych. To, czy projekt budownictwa socjalnego zostanie zrealizowany, zależy od postępu procedur, oczyszczenia terenu i zagwarantowania rentowności. „Nieumyślnie, plan realizacji projektu budownictwa socjalnego o wartości 1 miliona mieszkań również ucierpi” – skomentował pan Que.
Pan Le Huu Nghia, wiceprezes Stowarzyszenia Nieruchomości w Ho Chi Minh City, również podzielił pogląd, że nie należy nakładać górnego pułapu cen na mieszkania socjalne z kilku powodów. Na przykład ceny gruntów różnią się w zależności od prowincji; w Ho Chi Minh City ceny będą inne niż w Long An i odwrotnie.
Obecnie istnieją dwa rodzaje budownictwa socjalnego: jedno, w którym firmy nabywają własne grunty i je kupują, oraz drugie, w którym państwo zapewnia czyste grunty. W przypadku firm kupujących grunty, koszt gruntu jest doliczany do ceny domu, co czyni go wyższym niż w przypadku projektów, w których państwo zapewnia czyste grunty. Ponadto warunki geologiczne różnią się w zależności od miejsca, więc koszty budowy również będą się różnić.
Podobnie, koszty budowy wysokich budynków socjalnych będą się różnić od kosztów budowy niskich budynków, a ceny będą się różnić w zależności od tego, czy budynek posiada piwnicę, czy nie. Standardy budownictwa socjalnego nie są jednakowe; niektóre budynki są budowane pięknie i z jakością porównywalną z budownictwem komercyjnym, podczas gdy inne charakteryzują się niższym standardem. Jak zatem możemy przewidzieć i ustalić pułap cen mieszkań socjalnych w całym kraju?
Tymczasem, jeśli zostanie ustalony pułap cenowy, deweloperzy będą obliczać cenę sprzedaży w odwrotnej kolejności i wykorzystywać każdy rodzaj materiału w sposób minimalizujący koszty utrzymania pułapu. Doprowadzi to do tego, że w przyszłości miliony domów będą miały bardzo niską jakość.
Obniżenie cen mieszkań socjalnych wymaga wdrożenia wielu rozwiązań.
„ Niezwykle trudno jest ustalić górny limit cen mieszkań socjalnych. Obecnie, nawet bez górnego limitu cen, państwo nadal zatwierdza i zarządza cenami mieszkań socjalnych w oparciu o koszty nakładów i produkcji oraz standardową marżę zysku przedsiębiorstw. Pomaga to utrzymać ceny mieszkań socjalnych na poziomie o 15-20% niższym niż w przypadku mieszkań komercyjnych dzięki zwolnieniu z opłat za użytkowanie gruntów i obniżonemu o 5% podatkowi od wartości dodanej (VAT). Ponadto, kredyty bankowe są również korzystniejsze ” – powiedział pan Le Huu Nghia.
Jak mogę otrzymać zniżkę?
Pan Nguyen Anh Que zasugerował, że aby obniżyć ceny mieszkań socjalnych, marża zysku mogłaby zostać zwiększona do 13-15%, zniesiono by podatek od wartości dodanej (VAT) od mieszkań socjalnych, podczas gdy podatek od wartości dodanej od mieszkań komercyjnych nadal byłby pobierany, zniesiono by opłaty za użytkowanie gruntów pod budynki komercyjne, a całkowity zysk z mieszkań socjalnych i komercyjnych byłby łączony, a nie rozdzielany… Jednak zmiany w polityce muszą iść w parze z kontrolą.
Według pana Que, konieczne jest wprowadzenie ścisłego mechanizmu kalkulacji kosztów budowy, aby uniknąć nadmiernych rozbieżności cenowych między poszczególnymi lokalizacjami. Ma to na celu zapewnienie przejrzystości i uczciwości. Ceny muszą być ustalane w taki sposób, aby nie „wyciskały” inwestorów, motywując ich do udziału w rozwoju budownictwa socjalnego, a jednocześnie nie były zbyt „łagodne”, aby zapobiec spekulacjom i zawyżaniu cen.
„ Zamiast narzucać limity cenowe, znajdźmy sposób na stworzenie sytuacji korzystnej dla wszystkich trzech stron. Państwo osiąga swoje cele w zakresie opieki społecznej, stabilizacji cen mieszkań, zaspokajania potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach, grup priorytetowych w społeczeństwie oraz osób borykających się z trudnościami w posiadaniu własnego domu, zmniejszając w ten sposób presję na mieszkania, poprawiając jakość życia i przyczyniając się do zrównoważonego rozwoju społeczności; ludzie mogą kupować po rozsądnych cenach, co pozwala im pracować i produkować ze spokojem; a inwestorzy mogą realizować projekty budownictwa socjalnego na wczesnym etapie i zapewnić sobie minimalny zysk ” – podkreślił przewodniczący Grupy G6.
Aby przywrócić ceny mieszkań socjalnych do rozsądnego poziomu, przewodniczący HoREA, Le Hoang Chau, uważa również, że potrzeba wielu rozwiązań, nie tylko wsparcia ze strony rządu. Według niego, kluczowe jest zarządzanie rynkiem, ponieważ ceny materiałów budowlanych, energii elektrycznej, wody, benzyny itp. gwałtownie wzrosły, co bezpośrednio wpływa na ceny mieszkań. Ponadto konieczne jest skrócenie czasu realizacji procedur dotyczących projektów mieszkań socjalnych, stworzenie korzystnych warunków dla inwestorów, którzy będą mogli realizować projekty i zwiększyć podaż mieszkań socjalnych.
Source: https://baolangson.vn/co-nen-ap-gia-tran-nha-o-xa-hoi-5068075.html
Komentarz (0)